2月8日，北京2022年第五批次集中供地。同时，这也代表了北京2023年首轮土拍正式落下帷幕。

值得注意的是，广州国企越秀地产成为此次土拍最大的黑马。据了解，在本次土拍共推出6宗地块中，越秀地产以59亿元接连拿下石景山苹果园地块、昌平信息产业园地块。

其中，本次土拍中热度最高的昌平信息产业园地块就是由越秀地产以33.12亿元+4.5万平方米现房销售面积竞得。在此次土拍报名中，共有14家房企及联合体报名参与竞拍昌平信息产业园地块，其中包括中建玖合、越秀、城建、建发、厦门国贸、招商、首开、中建智地、中海+未来科学城、金茂、华润、建工、中铁、中能建（葛洲坝）。

据合硕机构首席分析师郭毅介绍，该地块的期房销售指导价为6.2万元/平方米，这个价格跟周边在售期房项目是基本持平的，而且还特意给出了6.5万元/平方米的现房销售指导价，一旦地块进入到竞现房环节，也为开发商预留出一个不错的溢价空间。另外，地块的房地差“腾挪”空间很大，竞到地价上限，楼面价也才3万元出头，还有3万元左右的价差，所以开发商无论是在成本投入上，抑或是品质营造上，都有比较大的发挥空间。

对此，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，当前拍地还是说明此类企业资金状况是不错的。类似拿地动作总体还是要给予肯定，尤其是在房地产市场复苏的大环境下，风险不大。

背靠国资委

产品力却遭质疑？

据了解，越秀地产隶属广州市国资委旗下越秀集团，1983年在广东成立，2019年又引入广州地铁为战略股东合作发展TOD模式。可以说，在其成立40年时间里，越秀地产的发展重点似乎都在广州、大湾区。就在2022年年中，越秀在广州2022年第二批集中供地中接连拿下三宗地块。

至于北京市场，大公房产了解到，越秀地产自2021年联合天恒以45.7亿元竞得怀柔区刘各长地块后，期间再未从北京地区拿地。不仅如此，当初在该地块开发的越秀天恒怀山府项目销售情况并不乐观。

北京住建委官网显示，越秀天恒怀山府预售证号为京房售证字(2021)176号，目前已取证房源1000余套，但已签约套数为19套，成交均价为36610.6元/平方米，也明显低于该地块销售指导均价4万元/平方米。

不过，越秀的背景依旧为公司融资带来一定便利。据了解，越秀构建了以银行信贷为主、票据为辅的融资渠道。2022年中报显示，2022年上半年公司境内成功发行合共人民币61.5亿元公司债券，“3+2”年期票面利率介于2.84%至2.90%，“5+2”年期票面利率介于3.35%至3.38%。期内平均借贷利率为4.11%，同比下降34个基点。

在上述背景加持下，越秀地产持续推进以TOD（轨交+物业）、国企合作、城市运营、城市更新、收并购和产业勾地六种方式拿地。2021年，越秀地产分别于北京、广州、佛山、东莞、武汉、重庆、上海、苏州等18个城市新增37幅土地，总建筑面积约为918万平方米；大湾区新增16幅土地，新增土储442万平方米。其中，TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%和9.3%。

对于两年后越秀再次“落子”北京，郭毅认为，北京新房作为一个3000亿量级的市场，市场容量非常大，并不缺乏购房需求，相反其缺少的是真正有能力打造更好产品的企业，以及真正适合买房人的更好的产品。如若未来出台更多更宽松的指向性政策，将对北京市场的升温起到更加积极的推进作用。

IPG中国首席经济学家柏文喜则表示，对于北京这一全国政治经济中心城市而言，在这一时间节点低价拿地和扩充土储，更是进取型房企当仁不让的理性选择，这也是越秀地产在北京连拿两块地的主要原因。至于越秀最终能否赚到钱，一方面要看市场环境变化，另一方面也有赖于越秀地产的操盘能力，这个是需要未来的时间和实践来检验了。不过越秀地产如此积极进取拿地，而且如果能够快速去化的话，可能会在一众房企的规模排名中会快速前移和“突围”。

在严跃进看来，作为企业方，需要注意的一点是，要尽量把地块后续开发的成本多计算多考虑，拿地方面不能盲目乐观。

董毅入职

连拍两地是急于做出业绩？

除此之外，大公房产还注意到，今年1月有市场消息称，原旭辉华北区域集团总裁的董毅已履新越秀地产华北区域副总裁，未来将主管投资和北京公司。

据了解，董毅在加入旭辉前，曾担任永同昌集团副总裁。2017年初加入旭辉集团投资中心，任战略合作部负责人后主导了旭辉首进成都、西安、银川、石家庄、大连等地的战略布局。2018年末，董毅接任旭辉集团副总裁兼北京区域事业部总裁。2020年1月，旭辉集团宣布，整合原北京事业部、天津事业部，成立华北区域集团，董毅担任华北区域集团总裁。

在董毅任职华北区域集团总裁后，旭辉在北京市场以联合拿地方式竞得顺义仁和片区等重要地块；同时，还与平安等资本平台形成了合作关系。

对此，郭毅表示，由于董毅是投拓出身，挖掘高潜力地块的同时，还能够跟一些资本大鳄合作，获得更低成本资金支持，基于北京市场的发展来看，他还是奠定了较好的基础。

在董毅等人的带领下，旭辉北京的销售额并不算低。在2019年、2020年两年内，公园十七区、江山风华、国祥府、旭辉城等项目为旭辉北京带来了64.6亿元销售额。

在2021年，旭辉华北在北京、天津和石家庄的核心区域共拿了8块地，其中北京获取三块地。而在2022年初北京首次集中供地中，“旭辉+路劲”也成为唯一拿地的民企联合体。

但在此之后，旭辉先后出现境外债违约、信托融资产品无法按时对付、股债双杀等情况。就在2022年11月1日旭辉宣布境外债违约后不久，市场传出了董毅离职的消息。但旭辉对此进行了辟谣。不过，两个月后，董毅依旧离开了旭辉，西北区域总裁周长亮将接任其职位。

董毅入职、越秀拿地，对于接连发生的两件行业“大事”，有业内人士表示，“许多之前旭辉不敢拿的地，这次董毅终于借着越秀的手，拿下来了”，也有观点认为，董毅或许急于在越秀做出成绩，所以才在2023年的首个土拍中表现得如此“激进”。

但汇生国际融资总裁黄立冲在接受大公房产采访时表示，此次拿地并不是董毅个人意愿，而是结合地方楼市政策、公司策略等方面综合考量做出的决定。

柏文喜对此持有相似观点。在他看来，作为具有丰富行业经验的职业经理人，董毅从出现困难的旭辉离职加入越秀地产，自然也就成为越秀地产重仓北京市场的最好铺垫之一，但如果说因为董毅急于做出业绩来才让越秀地产在土拍中如此激进，恐怕这也不太符合国资背景的企业文化与行事风格。

至于未来董毅和越秀将在北京做出怎样的布局，大公房产将持续关注。