物业公司应及时防范已出现和潜在的税务风险：
莫将“小问题”拖成“大毛病”
笔者梳理涉税案例发现，部分物业企业存在预收物业费收入确认时间不准确、不同服务项目适用税率不准确、隐匿部分收入未申报纳税等问题，建议企业及时防范已经出现和潜在的税务风险，莫将“小问题”拖成“大毛病”。
根据中研普华产业院研究报告《2024—2029年居住物业行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》数据，2023年我国物业服务市场规模为6430.6亿元，同比增长4.54%。随着新型城镇化建设的持续推进和居民对高质量生活的追求，物业服务行业的市场需求不断增长。近期，笔者在梳理物业企业涉税案例时发现，尽管部分物业企业涉税问题金额并不大，但具有一定的共性。笔者提醒物业企业，及时防范已经出现和潜在的税务风险，莫将“小问题”拖成“大毛病”。
风险点1：预收物业费，按收款时间确认收入
◎典型案例◎
2023年12月，A物业公司收取张某缴纳的2024年当年所属的物业费2600元。在会计处理上，将张某缴纳的物业费计入2023年12月的主营业务收入。2024年2月，A物业公司收取李某缴纳的2023年当年所属的物业费2800元，在会计处理上，将李某缴纳的物业费计入2024年2月的主营业务收入。
◎政策分析◎
企业所得税方面，根据企业所得税法实施条例第九条规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用。因此，A物业公司应按照权责发生制确认收入，将张某缴纳的物业费2600元计入2024年营业收入，并计入2024年会计利润总额和应纳税所得额；将李某缴纳的物业费2800元计入2023年营业收入，并计入2023年的会计利润总额和应纳税所得额。
增值税方面，根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为，并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
本案例中，A物业公司如果与李某、张某签署了物业合同或者协议，则应于物业合同约定的付款时间确认增值税纳税义务。假设合同约定每年物业费付款时间为1月，那么A物业公司收取张某缴纳的物业费2600元，应于2024年1月确认增值税纳税义务；即便未收到李某应当缴纳的物业费2800元，也应于2023年1月确认增值税纳税义务。
笔者提醒，假设A物业公司和李某、张某未签订合同，则A物业公司采取预收款方式预收取的物业费，属于在发生应税行为之前收到的款项，不属于收讫销售款项，不能按照预收款的时间确认纳税义务发生，而是应按照发生应税行为的时间，分期确认销售收入；先开具发票的，于开具发票的当天确认销售收入。
风险点2：不同服务项目，适用同一税目
◎典型案例◎
B公司是一家物业管理公司，且为增值税一般纳税人。B公司将取得的物业费、装修服务费、园林绿化等收入项目，均归集为物业管理收入，按照“现代服务—商务辅助服务—企业管理服务—物业管理”税目，适用6%的税率缴纳增值税。除上述业务外，B公司将产权属于全体业主共有的一处公共配套设施对外出租给M公司，并将该笔租金收入归集为物业管理收入，适用6%的税率缴纳增值税。
◎政策分析◎
根据财税〔2016〕36号附件1第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，物业服务属于现代服务适用6%的税率；装修服务、园林绿化服务均属于建筑服务，适用9%的税率。
本案例中，B公司将提供的各种服务，统一按照“物业管理服务”税目缴纳增值税的行为是错误的。根据增值税相关政策规定，B公司应当根据不同服务类型，适用相应的税目缴纳税款。
风险点3：隐匿部分收入，未申报纳税
◎典型案例◎
C物业公司为增值税小规模纳税人。2020年—2022年，C物业公司通过个人微信、支付宝及个人银行收款码，收取物业费、各类管理费、停车费等收入共计500余万元。C物业公司未向税务机关申报上述收入并缴纳税款。
◎政策分析◎
根据税收征收管理法第六十三条规定，纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
根据增值税相关规定，增值税纳税人年应税销售额超过500万元的，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。所称年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。
也就是说，C物业公司隐匿应税收入、进行虚假纳税申报造成少缴税款的行为属于偷税情形，应补缴税款、滞纳金及罚款。另外，补充申报上述收入后，C物业公司如果有连续12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额超过500万元的情况，应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。
值得注意的是，物业公司面向的业务对象主要为自然人，极易出现隐匿收入、虚假纳税申报的行为。笔者提醒，物业公司要注重涉税合规管理，如实记载收入，将开票项目和未开票项目进行分别核算，准确申报全部涉税收入，降低税务行政处罚风险。同时，在达到一般纳税人条件时，及时登记为一般纳税人。
来源：中国税务报；2024年11月15日；版次：07；作者：霍志远 高立润 刘旭 王富贵；作者系中国税务报社霍志远税收宣传工作室成员。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！
