近期，北京、上海、深圳等超大城市的房价出现了明显变化。
没错，房价全面下跌，成交量也大幅下滑。
这一现象让许多人感到惊讶。
一时间，大家都在思考：楼市调控究竟是怎么回事？
房价下跌真的是调控导致的吗？调控背后又隐藏着什么深层次原因？楼市分化究竟何时才会到来？
先来说说调控的目的。
政府对楼市进行调控，核心目的是为楼市“保驾护航”，防止其出现“硬着陆”。
可以想象，房价若持续疯涨，就如同不断吹气的气球，最终必然会破裂。
所以，调控的作用在于给房价“降速”，使其平稳发展，避免催生房地产泡沫。
从目前的成效来看，调控力度显著，房价涨幅得到有效控制，不再肆意飙升。
然而，市场成交量却不尽如人意，市场进入调整期。
这就好比马拉松选手跑得太快，需要停下来调整节奏。
在楼市中，人口因素起着至关重要的作用。
自2017年以来，我国新生儿数量逐年下降，购房需求也随之萎缩。
但新房供应却源源不断地推向市场，供大于求的局面愈发明显，房价自然难以维持高位。
从数据来看，新生儿数量从接近1800万急剧下降到2023年的902万，降幅惊人。
再看新房成交量，2021年新房成交面积高达17.9亿平方米，市场异常火爆。
而如今，预估新房成交面积仅剩下9亿平方米左右。
供需关系的巨大转变，对房价走势产生了深远影响。
那么，为何一定要进行楼市调控呢？
关键在于防止泡沫破裂。
一旦房地产泡沫破裂，带来的影响绝非仅仅是房价下跌，整个经济体系都将受到严重冲击。
如果2021年没有进行调控，房价可能会一路飙升，随后出现“硬着陆”，后果不堪设想。
此外，外部因素也对楼市造成干扰。
例如，美联储加息就如同楼市中的“不安定因素”。
调控就像是给楼市穿上了“防护甲”，能够有效抵御外部冲击。
同时，调控也是为了保障百姓的利益。
房价过高，普通民众难以承受购房压力。
通过调控稳定房价，能够减轻大家的购房负担。
否则，房价持续上涨，一旦泡沫破裂，将会有许多人遭受巨大损失。
当前楼市呈现出怎样的状况呢？
二手房房价普遍下跌，新房价格相对平稳，但成交量也大幅减少。
购房者们普遍处于观望状态，内心纠结不已：是现在出手买房，还是再等等看？未来楼市又将走向何方？
由于新生儿数量持续减少，新房销售面积大概率还会继续下降。
不过，政府不会坐视不管，必然会采取措施引导改善性住房需求，以减缓新房销售面积的下滑速度。
以北京蜂鸟社区为例，2019年该社区房价为610万，到2021年房价迅猛上涨至935万。
而到了2024年，房价又回落至638万。
房价的波动犹如坐过山车一般。在这个过程中，投资者A在2021年卖房套现325万，满心欢喜。
而投资者B却在高位接盘，如今亏损近300万，懊悔不已。
这表明在当前存量竞争的时代，房价波动剧烈，投资者必须保持清醒的头脑，谨慎投资。
楼市调控并非是要为难楼市，而是为了确保楼市和经济的稳定发展。
2019年和2020年，实体经济发展面临一定压力。
如果楼市再出现问题，经济形势将更加严峻。
未来，楼市大概率将进入存量博弈阶段。
投资者需要保持理性，切勿盲目跟风炒作。
