来源丨三十六楼
作者丨刘亦风
一个人将来是否能有煊天赫地的位置，取决于性格和头脑，取决于手腕和决心，取决于视野与格局，还得信一点命数。
中国那么大，真正能够翻云覆雨的人，也只是一小撮人。
有些人懵懵懂懂跌跌撞撞一不小心就鲤鱼跳了龙门，看起来荒诞不经，其实有迹可循，有些企业的落寞同样如此。
王文学与华夏幸福，就是此种典型。
01
初始的春
出身河北霸州一户普通人家的王文学，可以说是燕赵之士的代表人物。
慷慨、讲义气、心眼大胆子也大，且敢想敢做。
早期在廊坊交通局上班的时候，就展现了自身的性格特质，再加上勤奋好学，人缘极好，当时的同僚甚至认为，小王虽然年轻，但只要熬到了年纪，资历够了，绝对能够步步生莲。
1993年，王文学在上海出差偶尔尝到了一种美味，那个年代被文青称为「没有它，就等于生活没有阳光与爱情」的川崎火锅蘸料。
这让吃惯了面条与水饺的河北大汉，顿时觉得欲罢不能。
最后，王文学决定将天赋带到廊坊。
于是砰的一声，毅然决然的扔掉了铁饭碗，拉上了发小孟惊，开火锅店去了。
川崎火锅一经推出，便风靡整个廊坊的市中心，生意红红火火，因为忙不过来，王文学又招了一个人到后厨切菜配菜，他的名字叫马万军。
江湖之中最能见识各路英雄好汉的，无疑就是酒楼了。
南来北往的食客形形色色，其中有两种人，为日后王文学成为河北首富打下了坚实的基础。
第一种是搞工程的，第二种是地方官
前者为王文学介绍了不少工程装修的活儿，虽说经常被拖欠工程款，但也算是锻炼了队伍、积累了力量。后者，则直接将王文学一手拽进了地产江湖。
1998年，全球金融危机余威仍在。
当时的廊坊市委党校要盖宿舍，但苦于资金问题迟迟没有动工，党校领导在蘸着川崎吃白菜喝闷酒的时候，王文学端着大盘驴肉主动拼桌。
两人大口肉大碗酒，酣畅淋漓。
这一顿火锅下来，手底下有钱有人有做工程经验的王文学，便顺利的将活揽了过来，在喝完最后一杯酒的时候，领导微眯着眼，拍着胸脯对王文学说道：
在宿舍楼之外，王老弟还可以另盖5栋楼自己卖。
生活，就这样给王文学精心策划了一个又一个的惊喜。
他就这样入了房地产的门，不过廊坊毕竟只是一座小城，经济和市场都很差，虽然搞起了这一行，但光靠盖房、卖房，在这么个小地方，很明显没有什么过大的春秋，小富有余，大富别想。
对于颇具野心的王文学而言，铁定是远远不够的。
在八百年前，无论是元朝、明朝、清朝，还是民国时期，这里都属于北京府的管辖范围，甚至，1999年之前，这个地区还保留着102800这样的邮政超级靓号，直到现在，仍然有不少廊坊人自认为是：
半个北京人。
多年来，廊坊的整体发展虽然没能近水楼台先得月，但王文学却站在春草碧连天的地方，伸手摘到了星辰。
02
火热的夏
王文学很自律，并且从很早以前就养成了两个好习惯，第一个是跑步，第二个是看书。
再怎么忙，他都要抽出个把钟头来跑步读书，雷打不动。
因为离京城近，勤奋的王文学一有空就拉着发小孟惊跑去学习，闲暇时光就坐在皇城根下，读他读到了第一百三十页的《资本市场理论与运作》。
也是在这个时刻，命运女神亲自朝王文学掀开了裙角，给了人生当中的第二
次惊喜。
他在这里认识了一位奇人：
王志纲。
2002年的王志纲，早已经是名动一方的传奇人物，宇宙第一房企碧桂园和万达帝国的崛起背后，都有他运筹帷幄的身影。
跟《西游记》的菩提老祖一样，王志纲并没有直接一上来就开始传授绝技，只是做了两个动作，画了两个圈。
王大师先是拿出了一张中国地图，用红色的马克笔在地图上画了一个圈。
然后让王文学将那本读到了130页的《资本市场理论与运作》翻到了第170页，画了第二个圈。
第一个圈是：环京地带。
第二个圈是一个英文单词，后来被文化水平不高的王文学缩写为：
PPP。
经过王志纲两个圈的点拨之后，王文学带着发小孟惊和火锅店后厨厨长马万军，以及他在廊坊做住宅项目的销售负责人陈怀洲。
四个人摇身一变，完成了从火锅店到住宅小开发商到园区运营商的取经之路。
不得不说，王文学能够崛起，这个3P模式功占七分。
别人做园区，多数都是挂羊头卖狗肉，或者直接杀鸡取卵，且属于赚差价的一锤子买卖，但是华夏幸福不一样。
3P模式最大的特色，用一句话来总结就是：
不仅一举解决了园区招商难的顽疾，还给了地方一只能长久下金蛋的母鸡。
什么都由老王去做，而地方只负责躺平，然后收租、收税、和收取产业发展服务费，各取所需，皆大欢喜。
王文学有野心，但是手腕和格局的确差了一筹。
港片经典之作《古惑仔》里头有个不成文的铁律：
强龙不压地头蛇！
无论是东兴还是洪兴，大家都会把自己的地头守得跟铁桶阵似的。
雄霸环京的华夏幸福也是，当时地产江湖的老大哥王石十分看好这一地带，派底下的人带着白花花的银子，兴冲冲的去买地。
结果，还没到竞拍环节，派去的员工就被当地一群西装暴徒给围殴了。
当时还在登珠峰的王石闻言，就暗戳戳的吐槽了一句：
真是野蛮。
王文学可不管当初在做火锅店刚出来做第一个项目去拜访王石，受过指点和实质上的帮衬，反正老王已占山为王，谁都别想来分我这一杯羹。
凭借着产业新城的3P模式，华夏幸福在环京地带拿地如喝水般简单，再加上将自己的山头经营得着实密不透风，环京霸主正式炼成。
十年后，华夏幸福A股上市，销售额超过150亿元，正式成为中国最大的产业地产开发商。
2016年，环京楼市成了全国最大的风口。
不到半年时间，再一次享受到近水楼台先得月快感的华夏幸福旗下所有项目都翻了好几番，比如香河就从1.8万涨到了3万，沌洲从6000涨到18000，而且一房难求。
到什么程度呢？
这么说吧，华夏幸福单单仅靠一个国土证，其他什么都没有，没有售楼部，没有做规划，甚至连户型图都没有，直接找了一个当地的农家院落做销售中心，置业顾问随意找几个人往院子一座，就只说了一下大概面积，房子就卖了个精光。
而且，像这样没有预售证，房子就卖完了的项目，在2016年的华夏幸福，遍地都是。
凭借着这个大风吹，王文学实现了鲤鱼跳龙门的神奇一跃。
这一年，华夏幸福狂砍千亿，干净利落的跻身当年房企TOP10，公司内部的每一个员工都是幸福的，因为他们就像《亵渎》里的罗格一样：
数钱数到手抽筋。
后来，终于成了河北首富的老王一个高兴，直接花了4000万将年会开到了海南。
那个时候，明星美女、龙虾鲍鱼、花团锦簇，烈火烹油，成了许多华夏老员工记忆里关于幸福的亮色。
而站在夕阳下的椰梦长廊，看着海南岛纯净的醉人蓝色，对酒当歌的王文学怎么也想不到：
那，已经是他人生最后的高光时刻了。
03
萧瑟的秋
华夏幸福的3个P，其实是存在矛盾与悖论的。
在开天辟地的粗犷前期的确能大行其道，但环京楼市的暴涨将模式的问题掩盖了，到后来国泰民安风调雨顺的和平年代，就变得寸步难行。
主要原因有三点。
一是，王文学本就不是白莲花，抽走的落地投资佣金太高，一级开发的毛利率更是高达90%。
二是房地产本身已经完成了之于国家的使命，拿地指标越来越严格。
第三个原因，地方政府的应付账款动辄几百亿，因为敏感原因，压根就不敢付钱。
2017年刚开始，华夏幸福内部几乎每天都是锣鼓喧天，鞭炮齐鸣。
因为，雄安新区来了，而他们作为环京霸主，早就与白洋淀和雄县签下了共500平方公里的合作项目协议。
可没过几个月，他们就发了份言辞恳切的公告，标题是：
坚决服从设立雄安新区的总体安排。
老话说，欲让其毁灭，必先使其膨胀，去年的风光无限，让老王就直接膨胀了，刚破千亿的华夏幸福，定下了2000亿这个充满了玄乎意味的新目标。
在大踏步退出雄安新区后，由于形势与时代的原因，华夏幸福在杀手锏产业新城上也是连连吃瘪，而原本固若金汤的环京楼市，十有八九被一刀拦腰斩断。
更致命的是，为了冲2000亿，王老板疯狂的上杠杆，大肆举债大肆扩张。
各大房企借助去库存的东风高歌猛进，但原本账上还趴着上千亿的华夏幸福，只用了短短一年时间，不仅上千亿没了，账户里的钱，还变成了负数：
经营性现金流为-162亿元，降幅超300%。
一看盖子盖不上了，再看几乎同一年立下2000亿小目标的另外一个激进派代表人物泰禾黄其森已经坠入悬崖，王老板终于意识到了方向上的毁灭性力量，随后开始了一些列迷惑却又合理的操作，最主要的手段就是：
套现。
虽然成功套现了不少，但毕竟是多年经营的心血，身后还跟着一大帮诸如八大金刚之类的昔日好兄弟，如果就这么一江春水向东流。
王老板除了有点于心不忍之外，还想套得更多一些。
思来想去，他决定背水一战。
背水一战固然壮烈。
可是，人的运气哪有那么好？
2017年以前王老板次次都赢，可在这个已经变了的时代当中，有些时候，输一次，就满盘皆溃。
04
凛冽的冬
当华润置地原董事长吴向东带着百名精锐，出现在华夏幸福的时候，一开始王老板是开心而充满希冀的。
杀伐之意凛冽而果断的吴向东，新官上任的第二天，就直接烧了三把火：
砍线、裁员、新布局。
砍线，顾名思义就是砍掉华夏幸福之前的部分业务，比如小镇集团。
当年小镇上路的时候，王文学野心勃勃。
河北首富想对标同样出自王家的中国首富，喊出“要让每个城市都有幸福小镇”的霸气口号，谁知道梦想的羽翼还没来得及张开，就被吴向东带着他的大刀阔斧一刀连毛带翅膀给砍了个一干二净。
整个小镇集团，从1500人，很快就只剩下一个光秃秃的5人事业部，来处理接盘事宜。
从第一个项目就跟着王老板的老臣子陈怀洲，也因为这一波操作，直接被打入了冷宫。
不仅是小镇，连昔日杀手锏的产业新城也被后来者动了刀子，这下子连孟惊、马元军这样的元老级人物无法忍受。
毕竟这样的砍线和撤退，就意味着不仅将辛苦与当地政府建立的关系给白费掉，未来3到5年都将被拒之门外，金庸先生在《笑傲江湖》之中将这种做法称为：
挥刀自宫。
但忍无可忍，还得往死里忍。
一文钱难倒英雄好汉，更何况，当时的华夏幸福面临着上千亿的到期需偿款。
然后，华夏旧部高管慢慢被清退，越来越多的平安系加入了董事会，再然后，华夏幸福便迎来了经典的南北双总部。
北方总部在廊坊，南方总部在中国平安大厦里。
马元军说：
王文学一开始对南北双总部颇有微词，后来因为种种原因，选择了退一步，要求双总部不能各自为政，不要强调你我之分。
但是双方人马不仅各自为政，而且还在全国区域的棋盘上，直接弄了一条楚河汉界，划地而治，两不相干。
不过，在天量的资金缺口前，有钱就是爷的南方总部自成立那天起，就在整个华夏幸福当中得到了至高无上的战略地位。
尤其是在拿地上，不仅手持尚方宝剑，还拥有高额资金保障这张丹书铁卷。
比如在华夏与平安对赌协议最关键的2020年，本来就账面上趴着的钱就少得可怜的华夏幸福，南方总部在短短两个月之内，竟然花了291亿在公开市场拿地。
很快，吴向东在南方开辟了四个全新领域，雷厉风行的干了起来：
商业地产、高端住宅、长租公寓、康养地产。
仔细一想，南方总部这四个全新的业务，在冥冥之中有两个共通点。
第一个是：
回报周期特别漫长，全部都需要沉淀大量的时间和金钱。
第二个是：
每一个领域，都特别符合平安的业务发展大战略，分别对应平安的大型商业综合体、康养业务、轻资产管理和科学社区。
可以这么说，吴向东在华夏幸福做的一切业务，都是想方设法与平安的大战略挂上钩，吴向东也不是藏着掖着的人，不止一次公开表示：
华夏幸福的未来，最重要的出发点，就是要服务中国平安的发展需要。
随着时月推移，那些快速扩张的南方新业务，非但未能如愿完成当初王文学设想的风险对冲，反而渐渐成长为一只愈发庞大的吞金巨兽。
比如南方总部做的第一个项目「武汉长江中心」，就算是是工期最快的住宅和公寓业务，入市的节点也是：
2021年，末。
其余的商业项目和旧改项目，就更不用说了。
这让急需现金流来抵账还款的华夏幸福如芒刺背，毕竟1949年才加入国军，黄花菜真的凉了。
2021年，整个华夏幸福的空气中都充满了不可调和的分裂气息。
其实一切都有迹可循。
大概半年以前，南方总部就开始从北方地域的商业综合体项目中开始全线撤退。
到了年底，华夏幸福在廊坊和固安两大商业综合体奠基开工仪式，按照以往惯例，必须是负责商业业务的南方总部话事人吴向东出席，但是他没有来，取而代之的是北方总部的王文学。
而在两个月花291亿拿地以后长达数年的时间内，吴向东除了几个旧改项目，没有在公开市场有任何拿地动作，据常青藤发展计划前管培生说：
南方总部，看起来像是迎接一场预想之中的漫长冬眠。
05
尾声
王文学终于忍不住了，2月2日，在内部做自我反省的时候，内涵道：
某些单位，公司需要他们的时候以各种理由搪塞，无论有多紧急，就是不来廊坊。
但是，这除了过嘴瘾，并无卵用，在债务这座大山将要压顶之前，自省与自嗨，都不能为王老板带来哪怕任何一个救急铜板。
两个月前，吴向东为了推销南方总部的项目，与鹏瑞集团董事局主席徐航进行了最初的接触，通过交谈，吴向东了解到鹏瑞虽然是地产的后起之秀，规模也不及华夏幸福的十分之一，但其旗下的迈瑞医疗，却凭借着去年疫情的浪潮乘风破浪，市值亿超过万科。
而占有25%股份的第一话事人徐老板，也因此身价暴涨几百亿，成为了当仁不让的“呼吸机一哥”。
不差钱。
更玄妙的是，鹏瑞地产主要的业务范畴是：
商业运营、高端科技住宅、健康产业、轻资产管理。
仔细一想，还是熟悉的配方，还是熟悉的味道：
几乎每一个领域，都特别符合平安的业务发展大战略。
当初吴向东离开国企，是因为华润医疗的作家CEO冯唐口中那个最懂他们的宋林进去了，吴先生「觉得自己在华润内部的晋升之路没有希望了」。
而在与财大气粗的徐老板深入交谈之后，吴向东回忆起了往事，大概也产生了一种「觉得华夏幸福没有搞头了」的感觉。
最后，他毅然决然的将平安的使命以及天赋，还有自己的百人团队，带到深圳湾1号。
空留下如一列失明列车在茫茫悬崖边上前行的华夏幸福。
一阵风吹过，深谷之中那面「我吴向东，要带领华夏幸福成为最好的商业地产发展商或者运营商之一」的旌旗，依旧在猎猎作响。
此刻，成也3P环京败也3P环京的王文学，大概终于明白了两件事。
自己后来在背水之战中一败千里，其实早在决定引入吴向东时就已经埋下了溃烂的种子，正是：
我本将心寄明月，奈何明月照沟渠。
第二件事是，鲤鱼跳了龙门，看起来荒诞不经，其实有迹可循，正如成与败，很多时候就是时势使然与命数已定。
而华夏从幸福到不幸福，同样如此。
