作者 | 胡笙

编辑 | 吕青

首发 | 经财社公众号

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7月15日，国家统计局公布了《全国房地产开发投资和销售情况》。1-6月份全国房地产开发投资68314亿元，同比下降5.4%；商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

乍一看数据都是在下滑，但这并不意味着今年的楼市行情特别差。

要知道去年上半年楼市一直处于直线冲高的状态。从1月开始，北上广深一线城市带头进入火热模式，到4月重庆两集中竞拍开启全国疯狂抢地模式，吓得全国人民五一打着飞滴去抢房。今年上半年数据下滑，其实恰恰是楼市回归理性与正常的一种表现。

但为什么说这张看似比较差的成绩单，暗含着房地产行情正在逐步修复的信号？我们不妨再来看一组数据。

从1-6月份全国商品房销售面积同比增速情况看，跌幅出现了收窄现象。具体来看，销售面积相比1-5月的-23.6%，收窄了1.4个百分点，其中住宅跌幅（-26.6%）比1-5月（-28.1%）收窄1.5个百分点。销售金额跌幅（-28.9%）收窄2.6个百分点，住宅销售金额跌幅收窄2.7个百分点。

不仅如此，根据2022年以来的国家统计局数据分拆后测算，6月份商品房销售面积为18185万平方米，环比增长65.77%。商品房销售额为17735亿元，环比增长68.14%。

这也意味着穿越过“政策底”后，房地产逐渐开始走出至暗时刻。

01.有些房企已经走出“谷底”

从上市房企披露的年度目标完成度来看，大部分房企上半年目标完成率不足40%，并且有一半的房企目标完成率甚至不足30%，可以说货值供应、销售去化压力都将集中在下半年。

不过，也有一些优质房企率先回暖。例如中海、华润、绿城、招商、金地、绿地、滨江、金茂、越秀、华发、仁恒、世茂等企业，单月业绩环比增幅均在50%以上。

其中，仁恒置地、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、中国金茂、华发股份、金地集团处于第一梯队，6月份单月环比均在100%以上。而仁恒置地更是以单月环比590.3%的成绩，成为6月回暖最明显的房企。

而华润置地、中国铁建、绿地控股、远洋集团、融信集团、龙湖集团、越秀地产、中海地产、世茂集团位于回暖房企中的第二梯队。在这个梯队中，表现最好的华润置地6月单月环比增长接近100%，世茂集团也以55.5%的单月环比，成为业绩环比表现相对突出的一员。

从房企表现来看，地产行业复苏的势头也颇为明显。如仁恒位于上海杨浦的仁恒·海上源项目6月末推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元。

而华润置地单月销售额为396.8亿，同比增长2.5%，实现2022年6月单月增幅首次由负转正，环比上涨95.3%；龙湖集团6月单月销售额为152.9亿元，环比增长68.8%；世茂集团6月的合约销售额约为人民币95.0亿元，环比上升55.48%，和30家典型上市房企6月累计销售额环比增幅50.7%相比，优于行业表现。

业内人士分析认为，此番房企回暖主要源于5月和6月政策回暖持续刺激需求释放，房企把握时机加大推盘与优惠力度促成交。此外，再加上疫情影响基本消退，此前受疫情影响较为严重的华东区域销售逐步恢复正常。

除此之外，在信心贵如黄金的当下，这些房企能够快速恢复业绩的能力，也离不开不断切实有效地保交付行动。

如2022年上半年龙湖如期交付76个项目，52500套住宅，客户满意度达91%；绿地集团上半年累计交付全国百余个项目共计面积933.7万平米，其中，6月份成功交付52个项目，交付面积471.4万平米；世茂集团上半年累计实现41座城市、66个项目批次的交付，陪伴40000+个家庭住进新居。

02.下半年能否持续复苏？

2022年上半年的房地产市场，虽然未能完全摆脱去年市场调整的余波。但在一系列稳楼市政策的作用下，市场正在出现暖意。

据统计，今年上半年，共有142省市放松公积金贷款政策，58城执行首套房贷利率4.25%、二套房贷利率5.05%，50城实行购房补贴，36城放松限购，54城放松限贷，天津、南通两城放松限价，20城放松限售，31城减免房地产税费，43城调降土拍门槛。

而这些政策的后坐力，也将成为下半年楼市复苏的关键。光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示，下半年楼市有望稳步复苏。从目前情况来看，下半年中国经济复苏前景较为明确，同时各地因城施策稳楼市政策效果将逐步显现，楼市销售回暖，房企融资条件改善，有望推动房地产投资复苏。

持有相同观点的并不在少数。如克而瑞研究中心预计，下半年，货币政策仍将延续宽松态势，并将继续降准、降息纾困实体经济，房地产行业也将有所受益。房地产金融政策或将实行逆周期调节，行业也将从去杠杆到稳杠杆。同时，随着地方救市政策持续加码，房地产市场有望逐渐回稳，成交整体好于上半年。

此外，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，目前房地产市场正从负循环向正循环转变，下半年市场有望恢复。如果没有外部意外的冲击，房地产市场或在三季度开始恢复，四季度一些指标可以转正，从空间上来看一二线城市有望率先回暖。

不过，对于下半年房地产市场而言，更为重要的是消费者对于房产的购买意愿。从近期各种市场调研数据来看，这种意愿强度并没有减弱。

虎嗅发布一份关于00后的研究报告《乖；爱自己》显示，在买房方面，仅4%的00后表示不买房，00后女性买房意愿强于男性。

不仅如此，58同城、安居客房产研究院对1985—2004年出生的部分青年进行了调研，发布了《2022年青年置业报告》。

数据显示，超八成的青年、超六成00后在5年内有购房计划，更愿意选择的贷款年限为20年，多数00后青年理想月还款范围在2000—3000元左右。

腾讯房产也发布了《2022中国居民购房意愿调查报告》，显示00后购房的主要需求超半数是想要一个独立的空间，其次是婚前财产。这也就意味着，下半场的楼市既有政策端的强力加持，同时存有大量潜在购买客群，为下半年房地产持续复苏提供了基础。

眼下来看，很多房企依然存在债务、融资、交付等负面问题，这无疑会加剧市场的分化，那些销售回暖，交付正常的优质房企，将会获得更多的市场信任和客户支持。