摘要：祝2022年人人都有房子住，有更大、更好的房子住（欢迎关注杠杆地产）
撰文|杆姐&编辑|雯雯
2021年即将结束，杠杆地产总结一下2021年，展望一下2022年。
图表来源|网络（特此感谢）
在正式写稿之前，我真的很想问一句，杆友亲，2022年你买房吗？你是出于真实需求，还是完全出于投资目的，或者一半一半保值？
第一，基本的住房需求永远值得满足。我国社会或者说东亚都是很特殊的，一个人没成家之前租房ok，但成家立业一定要有房子。而且我长期认为，面积不能太小。
人啊，上班有压力，或许还不开心，下了班得有一个温暖的房子吧。房子小了，憋屈。特别是有孩子后，各自都得有一点独立的空间。
所以，房子不求多大，但起码不能太小。
因此我要说，如果你想要换大一点、好一点，杠杆地产永远支持。
不同行情下，不同地方，不同杆友担心房价涨或者跌。我还是那句话，如果你是真实需求，力所能及，这个不要太担心。
图表来源|网络（特此感谢）
人类社会开始用纸币以来，长期是要放水的。货币啊，在哪个国家，都是长期贬值。所以除了一些彻底衰败的城市，房子的绝对价格，放在历史长河中去看，几乎都是增长的。
同时做好房地产税的准备。
至于年化回报率，那是另外一回事了。
第二，好公司，甚至包括好房企的股票回报率，长期是超过房子的。这个在美国是非常明显的，我们以前不那么显著。
但是历史真的变了，中国进入印股票的时代。
很多公司出现“头部化”现象，有人把这一现象视为基金“抱团”的结果，有人认为在龙头股上涨之后，中小盘股票也必然上涨。
也就是说，多数人还认为，龙头股表现显著好于中小盘股票，是暂时的。
但杠杆地产不这么认为，我一直说，一个国家应该有龙头。“头部化”会是“新常态”，具体到房地产也是如此。
2007-2019年大类资产收益率 图表来源|choice数据（特此感谢）
优秀房企会更加优秀，利润率不一定高，但利润会更多、更稳健，因此市盈率基本稳定，甚至低一点，股价长期也该涨。优秀本身就是支撑。
因此，投资好公司，甚至优秀地产公司的回报，我觉得未来比买房子投资更靠谱。
第三，应该多思考如何保卫资产。2021年通胀成为所有人的话题，有的人谈的是自己的房子，有些人谈的的股票、基金，有的人关心蔬菜油米酱醋茶……
通胀往往是富人的狂欢，穷人多数沦为资产受损群体。
这次特殊的通胀周期，我国生活类物价并没有极端涨价，房价也还算不过分，到底什么涨了？
搞清楚这个问题，是避免成为韭菜的关键。
全球大涨的东西有3样：大宗商品、国债、股票。
房价多数国家涨了，但中国一般般。
图表来源|网络（特此感谢）
我们一样一一分析：
大宗商品，换成资产就是期货。这个东西多数人没资质，也没资格。可以不考虑。
债券，这个东西可以玩。相对来说风险可控，就目前国内物价涨幅来说，基本对付通胀，保值、保守型资产。
股票，除了美国2020年经历熔断外，其实很好。如上文所述，如果你可以承受一定风险，不投机、不追求大回报，一定要配置。
什么叫不投机、不追求大回报，也就是不随便做年回报100%收益的梦，好公司、低价格，我认为一定值得。
具体什么股票，我的看法是传统优秀公司，随着国外利率爬坡，低利率偏好的科技公司估值会有变化。因此避险的配置，还是传统好公司。
房子上文说了，起码可以买大点，有能力可以配置第二套。不一定需要第三套，因为第三套风险变高，回报却不一定。
第四，富人财富是怎么增长的，值得研究。富人怎么配置资产、全民资产配置结构的总趋势，杠杆地产觉得对比是非常好的范例。
最顶级的富人很少靠做生意本身赚钱，他们生意部分当然也很赚钱，然后……
今年我看了一篇论文，我将要点和大家分享一下。
首先，我说梗概。从过去15年各类资产的总量及其占比变化趋势看，我国居民的资产配置有3个特征。
第一，对房地产持续超配。
第二，金融资产比例逐步上升。
第三，金融资产配置向股票及理财产品倾斜。
图表来源|新财富（特此感谢）
但是如上图，我们看500最富的中国人（家族）呢？他们财富增长，主要靠股票，且远远高于房地产的回报。同时他们旗下的上市公司，总体盈利状况好于其他上市公司。
换句话说，给自己配置一个富豪公司的股票基金，似乎比啥都靠谱。
第五，宽松信号是明确的，如果真的刚需，应该抓住机遇。近期，上头的信号非常统一而明确，地方救市尚未全面铺开，有的还有点畏手畏脚。
先降准、再降息，我觉得信号足够了。
虽然降的1年期LPR，5年期的利率并没动，但下一步概率很大。
行业都知道，降准、降息同时发生，一定是信号。对于想改善的房子朋友来说，这就是发令枪。
2015年12月美联储加息后，我国央行不再降息；然后，我国央行直到2019年7月美联储降息后，才跟着降息 图表来源|东吴证券（特此感谢）
宽松周期来了，杠杆地产9月就开始说，现在开始进入高潮。
奇葩的是，这一次行情竟然还没启动。因为信心的恢复需要时间，个人在观望，加上房地产税扩大试点，根本上房企知道了痛，地方政府也被前所未有教育。
终于明白，原来中央“房住不炒”是真的。
所以出头鸟还没有，其实谁都想火爆，但行情真火爆了，必定被灭，非常惨。就像很多深圳高位接盘的，未来几年你说难不难。
刚需、改善没什么，投资为主、投机的，确实资金成本是个问题。
这个阶段，民企要做的就是吃药、治病，先把自己搞健康，先不死；地方政府就是稳住地价、房价，销售逐步回暖，但一定不敢冒进；个人则是应该考虑自己真实需求。
如果是刚需、改善，杠杆地产认为逐步出手挺好的。当然，最好可以再等几天，等着实际利率再降低一点，特别是加点的数量，这个总体是不会变的。
为了救市，我相信一定会这样。
至于说投资、赚钱这些，经历了这一轮，如果单一只搞房产投资，我也没办法。
大城市、优秀都市圈、大公司的楼、中心区、产业及配套好的房子，长期回报肯定还是有。
祝2022年人人都有房子住，有更大、更好的房子住。
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