10月中旬，伊泰天骄又卖了一套天价二手房，比上半年那两套还要狠。500㎡的精装顶跃带花园，总价4660万，单价93157万/㎡，关键是从挂牌到成交一共就32天。

成交的消息一传出来，几乎全成都所有的地产媒体都跟进报道了；在这一套常规的热闹里，柳叶刀又被评论区吸引：

1、这么高档的豪宅居然是暗卫，户型太挫了。

2、房屋点儿都不方正还畸形，像个坑洼多的坟包。

3、原来只有一个缺点，就是贵；后面又有一个了，被二环高架坑惨了……

4、没有景观，窗外没有湖没有江。

5、高架对到那几十套，尴尬得抠脚~

……

很直白，没有加工。完全是熟悉的配方，熟悉的味道。

不由得想起了一个略显刻薄的笑话，乡下两个老农一起畅想国王到底有多有钱。一个说国王的生活那么奢靡，一定是白面馒头吃到饱；另一个说国王锄地一定用的是黄金锄头。

从社会学的角度说，这种认知偏差的现象反应了阶层固化和信息不对等的问题；互联网的总结是，信息茧房。茧房中的一部分人被物质基础限制住的不仅是消费力，也不止想象力，而是对超出自己所见的那部分世界，无知也无畏。

什么时候开始，有一部分人总是热衷于点评豪宅？大概就是从一些媒体朋友将改善住宅、高端住宅和豪宅混为一谈开始。

第一个将豪宅门槛定在500万的人多半都是为了生意，他肯定也没想到，当500万成了豪宅的门槛，豪宅这个词在互联网上的身份感，就被打下来了。

这篇文章里面，柳叶刀想表达两个方面：

第一，豪宅买家的买房逻辑，和普通买房人截然不同，大家评论的时候最好不要那么武断，比如对伊泰天骄。

第二，在成都，3000万以上的才能被成为豪宅，3000万以下的都莫来挨边。

全文共6800字，深度阅读需要16分钟。

一、闹降价的人和买顶豪的人生活在两个世界

二、为什么总价3000万是成都豪宅的门槛

三、成都豪宅有哪些

四、老朱有话说

01

闹降价的人和买顶豪的人

生活在两个世界

10月下旬，JFC交子金融广场又推新了，这次更猛，不仅清水均价涨到了6.5万/㎡，传说顶层的2套660㎡的顶跃，一出来就被拿下。

与双塔并肩的金融城8号还没开盘，但高区的500+㎡大户型基本被买家锁定，中区合户的意向买家也不少。柳叶刀之前就说过，这种资源级别的项目，直接把门槛拉到5000万是没问题的，关键看操盘思路，以及老板和团队的底气。

又提到了这两个项目，不仅是因为他们在金融城，还因为这二者的舆论环境都不好，几乎在所有“楼市价格虚高”的话题中，被各方集中火力猛攻。这些声音对他们的蓄客成交有多大的影响？微乎其微。

一边是网上铺天盖地的骂声，一边是售楼部里的稳操胜券，归纳一下，就是逻辑学上的幸存者偏差。

每天在网上最活跃的那一波人，也包括柳叶刀这样的自媒体，具备一些专业知识，掌握了一部分的话语权；但我们之中真正认识身家100亿富豪的，可能就只有在地产行业里勤勤恳恳干了30年的老朱。

不认识、不了解、不明白，怎么判断？

一、有钱人到底是多有钱

2024年的胡润富豪排行榜刚刚发布，第一名易主，张一鸣以3500亿身家取代了钟睒睒，而70高龄的钟睒睒目前身家3400亿元，财富较之前下降了1100亿元。只看缩水的数，就吓死个人。

再把表格拉到最下面一排：99名有4位，身家410亿，全部展开是41,000,000,000元，依然是天文数字。

据说，全中国身家100亿以上的有接近200个，10亿以上的有快2000个，1亿上的有十几万个，或更多。

数据肯定不准确，但还是那句话，世界上的富人很多，只是你我不认识。如果你觉得成都这些房子都叫贵，那只能是因为你身边的穷人太多了。

不信？

你看看上海——

只说最近的事情。10月27日，上海的融创外滩壹号院2期推第三批次，均价17.2万元/㎡，总价3000万~1.24亿，一共158套房源，再次日光。

这是上海有钱人的顶格购买力吗？不止。融创壹号院1期的二手房更贵，一套289㎡的房源以6100万总价成交，单价21万/㎡；挂出来的其他房源，单价都超过24万/㎡，总价6800万/套。

更不要说翠湖天地这些老牌豪宅项目，二手房单价飙高到接近34万/㎡，278.8㎡的房子成交总价高达9400万。

继续看广州——

10月9日，乔鑫汇悦台成交一套1251.44㎡的顶跃，单价近37万/㎡，总价4.61亿。目前该项目还有一套约669㎡的顶跃在售，挂牌价2.6亿。

最近的1个月，广州还成交了4套超过2亿的房产，分别来自星河湾半岛五号和鹏瑞1号。

你看，这才是有钱人的世界。

谁买走了这些以亿为计价单位的房子？普通人无从知晓。

普通人只要记着，1个亿对王健林来说是1个小目标，1100亿对钟睒睒来说，是一年的不如意。

二、楼市的涨跌只会冲击普通人

距离天府新区遭遇屠龙刀，和麓湖板块一大群项目的业主维权，才过了两三个月。这场降价潮的记忆，我们都记得很清楚。

维权的业主很愤怒也很伤感，掏空6个钱包买下的房子，一夜之间蒸发了50万甚至100万，经济上和精神上都接受不了。

悲观比乐观更容易相互传染，而乐观的底气，多半来自于资产。

再说一个比较有意思的例子，关于“鬼城”鄂尔多斯。

2000年左右，鄂尔多斯凭借矿产资源发家，趁着2005年的地产发展东风大兴土木，搞出了一个康巴什新城。2010年，一个美国人来到这里，写成了一篇著名的报道，叫做《中国鄂尔多斯——一座现代化鬼城》；两年后BBC继续加码，又来了一篇《鄂尔多斯：中国最大的鬼城》。

不得不说，当时鄂尔多斯的确实很鬼，在建的房地产项目超过70%烂尾，新房空置率超过70%。一晃就过了十几年，矿产资源丰富的鄂尔多斯早就渡过难关，而我们更关注的是：

鄂尔多斯的楼市凭什么在那么恶劣的条件下也没有彻底崩掉，甚至还在2022年重回了万元大关？

道理特别简单，因为鄂尔多斯是中国真正的首富城，2023年鄂尔多斯的人均GDP高达26.8万元，远超上海18万元的水平。

当鄂尔多斯的房价从1万跌到3千，本地没有出现大规模抛售房子的现象，因为这些房产的涨跌对鄂尔多斯搞矿产的有钱人来说，不构成真正的影响。价格低了就不卖。

普通人大可不必去替有钱人纠结，对一个身家100亿的人来说，5000万买套房子，就算降成1000万，又怎样？对一个花800万买劳斯莱斯的人来说，车子过两三年就只值100万，又如何？

至于那些笃定了房地产不保值的人，每天叫嚣房价必降的人，除了能证明自己没房子，啥子都证明不了。

02

为什么总价3000万

是成都豪宅的门槛

开选题会的时候，老朱把那些留在伊泰天骄评论区的经典问题抛给我们：

为什么这个有钱人要花4000多万买伊泰天骄，而不去买广州、买上海，或者买到美国？就算是要买在成都，为什么不是金融城的银泰中心，不是牧马山卡地亚，不是麓湖的湖区独栋？

刀哥回答得很诚恳，因为产业发展过来，很多有钱人的生意过来了，就考虑在成都生活。热巴回答得很豁达，问就是喜欢，这种经典产品一直很受有钱人欢迎。

老朱恨铁不成钢，你们的穷人思维能不能改一改，只看到人家买了伊泰，咋就能断定人家在卡地亚没有，在上海没有？

所谓的富豪，是一群没有消费刻度的人；所谓豪宅，是真·富豪的房子。

接下来，我们来聊为什么3000万的成都豪宅是一个标尺。

一、在成都，1000万~3000万的房子太多了

距离2024年结束还有2个月，但我们几乎可以肯定，大平层一定是今年成都楼市的关键词之一，而且关注度名列前茅。

大量200㎡以上的项目涌入市场，单价4万5万的房源，都能跻身总价1000万的群体。比如锦宸府、金融城8号（不合户）、JFC（不合户）、金茂璞逸锦江、绿城凤栖鹭鸣、锦江赋、卡地亚花园城、麓湖多个组团等。

很多人会为了这些1000万的房子冒雨排队，

因为他们知道这些房子未来不止1000万。

二手房市场就更夸张了，麓山国际社区、伊泰天骄、银泰中心、文儒德不仅是1000万的好卖，2000多万的也卖得飞快。

比如9月中旬成交的那套银泰中心366㎡房源，总价2890万，单价 7.9万元/㎡，从挂牌到成交只用了13天。13天是什么概念？据说贝壳公开的二手房成交周期一般是182~196天，包括刚需，包括所有的老破小。

下半年的事情记得相对清楚，再回忆下2024年1-6月成都总价段成交的套数：1000万~3000万成交381套，3000万以上成交9套。

从这些现象和数据里面，我们已经可以得到一个很明显的答案：

在成都，买得起3000万以下高端物业的有钱人真不少；

而消费力能撑得起3000万以上的，才是这个城市真正的塔尖人群。

二、为什么成都买得起3000万以下房子的人挺多？

成都是一个楼市红利很显著的城市，从2010年算起，城市均价从6千涨到了2万多，几乎可以笃定的说，所有10年前在成都买房的人都靠买房赚到了钱，押到宝的更是靠一套房硬赚上千万。

第一例子还是说伊泰天骄——

2014年开盘的时候，单价2.5万/㎡，2017年的时候还跌了些；如果当时卡低位入手一套约260㎡的房子，总价不到600万。首付3成，也就是最多200万的现金就能拿下。

除了500㎡的这套顶跃以约9.3万/㎡成交，现在伊泰天骄的二手挂牌单价至少4.5万/㎡，平均5万/㎡。也就是说，当初不到600万的伊泰天骄，现在总价1000万起步。

那么，在不影响生活的情况下，踩准节奏的伊泰天骄业主要以房换房，置换一套1500万或者2000万的房子，难度并不算太大。

但这个当初以200多万首付买到伊泰天骄的人，可以被称为成都的富豪吗？不能。

第二个例子给D10——

力道总经理郑总就住在D10，买的时候3.5万/㎡，200㎡，总价大概700万左右，首付给到300万。

现在D10的二手挂牌均价大概是6万，这套200㎡的房子能卖1200万左右。如果这时候郑总有一个必须换房的理由，以这套当年700万买入的房子作为跳板，置换一套1500万的房子，行不行？当然行。

力道的郑总是成都的富豪吗？不是。

第三例子给老朱和文儒德——

2014年的文儒德卖1.9万/㎡，老朱买了一套看湖的，总价500万，首付不到200万。老朱自己买得太便宜了，他也是幸存者偏差，总觉得文儒德的业主和他差不多幸运，并不如传言中那么有身份感。

但文儒德的二手房价格在金融城仅次于银泰中心，大家都晓得，单价能冲到8万。于是文儒德的幸运儿，如老朱，就是以500万撬到了1500万。用这1500万置换2000万以上的房子，不难。

老朱这样的是富豪吗？不是，老朱只是一个勤勤恳恳的地产人、广告人、前媒体人。

在成都，靠城市红利拥有1000万以上房产的人太多了，中海城南壹号、誉峰、万科公园五号、桐梓林壹号、仁恒滨河湾、都城雅颂居、华润凤凰城……有些甚至在现在看来仅仅是改善项目，买房置换新房的理由相当充分。

这些房子现在卖得贵，但不是豪宅，因为它当年的门槛不是绝对高。

而通过这些房子置换，可以够到的物业，同样达不到富豪的标准、达不到豪宅的标准。

三、普通人乍富，也不会用3000万买房

思考一下，一个普通人突然有了一笔3000万的现金，会用来做什么？第一反应肯定是开始算存银行的收益，哪怕最近利率降得没眼看。

5年定期的最新利率是1.55%，这3000万存在银行里，每年产生的利息是46.5万，相当于一个月有将近4万的收入。对大部分人来说，这个收益算是很不错的。什么事情都不用做，只要不考虑买奢侈品，足够过得很滋润。

如果是要用这3000万去买房子，相信大多数人会选择买一套500万左右的改善舒居，留500万装修+日常，还可以考虑开个小花店、小咖啡店做点文艺中青年的生意，剩下2000万继续存银行，或者买点年金，投个指数基金。

人很难打破自己的局限，有些局限也没必要打破。

就像没有谁是因为拿了丰厚的年终奖，就去麓山买一套黑钻山庄的；也没有哪个上班族，能用薪水买一辆劳斯莱斯、布加迪威龙，然后开着上下班。

能够花几百上千万买车和花几千万上亿买房的人，一定不是拿薪水的人，而是企业家、金融家、富二代，或者是顶级明星。他们不靠薪水，而是靠经济活动赚钱，才敢这么玩。

对真正的富豪来说，这3千万甚至1亿，真没你想的那么重要。

而对于普通有钱的人来说，在成都，总价1000万~3000万的房子已经可以拥有无限美好，比如西派国际，比如誉峰、比如麓湖麒麟荟，比如望今缘、比如华侨城、比如文儒德、比如仁恒滨河湾，比如清华坊，比如保利康桥……

03

成都真正的豪宅有哪些

按照成都楼市当前的产品力和价格，5000万以上的房子确实是屈指可数，整个上半年就成交了1套，我们通过后台数据筛选全成都总价3000万以上房源，包括新房二手房，有房源在售的，大概有20个项目。

一、主城区：高新区独占鳌头

主城区总价达到3000万的房源，主要集中在高新区，其次是锦江区，青羊区，武侯区仅1套。

高新区：金融城确实是成都的价格锚点

JFC的最新批次推出了2套660㎡的顶跃，总价超过5千万，据说已售出；金融城8号高区有560㎡和600㎡两种户型，一共28套，价格暂时未公布，按照最保守估计也是3500万起步。

大源的远达天荟云庭，有2套1213.9㎡的叠拼，总价约3800万；总价高主要是面积大，单价约3.2万/㎡。

二手市场更热闹，尤其是老金融城核心。

银泰中心不止是677㎡的天宫卖出了6000多万，530㎡房源挂牌4800万，380㎡左右的房源挂牌3500万~3800万/套。

誉峰高区的358㎡一户一泳池，总价3566万。

中海城南官邸355.56㎡联排，总价3500万。文儒德450㎡合院，总价3900万。

高新区，尤其是金融城板块，是当下成都仅有的、3000万级以上大平层房源成势的板块。

锦江区：城市别墅稀缺性拔尖

锦江的豪宅主要分两种，一种是望江、攀成钢这边的顶楼楼王，另一种则是主城区的合院。

伊泰天骄的二手房源还有1套600+㎡的顶跃，总价拉到了将近5000万；望江名门的顶楼660㎡大平层，报价1个亿。

点将台79的商墅合院，总价最高5500万，彻彻底底地依靠城市别墅资源。

白鹭湾的绿城凤栖麓鸣，合院别墅单价9.8万~10.9万/㎡，单套总价最高超过1个小目标。

三圣乡的锦江赋同样的合院别墅，单价约5.15万/平方米，面积523㎡平方米的大户型，总价区间为2372万~3048万

其他：别墅仍然是主力

青羊区的豪宅在哪里？任何一个不关注房地产的人，都可以回答正确：浣花溪。

草堂之春471.1㎡的独栋，总价4380万；金林半岛814㎡的独栋，总价8100万；还有同板块的西派浣花，高层楼王最高总价4888万。

武侯区的豪宅也没有什么猜测的空间，还是桐梓林。传说中刘永好大佬居住的锦官新城西区别墅，424㎡独栋，总价3500万。

这些项目价格虽然高，但坦白说，二手房子拿下之后都需要花大力气整改。与其说是在这里买了一套房，不如说是在成都买了一块地。

二、天府新区：麓山麓湖确实是传奇

天府新区的豪宅是最多的，从数量上来说，超过了高新区，无论是大平层还是别墅，主要来自三大金刚——麓山、麓湖、蔚蓝卡地亚。

麓山国际社区的黑鹰山庄、黑钻山庄、碧影溪，都是绝对的豪宅组团（别墅），早年新房出来就是千万级，今年年初麓山成交的那套碧影溪总价5880万；更不要说成都第一个清水总价1亿以上的K城堡，江湖上都听不到龙门阵。

麓湖作为万华更大的野心载体，把湖区独栋几乎做到了极致，前有黑珍珠、黑蝶贝，后有黑钰岛、黑石岛。

麓湖的大平层也名声响亮，比如长湖阙那套顶层建面1763㎡的大平层，单价突破了10万/㎡，总价高达1.85亿左右。还有之前推出的鲲鹏阁，560㎡超大户型，当前的二手挂牌总价区间为3700万~4600万。

蔚蓝卡地亚是天府新区的另一个豪宅金字招牌，牧马山蔚蓝卡地亚的样板楼王，开盘出来就是1个亿。如今二手市场的1000+㎡临湖，总价也到了8000万以上，其中仅修都花了3000万。

你看，其实3000万以上的豪宅并不少，而且风格多样、使用场景也大相径庭。

3000万级的房子是不是都没缺点，或者富人真的啥都不在乎，纯粹就“人傻钱多“随便乱买？肯定不是。

任何时代、任何场景中，能挣到比普通人多很多钱的人，都一定具备超出普通人的智慧、眼界和决断力。

富豪们决定下单买房的时候，大概是真没空去观察餐厅的比例够不够方正，或者5个8个厕所里面有没有哪一间是暗卫。他们取舍的，不是网友们眼前的这些罢了。

老朱有话说

前些年，在望江名门遇到过一个有钱人，进会所的第一句话就是，你们把会所卖给我吧，一样经营一样开放，但是产权归我。开发商没同意，后来这哥们就把样板间买了。

最近力道服务的一个外地项目，也遇到一个差不多的，打算整抬2栋单套面积400多平的高端组团，一共70多套，拿来开酒店。

这两个事情都很抽象，同时也提醒大家：贫穷真的会限制我们的想象力，会成为地产业行业发展的最大阻力。作为这个行业的观察者，我们一定要很清楚自己的认知存在着很大的局限性。

你一定要知道，你们公司做得最棒的房子，只是你们公司能力范围内的顶级，不是富豪的顶级。

真正的富豪是一群没有消费刻度的人，他们买房子卖房子的时候，首先考虑的不是钱，或许就只是想收藏这个城市的一枚资产符号。

再举个例子，去年12月银泰中心的那套677㎡的天宫以总价9100多万成交，很多人都惊呼买家大手笔。但卖家难道是为了赚这个价差吗？

卖家搬家的时候，搬家公司的打包团队都吓傻了，一间专门收藏爱马仕包的房间，里面有100多个爱马仕包，光这些包包就是几千万。

还有前阵子在网上引发话题的万柳山庄，墙上挂了一副齐白石的画，先是网传值4亿；后来有搞收藏的出来辟谣，其实没那么贵，只有400万……整个事情的发展很幽默。

还是那个老话，有钱人买顶级房产和买奢侈品的逻辑，只是为了进行身份界定。

能够成为富豪符号性资产的房子，一定不是靠劳动、靠技术、靠辛苦挣到的钱，就能买得起的房子。

当这个房子价格是这个城市的工薪阶层，能通过某些渠道够得着，那他们就算不上豪宅。