编辑 | 闷油瓶
湾区时代，南沙第一。
龙年首个工作日召开的高质量大会，南沙成为广州最靓的“崽”。
被提及次数全市最多、任务最重，高达56次，让南拓战略的优先级再一次高于东进。
众所周知，去年广州已凭借30355.73亿GDP重回全国“第四城”，但论及增速，4.6%的表现不仅落后于北上深，也低于广东全省水平。
火车跑得快，全靠车头带。
从区域点名情况来看，这片803平方公里的滨海新城，自然被广州寄予极高厚望。
所以一路降降降的南沙，能在今年打响翻身仗吗？
01.
对标国际自贸港
南沙自贸区定位有望提升
本次大会上，除了老生常谈的全力促进《南沙方案》落地落实外，推动南沙开发开放取得新突破，被单列为一部分。
其中，对标国际自贸港，加强改革系统谋划是最大亮点。
啥是自贸港？
一般是指，设在一国（或地区）境内关外、货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税的特定区域，是目前全球开放水平最高的特殊经济功能区。
其主要特征是在自由贸易区的基础上进一步升级，货物和资金、人员都能自由进出。
自贸港为零关税，自贸区关税有一定幅度优惠；自贸港自由范围更广，包含投资、雇工、经营、出入境等，海关管理宽松，对标世界最高标准的开放。
事实上，虽同为广东三大自贸区，横琴、前海早已实现“六个自由”，且均为境内关外模式，已具备事实上的自贸港政策，港澳企业数量和跨境人才都大幅领先南沙，而南沙就一直因为开放度不够、与港澳协同落后而备受诟病。
目前全中国有2个正儿八经的自由贸易港，一个是香港自由港，一个是海南自由贸易港。
前者是全球重要的国际金融中心、航运中心和贸易中心，和新加坡、迪拜齐名的前沿开放城市；后者凭借离岛免税政策，一度热得发烫，春节更因为机票问题跃升全国“显眼包”。
如果南沙要建设自贸港，有何先天优势？
首先，从地缘优势看，南沙是三大自贸区里唯一拥有与内湾两岸直接联系的区位基础，方便沟通东西城市群，辐射范围更广。
其次，南沙具备国际邮轮港口的条件，这个并非靠海就能做到，要根据海域深度、吃水线、陆域地质等筑港条件来判断，受泼天富贵影响的横琴，自身就没有码头机场等任何对外口岸。
退一步来讲，南沙“面向世界建设高水平对外开放门户”的功能定位也与自贸港接轨国际最高水平的目标高度契合。
天时地利人和的情况下，南沙具备一定升级自贸港的条件。
若能争取到自贸港定位礼包，南沙很可能一举超越横琴和前海，晋升广东对外开放桥头堡，招商引资自然手到擒来。
在这个过程中，南沙的城市内涵和城市魅力也会再一次得到提升。
02.
一边基建狂奔，一边楼市失速
南沙到底行不行？
除了对标国际自贸港的高规格信号，南沙在今年的固定资产投资上，重点建设项目共83个，排名全市第二，仅次于黄埔。
其中，基础设施领域的项目共计56项，占南沙总项目的67%，包括国际港航中心、南沙站枢纽、南沙全民文化体育综合体、省中医院等。
这意味着，2024年南沙在城市基建上将迎来一波大爆发。
按理说，城市建设的逐步完善对居民生活水平和宜居属性也会有所改善，当然也有益于地产市场。
但魔幻的是，一路狂降才是南沙楼市的真实底色。
比如前段时间就有业主投诉凤鸣山项目大降价，从2.4万/㎡到1.7万/㎡，几乎让人大跌眼镜。
即便像横沥岛这样的湾中之星，从当初3.6万/㎡限价跌到如今1.5万/㎡起，2字头都卖不动，堪称断崖式下滑。
根据广州乐居统计，南沙44个热门小区中，有36个小区相比两年前降价，占比超8成。
而这样的例子，在南沙更是司空见惯。
为此，网上不乏各种争议：是南沙不行吗？甚至有人跳出来职责：不要买南沙！劝你买南沙的，建议拉黑。
其实，房价下滑，不代表这个城市、这个区域不好，什么经济差、产业不行都是谬论，本质上是供过于求。
你看深圳这几年房价跌到狗那样，你敢断言深圳发展不好吗？
人家不也是GDP一骑绝尘，增速稳稳压北上广一头，去年更增长了200万人口。
一个地方好坏并不能只看房价，要看城市变化、人口增长、就业机会等等。
其实很多三四线城市，甚至县城，过去这轮周期房价并没有想象中暴跌，跟一线城市相比竟然也能站稳，房价从来都不是简单的经济强弱对比。
我们也要纠正一个观念：房价涨跌纯是市场行为，更是周期性行为。
所以近两年南沙已经很少卖地了，不断缩短宅地供应，大力砸钱发展产业、商业，搞经济。
今年南沙GDP增速就定下了7%的增长目标，在其它区普遍放缓的情况下，依然逆势而上，领跑广州经济，简直是一股清流。
这并非说说而已，今年南沙便会迎来很多产业竣工潮，而且能级都不低。
比如越秀国际金融中心、芯粤能半导体项目、南沙期货产业园、南沙广州工控大湾区现代高端装备。
多为新一代信息技术、智能与新能源汽车与健康医疗、金融等领域，都是蓝海风口产业，吸引的是高精专人才。
况且，南沙每年都建那么多高速、城际、交通枢纽，新开那么多商场，引进那么多医院、学校，背后正是有人的需求。
只要有人的地方，都不会差。
