前几年，楼市当中有一股打新热。

意思就是购房者普遍更热衷于新盘，总是觉得新盘房龄新，未来升值周期长，升值空间要大一些。

过往十来年的经历告诉大家，那些很早前买了新房的人，基本上都赚得盆满钵满了。

然而未来很长一段时间，这个逻辑大概率是行不通的了。

随着这两年整体楼市的下滑，二手房房价更是一跌再跌，即便现在也是以价换量的状态，前两年交房的新房，到目前刚好可以二手房出售，结果却是纷纷破发了。

甚至包括一些过往的网红神盘，诸如很有名前几次都几开几罄的川发天府上城，如今拿出来卖了也并没有大家想象中的狂赚，不仅没有狂赚，扣除了成本利息有些才只能堪堪保本。

川发成交价

很正常，楼市是有周期的，周期是存在波动的。

在波动的下行期间，即便是存在巨大剪刀差的网红神盘，看似在购买的时候好像捡漏了很多，但是一旦出现在二手市场上来，就原形毕露了。

所以刚才才说，在未来很长的一段时间内，再想通过打新来追求房产升值的事，大概率这种逻辑不存在了。

很多人会说，拿这种刚需楼盘个例来说事，没意思。

其他的网红神盘，也就是很多人说的刚需楼盘不说了，其实有些改善楼盘，并且是位置都还不错的改善楼盘，也是如此。

锦江区琉璃厂有个新希望集团19年开盘的改善盘，前两年二手房出市了，咱们看一下同类型当时的购买价以及现在的二手房成交价。

开盘价与成交价

这段时间，成都楼市兴起了一股老破小热。

很多人可能不太理解，都是追捧新盘的，怎么就去追捧老破小了？

老破小又老又旧，物业管理也相对滞后，居家舒适度看起来也不高，也就价格稍微便宜点，等拆迁这个又是个遥遥无期的事情，干嘛要去买老破小呢？

这里面其实涉及了楼市当下的一个购房逻辑，那便是反向置换。

而反向置换这个事，其实是综合了对未来预期、对目前行情以及对如何收益最大化的选择与判断。而目前新盘进入二手市场之后的表现，也是导致大家反向置换的部分原因。

道理很简单的。

老破小确实有很多缺点，但是毋庸置疑也有很多优点，而这些优点在当下的楼市大环境中更符合购房者的综合逻辑考虑。

老破小单价低、总价低、交通便利、租金高，相对更保值，如果计算租售比的话，其实往往比很多追新的盘更加优质。

老破小热

未来很长一段时间，租售比将会是楼市当中判断房产价值的风向标！

在很多新盘破发，在未来预期还不明确的情况之下，在持有相同的投入成本情况之下，越高的租售比往往是见效最快的，也是最明显的。

可能这么空泛的说，大家没有直观的感觉。

咱们看下成华的龙湖梵悦台和天府新区秦皇寺的保利天空之城。

没记错的话，这两个楼盘基本上都是19年前后开盘的，都是改善盘，面积价格也相差不太远，目前也基本都二手入市了，咱们看下目前各自的租售比。

龙湖梵悦台

天空之城云锦

这样是不是就很直观了？

差不多购入时间、差不多投入成本、差不多的价格面积，相同时间可以二手出售，先不说二手房的价格，单单是看租金收益就相差七八千。

一个月七八千，而且好租的多，一年就是八九万的成本回收，这个差距一目了然！

所谓租售比，可以理解为一年的租金收益与总房价的比值。

通俗理解可以这样，比如一年的租金，要收多少年的租金才可以和总房价相平衡。

这个就很好理解了，就像商铺和公寓一样，如果租金收益能够在20年内回本，那就是非常好的。按照国际上的看法，如果一个房子25年的租金，基本上能够抵扣总房价，算是一个分水岭。

就像这个龙湖和保利，房价相差一大截不说，单是每个月的租金就相差八九千，简直是香得不能再香了！

所以，成都楼市未来很长的一段时间，如果大家考虑保值增值进入的话，一定一定要把这个租售比因素给考虑进去的。