|战略思考·睿诚研究院|
文|罗乾波
01
特朗普与房地产的故事
2019年5月，《纽约时报》从美国国税局官方税单中获得的数据显示，从1985年到1994年的10年里，地产商人特朗普旗下企业的总亏损达到11.7亿美元。
相关数据显示，1985年，特朗普的核心业务——主要是赌场、酒店和公寓楼里的零售空间——亏损了4610万美元。接下来便一发不可收拾， 10年里每年都在亏损。
从1985年到1994年，特朗普每年在纳税申报单上都报告经调整后的总收入为负。随着新的亏损与前几年的亏损合并，这一数字持续增长。
其中，1990年特朗普的个人赤字跃升至逾4亿美元，而特朗普曾将当时遭遇的商业挫败归因于美国经济衰退。
从曾经的17亿美金跌到5.3亿，资产缩水69%，一度濒临破产。
但不按常理出牌的特朗普，自有其妙法，他非常熟悉美国地产及金融的套路，还打出三张大牌化危为机：
首先，大肆游说银行给其纾困和怒对媒体辩解。
当年，仅利息的负担就高达两亿余美元；一般来说，这种情况要破产，银行觉得，此时把他名下的房产收进来，也资不抵债，银行自己也无经营房地产的能力。在他三寸不烂之舌的攻势下，银行被其打动，银行继续贷款让他去还利息，以免破产后颗粒无收，最后他挺过萧条期。
特朗普曾经说，如果一家房地产开发商积极建造或者购房，几乎所有情况下都会出现亏损和税收损失，而且经常需要与银行谈判，是一项众人皆知的“运动”；“几乎所有的房地产开发商都这样做了”，特朗普还炮轰《纽约时报》发布的旧信息，是一个非常不准确的假新闻。
其次，跨国募资求援及诱惑他国发展房地产。
据冯仑先生介绍，1994 年，香港瑞安集团罗康瑞便与特朗普打过交道。当年经郑家纯搭线，在高尔夫球场他认识了当时正处于财务危机中的特朗普。随后，罗康瑞等香港富豪用 9000 万美元买下了特朗普在曼哈顿的一个地产项目的 70% 股权。2005年，瑞安将此项目以 17.6 亿美元出售，特朗普也获利5亿美元，香港的支援，让特朗普心生感谢。
事后，特朗普通过记者向罗康瑞示好：“如果你能跟罗先生说上话，请转告他们，我唐纳德•特朗普非常尊重他，好吗？他是‘救了我命的人’”。
2018年6月，特朗普曾经说，“朝鲜的海滩很美，适合发展房地产”；但朝鲜一笑而过。
2020年，特朗普又苦口婆心地劝伊朗赶快发展房地产，但伊朗根本不“鸟”他而被打脸。
据当日相关国际新闻报道，伊朗外长同时提到了特朗普在房地产方面的经验（指特朗普1987年自传《交易的艺术》），他认为同样的理念对伊朗是没有用的；“可能特朗普的策略在房地产行得通，但对伊朗是行不通。”扎里夫称，“特朗普的政策在短期内，可能会在一些国家得到成效，但不可能适用于长期；而对伊朗来说，这全是无效的。”
......
其三，疯狂打造个人品牌，以增强自己在房地产界的影响力。
以前，特朗普在曼哈顿打拼时，他就逐渐认识到了媒体的力量。他曾经说，“媒体就是喜欢大事件，越轰动越好，做事情十分大胆或者饱受争议，媒体就会关注你。”
例如，特朗普善于作秀，谙熟自我宣传之道，当NBC电视真人秀《学徒》主持人，甚至登上花花公子的封面。举办选美比赛、开设赌场、经营航运、执掌职业足球队、赞助职业拳击赛，纷纷打上“特朗普”三个字的印记。
睿诚研究院观察：特朗普，在政界和房地产界等，其风格可以一句话总结：特乱无谱，不能以常理推测之。他晓得如何绑架银行和媒体等，让他们不断施以援手。
02
国内众房企近6万亿债务的解惑难题思考
国外房地产业的高周转，以前造就了欧美和东亚等地区经济的繁荣，也带来了次贷危机、金融危机和全球经济的大萧条等，上述特朗普上世纪80-90年代险死还生的故事，是国内外房地产业高周转的普遍手法，其毁誉参半，支持者有之，痛恨者更多。
近40年来，国内地产发展模式，在香港范式的带动下，以及欧风美雨的侵袭下，房企们皆“青出于蓝胜于蓝”，十余年前即艺成下山，搅动一片江湖。
目前疫情重击之下，近百余家房企倒在2020年春。同时，债务压顶，压力山大，房企们，能否迎来上半年的春暖花开，还需要内外力量的思考与助推。
依恒大研究院相关研究报告显示，2019年至2021年是房企债务集中兑付期，各年度规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。
2020年，6万亿债务大山，如何破解？
1、是政府救市纾困，还是金融放水托举？
近期全联房地产商会的调研显示，46家房企（以中小型企业为主）2020年上半年到期债务近5300亿元，这只是冰山一角。
近期，据中原地产研究中心不完全统计，2月份全国已有超40个城市发布了房地产扶持政策，大多集中在延期缴纳土地出让金、降低预售条件、延长开竣工时间等方面。2月20日，央行将1年期LPR下调至4.05%，5年期以上LPR下调至4.75%等等，在政策端和金融端，援助之手频频来袭。
2、是自救破局，还是承压观望？
前述中小房企的挥泪离场，是当前时局压力下的现象之一，现金流不足的中小企业，仓卒应战中泪光点点，令人唏嘘。
当然，也有许多企业开始了自救之举，如恒大、阳光城、越秀、富力、雅居乐等，不断抛出5000定金75折、1000-3000定金5-7折的促销托市方案，并重金在各大媒体投放广告来揽客，起到了一定效果。如恒大2月19日，网上销售第二次新闻发布会显示，每天认购平稳增长7500套，6天累计68019套。
其他企业也在不断跟进中。自救者当可自强，观望者很麻烦。
特朗普曾经遇到的萧条情况，与当下中国房地产低迷情况有些许类似，当然，这里并不是说要借用他的“妙招”，国情和时代不同，我们应有自己的救市良方。
一个企业的艰窘不足以作为谈资，一大片企业的低迷困难、以及不同行业所发生的问题，就值得大家深思其解困办法，政府、媒体、企业等应合力施为，以不断化解6万亿压力，换中国房地产等朗朗乾坤。
