今年以来，我国楼市持续低迷，市场信心不足，市场观望情绪愈演愈烈！根据中指研究院的数据显示：2023年1~11月份，TOP100房企的销售总额为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上个月扩大1.6个百分点。

与此同时，2023年1~11月份，销售额超千亿的房企仅有16家，较去年同期减少3家，TOP100房企拿地总额为10855亿元，拿地规模同比下降6.6%，降幅相比上个月收窄3.4个百分点，而且是连续两个月收窄。

要知道，进入2023年以来，我国楼市利好政策层出不穷，比如降低首付比例、降低房贷利率、减免税费、提高公积金贷款额度、降存量房贷利率以及认房不认贷等房地产新政全面落地，楼市放松力度前所未有，但即便如此，楼市还是取得了上述难看的成绩单。为什么会这样？清华大学社会学系教授孙立平给出答案，在孙教授看来，这完全是“房子过剩”造成的。

实际上，这一点国家也已经承认了。今年的7月24日，中央政治局会议明确指出：当前，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化！具体是什么变化？国家高层没有明说，但我们都清楚，就是孙教授说的“房子过剩”问题！

在过去的文章中，我多次提到我对明年楼市的“2个预判”，一个是楼市不可能出现大起大落，明年起，房子将会逐步回归到居住属性。另一个是保障房建设会得到极大的支持，未来楼市，保障房与商品房共存不可避免，但保障房归保障房，商品房归商品房，前者是为了民生，确保人人有房住，后者是为了发展，确保房地产行业以及金融行业等关联行业的迭代升级，类似于新加坡模式，但又不同于新加坡模式。

现在来看，我对明年楼市的“2个预判”，或大概率是对的！再结合当前楼市的种种现状，我认为，明年起，房产走势逐渐明朗！特别是看完住建部长倪虹的表态，更是让我对未来楼市的发展充满信心。

不久前，住建部长倪虹接受了官方媒体的采访，在回答记者问题环节，住建部长倪虹的几句话把接下来我国房地产发展的方向说得非常全面。

第一句：研判市场，重要的是尊重规律、看大势。我们要认识当前的房地产形势，首先要把握住房地产市场供求关系发生重大变化这个新形势。

住建部长倪虹能够直言不讳的提到房地产市场供求关系发生重大变化这个新形势，没有藏着掖着，说明国家已经正确看待房子过剩这个问题，未来的房地产调控，都会在房子过剩这个新形势下开展，无论是房地产金融领域，还是房地产开发领域，甚至包括民生领域，任何政策的的制定，都会以房子过剩为基础，像是大拆大建、大肆开发以及房地产过度金融化的问题都将会逐步得到解决，这是可以预见的。

第二句：要始终坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，以满足刚性和改善性住房需求为重点，努力让人民群众住上好房子！而且，住建部长倪虹还提到什么是好房子？好房子就是要绿色、低碳、智能、安全、让群众住得健康，用的便捷，成本又低，又放心安心。

坚持房子是用来住的，不是用来炒的，这虽然是个老生常谈的话题，但住建部长既然天天强调，这说明房住不炒是一切房地产发展以及调控的前提，不要以为现在楼市处于低迷状态，国家就会再次放任炒房风气，这里强调的很明确，要始终坚持房住不炒定位不会变，也不会动摇，说白了，就是楼市再下行，也不会重启炒房模式了，这样一来，楼市就不可能出现大起大落，明年起，房产走势逐渐明朗也就不难理解了。

第三句：在体制机制上，要建立人、房、地、钱要素联动的新机制，从要素资源科学配置入手，以人定房，以房定地，以房定钱，防止市场大起大落，建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式、建立房屋体验、房屋养老金、房屋保险等制度。

看到这条，让我想起了任专家提到的“人地挂钩”，虽说不如住建部长倪虹说的那么全面，但也有类似的地方，简单来说，就是让人和房子以及土地、资金直接挂钩，有多少人就盖多少房子，需要盖多少房子就规划多少土地，价格也要和个人收入相结合，不能脱钩，防止市场大起大落。除此之外，也要改变“顾头不顾尾”的问题，确保合理开发，房企可以合理融资，减少卖房套路，让利购房者，建立房屋养老金以及房屋保险和房屋体验制度，让大家买了房子可以安心住，不再考虑烂尾楼怎么办？房屋老化怎么办？等问题。

第四句：要实施好规划好建设保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革，解决群众急难愁盼问题的重大民生工程，促进产业转型升级、推动城市高质量发展，统筹发展与安全、提高城市韧性，关键是，平时用得着，急时用得上。

最近一段时间，国家各种会议多次提到保障房建设，这在过去是从来没有的，不可否认，这是为了应对房地产供求关系重大变化的举措，也是为了实现住有所居目标的托底，有了保障房，就可以解决低收入人群、刚毕业的大学生以及新市民等群体的住房问题，以及连带产生的社会问题，事关民生，这一点不得不给国家点赞。

未来楼市，保障房与商品房共存不可避免，但保障房归保障房，商品房归商品房，没钱的，可以申请保障房，有钱的，想住大房子的，住好房子的，可以买商品房，这样的话，不仅化解了人房矛盾，减轻老百姓的住房压力，还可以使房地产行业以及金融等关联行业迭代升级，促进产业转型。

城中村改造和“平急两用”公共设施的建设就不用再多说了，都是为了解决重点民生领域问题，比如房子老旧了怎么办？危房怎么处理？消防、安全问题怎么更好的解决？等等，我喜欢的一句话就是：平时用得着，急时用得上。说到了多少老百姓心里了，但这句话说起来简单，做起来可不简单。

第五句：房地产企业要有清醒的认识，现在要拼的时高质量、新科技、好服务，谁能为群众建设好房子，谁能为群众提供好服务，谁就会有市场，谁就会有发展。

可以看出来，这句话是在给开发商提要求，在房子过剩，大家都不缺房子住的大背景下，谁能提供好的服务，高质量的房子，谁就能有市场，否则就会被淘汰，这既是给开发商提要求，也是在给开发商指明路，可以预见，懂事的开发商未来还会有大发展，不懂事的开发商，未来我们可能就看不到了，这一点也可以结合上面提到的第三句话一起看，什么样的房企才可以合理融资？自然是满足以上要求、符合新形势下的房企，自己领悟！

综上所述，你感觉我对明年楼市的“2个预判”，是不是大概率是对的？对此，你怎么看？