进入2023年以来，我国楼市持续低迷，市场观望情绪愈演愈烈。中指研究院的数据显示：2023年1~11月份，销售额超千亿的房企仅有16家，较去年同期减少3家，与此同时，2023年1~11月份，百强房企的销售总额约为57379亿元，同比下降14.7%，降幅相比上个月扩大1.6个百分点，其中，百强房企11月份的单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。

可以看出来，随着楼市的下行压力进一步扩大，现在开发商的日子也不好过，像一些高负债的开发商，如今已经面临是否能够活下去的尴尬处境了，在建的房子卖不动，现金流迟迟回不来，拖欠的款项无法结算，长时间下去，资金链的断裂不可避免，比如恒大，就是一个典型的案例。

其实，当下地方上也实属无奈，开发商的日子不好过，没钱拿地，地方上就没钱搞城市建设，甚至连公务员的工资都没办法按时发放。所以，为了让开发商活下去，地方上也是在想各种办法，比如苏州，近日，苏州市高新区住建局的工作人员表示，楼盘销售的房源本身属于商品，如果不允许开发商降价促销，就有可能导致房企资金链断裂，进而出现项目烂尾的风险，同时该工作人员还表示，目前没有不允许楼盘低于8.5折销售的要求。

老实讲，苏州的做法还是比较务实的，不搞限价，让楼盘回归市场定价，这样既有利于开发商摆脱资金链紧张的尴尬处境，又能促进城市活力，开发商降价促销，第一受益人自然是老百姓，可以花更少的钱买到合适的房子，同时，也可以提高开发商拿地的积极性，弥补地方财政的缺口，从而促进城市发展。

毕竟，土地市场作为一级市场，开发商对待拿地的态度往往能折射出开发商对某个城市或区域的市场信心。看看今年的土地市场，不仅各地的成交金额以及成交面积纷纷创下历史新低，流拍更是司空见惯，这样的情况，对于一二线大城市来说，有一定的滞后性，短期内对市场的影响不明显，但对于三四线城市来说，打击却是致命的。

上周六，我陪朋友去山东济南的章丘区看房，看了十几个楼盘，房价最高的9000多一平，大都位于城区的核心位置，房价最低的5000多一平，大都位于城区的边缘，听当地的置业顾问说，3年前，济南章丘区的平均房价要8000多一平，就算是城区边缘，也不会低于8000，但现在，单价5000多的房源四处可见，短短3年，房价就从8000降到5000，我问当地置业顾问原因，得到的回答是：现在章丘的房子太多了，买房的人少了，再加上这两年章丘的土地市场不景气，很多头部开发商都不来章丘拿地了，章丘的市场自然也就低迷了，市场低迷，房价能不降吗？听完当地置业顾问的解释，感觉和我的判断相差无几。

因此，一个城市或者一个区域土地市场的好坏，是可以对这个城市或者这个区域的整个房地产行业产生连锁反应的，而且是同步连锁反应，土地市场好，房地产就差不了，土地市场不好，房地产自然也好不了，这样来看，苏州的做法是不是感觉很务实？我估计，让楼盘回归市场定价，地方不再过度干预，未来会成为常态，特别是三四线小城市，市场下行趋势本来就无法阻挡，再过度干预，合理吗？当然，不再过度干预，不代表不干预，恶意降价，扰乱市场的行为，干预是必然的，否则，损害的还是老百姓的利益。

鉴于此，未来我国楼市会如何发展？不再过度干预，是不是意味着开发商愿意降多少就降多少？实际上，关于这个问题的答案，经济学家马光远早有预言，经济学家马光远曾提出“3个20%”的原则，即20%的城市可以选择，20%的房子值得买，20%的房企能够活下去！现在来看，马光远或预言成真。

简单来说，就是指未来楼市，只有20%城市的房地产还可以稳步发展，剩下的80%，能保证现在的稳定就不错了，而判断的标准，就是人口以及产业，像是一些人口流失严重，又没有产生支撑的三四线城市，楼市可能就扛不住了。同时，20%的房子值得买，是指一个城市或者一个区域，只有20%的房子还有增值保值的属性，其它的80%估计就没有了，判断的标准也是人口和产业，也就是所谓的地段，最后是20%的房企能够活下去，这个不难理解，什么样的房企才属于这20%？自然是产品过硬，又具有服务意识，还要有稳定现金流的房企，像是一些盲目扩张，产品质量又差，还没有服务意识的房企，被淘汰自然是难以避免的。

也就是说，不再过度干预以后，并非开发商想降多少就降多少，本质上是由市场决定的，决策人不是开发商，而是消费者。对此，你怎么看？