据克而瑞河南数据显示，10月有16个项目开盘，开盘套数1914，分别环比下降33%和35%，下降幅度较大。整体去化率37%，销量不容乐观。

那么整体上郑州8大主城+8大环郑区域10月整体房价走势如何呢？

数据显示，10月郑州16个区域中，6个区域上涨10个区域下跌，一起来看看各个区域的详细情况。

1

据克而瑞发布的最新月报数据显示，10月郑州主城商品住宅房价有所下降，整体成交均价15530元/㎡，环比下降了4.22%，相较9月价格下降了684元/㎡。

依据上图可以看出，10月成交均价跌幅较大，但在2021年1-10月中，其下跌相对来说还是比较明显的，创下全年房价最低峰。

那么，10月郑州各区域的房价又如何呢？

注：以上是郑州10月16区域商品房成交均价，仅供参考。

通过以上房价地图可以看出，在10月郑州各区域的成交房价中，郑东新区依然是郑州房价的领头羊，但是相较于9月份，房价下跌了152元/㎡，环比下降了0.68%，相较于9月份的跌幅有所下降，整体上波动不大。位居第二是的金水区19020元/㎡，整体上也是小幅下跌，房价依然处于近2万的高位。

经开区依然保持第三名，成交均价15121元/㎡，下跌了1284元/㎡，环比下降7.83%，对比第一二名来说，跌幅较大。

本月上涨共有6个区域，但涨幅普遍都不大，保持在1--2%左右，主城涨幅最大的在二七区，上涨了198元/㎡，环比上涨1.54%，环郑区域涨幅最大的在新郑市，上涨了175元/㎡，环比上涨2.35%。

下跌共有10个区域，跌幅较大的也主要集中在主城区，其中中原区跌幅最大，下跌了1334元/㎡，环比下降9.53%，其次是高新区，下跌了1236元/㎡，环比下降8.55%，经开区也下跌了1284元/㎡，环比下降7.83%。环郑区域房价第一的中牟县，本月房价也从“9”开头跌到“8”开头了，下跌了715元/㎡，环比下降7.55%。

9月成交均价最低的仍然是上街区，成交均价约6134元/㎡，上涨了121元/㎡，在一片下跌中仍然能保持上涨，实属不易。毕竟上街区已经在郑州主城很边缘的位置，相比荥阳受主城辐射更弱，整体房价不高，也相对稳定。

2

再来看看各版块的涨跌状况：

从以上统计表中的环比数据来看，10月各区域成交均价依然有涨有跌，整体上涨跌福都都比较小，下跌区域占多数，6个区域上涨，10个区域下跌。

鉴于目前的市场形式，先来看下下跌区域：

16个房价下跌的区域中，降幅较明显的有4个：

中原区 ↓9.53%

高新区 ↓8.55%

经开区 ↓7.83%

中牟县 ↓7.55%

中原区房价位列下跌榜首，下降后位居主城中等偏下，整体排位变化不大，可能受市场形势持续低迷的影响，房价下跌比其他区域明显。

6个上涨的区域中，涨幅整体不明显，前3位均与主城无缘：

新郑市↑2.35%

上街区 ↑2.01%

登封市 ↑1.81%

主城本月仅有惠济与二七有小幅上涨，分别上涨了1.25%和1.54%。据数据显示，惠济区10月开盘的万科翠湾中城，表现良好，成交均价在17600-19300元/m²，去化率达55%，拉高了区域内的平均成交均价，惠济区房价也跃居主城第五名。

除以上涨幅、降幅较大的7个区域外，郑东新区、金水区、管城区等其他区域涨跌幅度微小，基本没有变化。

3

根据以下各版块房价数据，10月的郑州各区域置业门槛分布依然可以分布5个梯队，大家选择置业区域可以参考：

1、3万+：北龙湖

2、1.7万—2.2万+：高铁板块、龙子湖北板块、滨河国际新城板块、三全国基板块、杨金板块、中心区板块、经开老城板块、国贸板块；

3、1.3万—1.5万+：碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块、北大学城板块、郑新路板块、龙子湖板块、常西湖板块；

4、1万—1.2万+：运河新区板块、中原新区板块、白沙板块、惠济古荥板块、黄河板块、高新老城板块、高新新城板块；

5、1万以下：国际物流板块

整体来看，10月中间三梯队分布比较均匀，第二梯队8个、第三梯队8个，第四梯队7个。

第二梯队均价在1.7万-2.2万+，主要是改善置业，龙子湖北板块、杨金板块、大多以低密、洋房为主的改善区域，此外高铁板块，相较9月环比涨幅高达77%，滨河国际新城、经开老城板块等受东部发展的带动，置业门槛仍处于高位，依旧是改善群体所青睐的。国贸板块、中心区板块位于老城核心，区域成熟度高，房价整体处于高位。第二梯队整体还是偏向改善群体。

第三梯队均价在1.3万-1.5万+，主要是品质刚需、刚改置业群体。其中碧沙岗板块、冉屯路板块、航海路板块、南阳路板块4个板块基本位于主城三环以内，且多为老城区，整体房价不算高但也稳定，北大学城板块、郑新路板块、龙子湖板块、常西湖板块4个板块集中在三环至四环区域，受益于城市向外扩张的发展红利，区域配套在逐渐完善中，是大多刚需置业群体的首选。总体上，第三梯队主要是刚需、刚改置业群体。

3万+的第一梯队是郑州的置业天花板——北龙湖，区域内大多以大户型的洋房、别墅为主，是郑州的高等改善区域。

1万—1.2万+的第四梯队主要是郑州四环外发展的新区，目前区域配套尚不成熟，居住氛围不高，大多是刚需置业或者地缘性客户群体。

4

依据克而瑞数据，10月大郑州成交面积段主要集中在80-90㎡成交占比为18%，其次为90-100㎡占比为17%；总价段100-110万元占比为9%。

从以上数据来看，大郑州10月的置业主力是刚需、刚改群体。

临近年底，加之今年楼市整体行情表现较差，大郑州整体成交情况都不容乐观，结合郑州各区域成交均价来看，置业主力的刚需人群可以关注一下中原新区、常西湖等区域，刚改人群可以关注一下杨金、惠济、滨河国际新城、三全国基等区域。当然了该不该买房或者现在买房与否，关键是根据个人需要和经济条件。在确有需要且经济条件允许的情况下，选择“五证齐全”的品牌开发商，配套设施尽量完善的区域出手。

本文数据来源：克而瑞河南区域