写字楼作为城市经济发展的核心载体，一直是商业地产领域的关键板块。2025年，随着经济环境的快速变化、科技的飞速发展以及办公模式的深刻变革，写字楼行业正站在新的十字路口。
供需格局：供应增加，需求边际改善
01供应：一二线城市迎来供应高峰
据世邦魏理仕（CBRE）发布的《2025年中国房地产市场展望》，2025年全国主要一二线城市办公楼市场将迎来约640万平方米新增供应集中放量，同比增长近七成。一线城市中，除北京继续处于供应阶段性低谷外，其余三城的新增供应均超100万平方米。六个二线城市在2025年的新增供应面积总计达290万平方米，同比增长131%。除武汉外，其他城市的新增供应均将迎来近5年峰值。这表明，二线城市在写字楼市场的地位日益凸显，随着产业转移和区域经济的发展，对写字楼的需求正不断释放。
02需求：消费与新质生产力成主要引擎
从需求端来看，消费与新质生产力继续成为办公楼需求扩张的两大引擎。在计划未来三年扩租的受访企业中，预计办公面积增幅在10%以内和在10%-30%之间的占比分别为46%和39%。在新质生产力领域，DeepSeek等人工智能应用的火爆，推动了相关企业端应用及硬件设备租赁需求的快速增长。同时，工业机器人、集成电路等高景气行业也保持了活跃的租赁需求。在消费领域，教育、医疗保健等服务消费子行业将继续扩张，而消费刺激政策的加码将进一步激发相关消费品制造企业的租赁活力。
租金与空置率：租金承压，空置率分化
01租金：整体承压下行
2025年办公楼市场虽然新增供应加速，新增需求有所改善，但幅度不大，而短期内降本增效仍将主导租户策略。综合以上因素，预计2025年租金将继续承压下行。
02空置率：核心与非核心区域分化
核心区域的空置率相对较低，而部分非核心区域的空置率则较高。但随着新兴商务区的崛起和市场的不断调整，非核心区域的空置率也在逐步下降。
新兴趋势：灵活租赁与智能化发展
01灵活租赁提升竞争力
企业办公愈加注重节流提效，并通过租约重新谈判来实现这一目标。一方面，租金下调激发部分企业对楼宇升级和扩租的潜在需求。另一方面，对于现有空间，则是更加注重布局设计效率，包括提高办公利用率和配置灵活工位。第一太平戴维斯预测，鉴于写字楼供应充沛，多数城市2025年将维持租户主导市场，这或将刺激更多租户由乙级楼宇向甲级楼宇的搬迁行为，促进空置面积去化。
02智能化管理成为标配
预计2025年，约65%的新建写字楼将配备智能化管理系统。这些系统不仅包括人脸识别、指纹识别等基础功能，还将实现能源消耗的智能管控。以某城市为例，采用智能管理系统的写字楼平均节能率提高了约30%。智能化管理不仅提升了写字楼的运营效率，也为租户提供了更加便捷、舒适的办公环境，成为写字楼提升竞争力的重要手段
结语
2025年写字楼市场整体呈现出复杂而多元的态势，新增供应增长，租金继续下调，智能化加速发展，灵活办公模式成为主流。消费与新质生产力促进写字楼需求扩张，企业扩租或置换优质办公室正当时。寰宇商管将继续发挥优势，不断提升自身实力，以应对未来市场的挑战和机遇，为客户带来更好的服务体验。
