阅读提示： 本文根据VIP社群提问者或者直播间粉丝的自身情况分析给出建议，具有一定时效性和个人性。 （互动时间：2023年1月29日） 板块问答 提问：请问郑州哪个区域才是真正值得买的？ 这个问题关系到区域板块的选择问题，李嘉诚说过：买房看地段。这句话已经被奉为房产的金科玉律。但是，既然买房看地段，道理如此简单，为什么还有人会买错？我们认为： 好地段不是空间概念而是时间概念 什么是好地段？在不同的人眼中是不一样的。普通人认为好地段是商业配套全，交通出行便利，教育优质突出等，这都是“被公认的好地段”，但是价格一定也不便宜，并非人人都能消费的起。还有一种地段也是好地段。随着时间的推移，三五年之后，你买的房子周围通了地铁，建了学校，有了医院，盖了大型商业综合体。一个个利好在逐步的兑现，房价也水涨船高，这样才是赚钱的好地段。所以好地段是未来的，是利好兑现的确定性，而不仅仅是眼下的价值体现。 接下来我们用发展角度去判断一个板块有没有潜力或者潜力有多大？背后的逻辑就是看懂板块的供需关系和利好持续时间： 供需端：是由ZF和房企决定的，由以下三个因素决定。 1、规划的终极目标。也就是我们常说的最终的板块能级，也即是板块的基本面。是纯居住区、CBD、卫星城、副中心或者城市中心。 2、产业能级。是劳动密集型、资金密集型、技术密集型还是其他。这些产业能级决定了导入板块内的人口结构和人口数量，也包括了人口的收入结构。 3、开发商所建设的项目，有多少？容积率多少？解决的是刚需还是改善的问题。 供给决定了板块的产品特质。 需求端：是由ZF和房企引导的，由市场决定的，受两个因素影响。 1、区域内的配套（包括现有和规划） 区域内的配套主要是以居住为主的配套，比如学校、商业、医院、公园等。或者更高端一点的配套，比如博物馆、歌剧院、图书馆等，来提升板块的格调。 配套是比较重要的确定需求因素。 2、导入的人口特点 一般板块规划中会提到，尤其是新区的建设，会通过产业、住宅配套来确定片区的人口，但是人来不来，来多少是由市场决定的。 板块的终极目标也是供需关系所考虑的决定性因素。当板块的终极目标确定之后，很多规划、产业等都是由目标推动的。当然一些区域规划的比较相似，比如白沙、港区的高端制造，这就需要纳入其他的因素分析了。 利好持续时间：板块的规划能力高，利好时间持续久，建设不断向好，就满足滚雪球理论，这个板块就非常值得考虑。 而我们买房就是要选择供小于求且利好持续的板块，按照这个理论去分析郑州的新房： 由内到外可以分成两大类：10个三环内板块：北龙湖南岸、CBD、高铁片区、老经开、老管城、老金水、老中原、商城核心、西北环内、西南环内。13个三环外板块：北龙湖北岸、金水北、龙子湖、惠济核心、杨金西、鸿园、高铁东、老经开东、管南、二七运河新区、常西湖新区、高新老城、古荥。 按价值排序可以分五个梯队： 第一梯队：北龙湖南岸、北岸、高铁片区。第二梯队：金水北、杨金西、鸿园、老经开。第三梯队：高新老城、管南、惠济核心。第四梯队：常西湖新区、滨河、双湖。 第五梯队：二七运河新区。 提问：二七新区怎么样？应该怎么选？ 二七新区是郑东新区之后第二个提出来的新区之一，早在08年的时候就可以看到二七新区规划的身影，如今发展不尽如意，房价也是垫底的区域，主要有三点原因： 1、偏离郑州发展方向 2、自身的硬伤 3、前期无序野蛮发展遗留的创伤 二七新区存在的四个非常尖锐的问题：1、优质的住宅土地，前期基本被开发殆尽，但是相应的配套没有跟上。2、优质开发商，拿的土地只能说是一言难尽。比如郑州华侨城，比如招商1872，从开发商品牌到产品，都是没有任何问题的，问题就出在项目地块...3、刚需化成为既定现实，任何心存“改善”的开发商及购房者请放弃幻想。4、破局之路困难重重，优质住宅用地开发殆尽配套起不来，前期中小开发商历史遗留问题巨多！综合目前看，很多问题都无法找到突破口，或许只有“一涨”解千愁吧！关于二七新区买房的一些建议：1、二七新区是当下刚需最容易上车的区域之一，对于预算有限的刚需而言，完全可以购买，前提是认准大开发商或者二手房。2、坚定选在大学路沿线，尽量选择7号线地铁口附近的楼盘。3、做好道路及配套建设缓慢的准备。4、在买的时候除了生活便利性外，一定要格外注重流动性，建议买流动性最好的89-120平三房为最佳，太小的或者太大的都不建议买。5、没有不能买的房子，只有不能买的价格，尽管二七新区有这样、那样的劣势，但是在绝对优惠的价格面前，所有的劣势都不再是劣势。毕竟地处主城区，有暖气、有学校、有地铁，12000左右的预算基本可以随便挑选，还要啥自行车？ 买房知识 提问：怎么判断房子会不会保值？ 保值四要素： 1、地段是方向 2、物业是要素 3、学区是优先 4、地铁是锦上添花 提问：利率3.9会执行吗？ 利率3.9的政策本质就是开发商、购房者、ZF三方博弈的过程，对于购房者来说3.9利率低了，开发商的房子更好卖了，自然是好事。但是对于银行来说，却是利润又少了，所以我们看到政策的有意思的地方，动态利率调整机制。你认为市场差，那3.9的利率就会执行，你认为不会，那3.9的利率只是呵呵一笑。 楼盘问答 提问：龙湖熙上值得考虑吗？ 这个项目对于刚需来说，尤其是南边买房置业的客户群体，应该是值得推荐的一个项目。位置不错，三环到四环中间；交通便利，自驾南三环南四环，地铁4号线金岱站七八百米，产品设计主流，94-140，三开间朝南带大阳台。最主要的还是价格不贵。宋家泰曾经说过：一个项目的成败，有一个1234原则。10%的市场机遇；20%的营销策划；30%的产品设计；40%的拿地研判。 如果拿错了地，或者错误的时间拿了地，就算产品、策划、销售做的再好，市场的机遇每一次都能捕捉到，一个项目能做完已经非常不错了，赚钱不用多想，不赔钱就算了。如果地拿对了，或者在对的时间拿了地，即使设计中规中矩，销售、策划一塌糊涂，营销节点没有把握住，项目也可以打及格线，赚钱那是一点问题都没有，龙湖熙上就是在对的时间拿了地。 当然推荐这个项目和龙湖的品牌也有很大的关系。品牌有四个阶段：1、品牌即认知，代表了基础保障。2、品牌即优选，代表了溢价能力。3、品牌即身份，代表了很高的溢价能力。4、品牌即品类，一个品牌就是一个行业。个人认为龙湖介于2和3之间。 缺点也有，比如没有学校，周边配套比较弱，但是最差也即是咱们看到的样子，后面会越来越好。 提问：融创澜园动工了，可以买吗？ 复工了，但是人比较少，建议观望为主。 提问：大正水晶森林如何？ 大正水晶森林整体去化非常不错，均价12500-13000左右，偶尔搞下特价，在楼市下行的周期里没有大降价，非常难得。当然没有降价也是有原因的。 1、一期交房效果不错，树立了口碑，二期自然不愿意降价。 2、项目签约9年制公办教育留馀外国语（小学、初中），离地铁8号线也不远，项目东侧又是须水河。对于刚需来说，有学校、有地铁、有环境，基本上该有的配套也都有了，主要的是开发商还知道购房者要什么？项目24年6月交房，说是要提前近一年，今年7月份交房。 即使这样，仍然不推荐，因为当下市场并不是优选。主要原因有二： 1、四环是郑州买房的红线，四环外的配套仍需很长时间拓荒。尤其对于刚需买房来说，非地缘性务碰。 2、12500-13000的价格贵了。高新区的掌上明珠双湖科技城的保利，毛坯10500-11500，南三环一万出头的一大把，甚至还有不到一万的。 提问：和昌花语水岸能买吗？ 项目是少有的惠济区千亩大盘了，位于四环外，接近黄河，想发展只能依靠黄河战略和花博会了，奈何位置太偏，难有起色，和昌的名声也不太好。优点就是便宜，有高层，有叠拼，价格有竞争力，手上钱不多，可以考虑下。 提问：佳源名门橙邦怎么样？ 项目是名门橙邦的烂尾楼，佳源作为白衣骑士接过来了。去年6月底说是要交房，后来没有交，中间因为村民闹腾，还堵售楼部的门，现在以现房的身态又开始在市场上发声了。位置很不错，主城区、三环内、地铁5号线、7号线，还有二七万达和二院，学校更是从幼儿园到初中，价格也不贵，很有性价比，图便宜可以买，估计后期也糟心，就看自己的抉择了。 提问：万科大都会七期和万科都会天际哪个更好一点？ 万科大都会六期也就是万科都会天际，是万科大都会这个项目的最后一期了。按照万科的这种调性，最后一期基本都要提升下逼格，就像万科城一样，万科九作为收官之作，户型设计也偏改善。而大都会六期案名都会天际，听着名字高大上，挺唬人的，其实不像案名那么出色。 1、土地年限问题，都会天际13年的地，现在是23年，房子还没交房已经缩水10年，按理说相比周边70年产权的房子价格应该会便宜点，然而并没有。 2、1#是保障性住房，社区不纯粹。 3、操盘思路并没有改变，和大都会一个售楼部，产品也是一如既往的刚，95-115，建筑颜值稍有提升，现代都会风格，和南龙湖的万科星图档次差不多，属于刚需中的战斗机。 万科大都会越做越平可以理解，一是南四环这个地确实带不动，二是这两年市场下行，万科能销售的不错已经很出色了。 与七期相比，户型的舒适度提升不少，主要是七期的地块太奇葩所导致的进深太长。还有都会天际位置更成熟，装修标准也高，不在意交房时间多看看六期。 提问：保利大都汇是不是金水北的最优选？ 保利大都汇在当下市场比较尴尬，原因主要有： 1、对手本身实力不弱。 2、教育配套空白，美盛有纬五路一小+金水外国语，瀚宇天悦城有龙门第二实验学校，北侧的保利海德公园还有宣传的联合办学，碧桂园天麓也有个农科路小学国基校区，越秀宣传的也是双学区，唯独大都汇在教育资源上还是一片空白。 3、周边环境一般，安置房和经适房的占比远大于商品房，金水北现在的鱼龙混杂，都是前期小开发商太多的遗留问题，城市界面还不如北侧的保利海德公园，给人的感觉就是有点LOW，根本配不上19000的均价。 越秀如果开盘价格再略低点，不可否认保利大都汇会因为其的入市而流失部分准客户。 但是金水北、小高层、央企、精装修也是亮点。2023年的金水北依旧是非常热闹，美盛再开的地块应该享受不到教育资源这个福利了，加上有越秀以及常绿（据称要跟龙门实验学校签约）的存在，热度会慢慢降下来，在片区没有其他学校签约的情况下，买的就只有位置了，天麓还是半死不活没啥动静，其他陆续成为尾盘，主战场向北转移至越秀、常绿以及保利，常绿在越秀和保利的对比下，就算是签约学校可能存在感也是最低的，应该靠价格取胜，越秀的开盘价格走势也将直接影响大都汇，金水北竞争压力很大且各有千秋，不排除大都汇后期有调价的可能性。 提问：裕华城推荐不？ 在当下市场裕华还是观望会好一点，最起码不确定的因素随着时间的推移会柳暗花明。 1、工程进度太慢，去年的6-10月份基本一个月一层，有延期甚至烂尾的风险。 2、学校因为钉子户的问题而搬迁至雪松路附近，裕华现在没有给出好的解决方案。需要时间观察裕华的伊河路分校搬迁态度。 如果说滨河国际新城是百花争艳、百家争鸣，那么常西湖就是几足鼎立，无论是刷抖音还是看其他推广，东边或者东南的热度都是比西边要高，再加上疫情、暴雨，市场整体疲软，裕华城的房子也比之前便宜一些。适合自己才是最好的，买房这个决策要慎重。