一年之计在于春。
2025年，要想实现房地产市场止跌，小阳春的成色很重要。
2023年小阳春，成色不错，但没能撑多久。
2024年小阳春，春色稀薄，风雨无情。
按当前的宏观经济与房地产周期的基本情况，今年房地产的春季行动，难以奢望全国总动员，只能寄希望于少数城市，作为特攻队，率先实现楼市止跌回稳。
春节已经过去两周多了，而观察春节后的住宅成交量的变化，非常关键。
今年，咱们就结合上周重点城市的住宅网签数据，做些具有时间跨度的比对性分析，以期从中洞察出今年小阳春的成色。
1、春节后第二周，成交已超过去年
2025年第7周（上周），也即春节后第2周，重点城市的新房与二手房成交量，双双反弹。
不过，环比大增速，属于季节性现象，没什么研究价值。
而与去年同期对比，则具有较高的分析价值。
今年节后第二周同比去年节后第二周：
全国17个重点城市新房网签量同比下降25%；
全国18个城市二手房同比增长5%；
可见，二手房表现较强，新房表现较弱。
新房的高频成交数据，容易受供应量的影响，尤其是过去三四年房企拿地很少，新上市的楼盘也越来越少。
因此，在做周度和月度成交趋势分析时，应以二手房交易为主。
下为18个城市的二手房成交量的周度走势图，今年第二周成交量强于去年第二周。
开局不错，预计未来几周还将继续强于去年同期。
但相比2023年节后第2周，18城总体成交量下降8%。
2023年的楼市小阳春，冲得比较猛，主要是疫情防控解除后购房需求集中释放。
不过，先别急，我估计未来几周，成交将小幅超过2023年同期。
后第9周见到顶部，能量较强。
2024年春节后第6周，成交量见到小阳春的顶部；
2023年春节后第9周，成交量见到小阳春的顶部；
今年，老杨预计可能冲至第9周左右见顶，预计届时将创近两年周度新高！
2、部分城市，初露上攻能量
二手房成交量相比新房，更能体现市场高频变化。
这里，拿今年节后第2周成交量，同比去年节后第2周：
上海、资阳、杭州、成都、东莞涨幅明显，表现很强。
其中资阳网签数量很小，可能存在异动。
其他四城皆高能级城市，东莞能级不算太高，但属于深圳的首席跟班。
北京、深圳、苏州、厦门、郑州同比小增，表现略强。
宁波、无锡、渭南、南京、芜湖、南宁同比下降，表现较弱，其中多数城市能级，明显低前面两类城市。
3、特攻队队长，已经亮相了
上图中已有显示，上海今年节后第2周，二手房成交量同比去年增速排第一。
以此指标来看，入列今年春季特攻队队员，肯定没问题了。
但仅看一个同比增速，还不能掌握上海二手房成交的全貌。
所以，我们有必要将数据链拉长，从中寻找特征与规律：
今年节后第2周，二手房网签量，明显高于2024年节后第2周，小幅高于2023节后第2周。
2024年四季度成交明显超2023年小阳春，5.17新政效果持续时间较短，但9月底的新政相当不错。
总体来看，上海楼市趋势明显向上。
预计今年小阳春，量能将明显超2023年小阳春，形势较为乐观。
一线城市当中，沪深强于京广。
如果选特攻队领导，老杨选深圳为队长、上海为副队长。
假如今年上海的限购敢于放松至深圳的程度，则上海为队长，深圳为副队（估计沪无此胆）。
4、排队等候在后面的小伙伴们
老实说，全国98%的城市，都难以入列今春的特攻队。
举个强三线城市的例子吧。
芜湖，安徽二哥，地位仅次于合肥，且身处长三角城市群中。
也即，芜湖的城市与楼市地位，超过全国九成以上的三四线城市。
大家看看下图，今年节后第2周，芜湖的二手房成交量，低于2024年同期，更明显低于2023年同期。
2024年5.17新政和9月新政，效果很差，二手房交易，基本上没什么反应。
当前，连住宅成交量都还没有见底，房价就更不用说了。
5、市场大势向上，阴云将渐散
最后，再上一张图，解析大势。
这是#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的一个指标，
全国50个重点城市，新房与二手房成交量加总，然后进行移动平均化处理，最后算出同比增速。
2021年下半年，全国楼市大降温之后，50城住宅成交同比增速转为负增长。
2023年小阳春，能量较强，拉动增速由绿翻红，但仅仅持续了4个月，便重归负增长。
2024年4月以来，同比降幅渐渐收窄。
9月底新政后，增速再度翻红，且持续至今。
今年1月，移动平均值同比增长23%，已经连续4个月正增长。
这一走势，基本上可以代表全国大中城市，也可代表全国二手房成交量的变化轨迹。
有一点可以肯定，今年大部分时段，都将呈现正增长！
也就是说，全国大中城市的二手房成交几个月前就已见底。
至于房价何时见底，情况比成交量更复杂。
这一话题，以后老杨会专门再做分析。
