以往聊楼市，总会去聊开发商、新建商品住宅、二手住宅。

但今天咱们不聊这些，来聊一聊公寓。

提到公寓，有没有一种死去的记忆突然袭击我的感觉？

曾经的公寓可是相当火热的，是年轻人和众多投资者眼里的香饽饽。

可现在呢？

公寓好像成了无人问津的房产，网上的相关信息都少了很多。

而事实也确实如此，公寓的惨烈程度，超过新建商品住宅，也超过了二手住宅。

根据诸葛数据研究中心的数据：

北京公寓成交价格的峰值在2017年，当时成交均价为35668元/平方米。

但到了2023年，直接降至21366元/平方米，跌幅超40%。

这个价格，跌回到2010年之前的水平。

深圳的福田岁宝壹品，80多平的精装公寓，原备案价600多万，现在总价358万元，接近5折。

深圳非常有名的八卦岭宿舍，多数为面积在25至40平方米左右的单间公寓，其房价走向更是魔幻。

2018年时，这里的房价在4~5万元/平方米。

可由于学校落地的搅动，2020年，八卦岭大部分二手房挂牌价都超10万。

到2021年，最高成交单价高达15.54万元/平方米。

但今年5月，这里的成交单价还不到4万元/平方米。

短短几年的时间，八卦岭宿舍经历了“人生”的大起大落。

有人一夜成了暴发户，有人被拍在沙滩上。

长沙，2019年时主城区公寓库存461万平方米，去化周期36个月。

到2023年底，主城区公寓库存降至405万平方米，可去化周期飙升至106个月。

克尔瑞的数据就更夸张了，长沙全市的酒店式公寓库存为367万㎡，去化周期193个月，约16年。

这可真是到死都卖不完！

以上几个城市，只不过是公寓市场的冰山一角，各市的情况有所不同，但又大体相同。

曾经火热的公寓为什么没人买呢？

原因很简单，现在住宅都没人买，怎么还会有人去买公寓。

说到底，还是因为救市政策的出台，让公寓的优势逐渐消失。

在过去，公寓是性价比中的王者。

总价低，不限购，装修好，位置也算可以，尤其是loft，简直是年轻人的大杀器，满足了大多数年轻人对家的幻想。

可现在，住宅的首付比例降至15%，公寓的首付比例则在50%以上。

住宅70年产权，民水民电，能落户能上学，公寓则是40年产权，商水商电。

住宅的邻居是业主，没有商业性质。

公寓的邻居可就不一定了！

可能是只做外卖的商家，也可能是做美甲做美容的商家，还有可能是拔火罐的商家。

毫无疑问，公寓的人员更复杂，相比于住宅，安全性更差一些。

比如前几年在济南租房时，看过一个地方叫诚基中心，那里卫生状况差、人员密集、鱼龙混杂、管理混乱、环境还特别阴暗。

当然了，现在是什么情况我就不太清楚了。

把住宅和公寓进行对比后，要买什么答案很明显。

再来说说投资问题。

公寓投资有两种方式，第一种，买后收租，第二种，等涨价后再卖出去。

首先是买后收租。

需要承认，现在确实还有不少公寓租金回报率较高。

比如广州万科云城米酷的租金回报率可以达到7.5%；

济南中新锦绣天地东苑一区成交的一套公寓，租金回报率可以达到8.83%。

这个数据，看着很喜人吧。

可实际上，前者位置足够好，不缺租户。

后者虽然回报率高达8.83%，但位置一般，连个地铁都没有，想租出去没那么容易。

抛去空置成本、折损成本、装修成本等等，投资收益没有想象中那么高。

而且，租金回报率高，最大的原因是价格跌穿了底价。

这套公寓，成交单价还不到3900元/平方米。

可以这么说，无人问津的房子当价格跌穿底线，就有了性价比。

然而在实际情况中，核心位置的公寓终究是少数，大部分都没有这么高的租金回报率。

其次是等房价涨上来后再卖出去。

房价还能普涨吗？

这个问题，要画一个大大的问号。

而且抛开这个问题不谈，公寓交易还要面临高额的交易税费。

其中包含3%的契税、万分之五的印花税、差额5.6%的增值税、差额20%的个税、差额20%~30%的土地增值税。

什么叫差额呢？

举个简单例子，你60万买了一套公寓，两年后涨到80万，那么20万就是差额。

此时，你要按照20万来缴纳增值税、个税和土地增值税，合计是11.12万元，外加契税和印花税，总税费高达13.56万元。

涨了20万，结果却要交这么多税，这个投资，实在是一言难尽。

反过来，如果公寓降到40万，你卖出时只需要缴纳契税和印花税即可。

像上面谈到的济南那套租金回报率高的公寓，就没有差额税，说明原业主是赔本卖出去的。

所以说，公寓投资，并没有大家想象中那么暴利。

如果房价涨不上去，那就更难了。

想要投资公寓的，一定要谨慎些。

公寓毕竟是房地产的一部分，不可能视而不管。

就拿长沙来说，正在努力给公寓治病。

在新政中，一方面允许符合条件的公寓改为住宅，另一方面暂停公寓审批。

其他城市，未必不会照葫芦画瓢对公寓下手。

另外，我们目前正在大力建设和供给保障性住房。

而各地的保障房都有一个共同点，那就是面积小，否则不可能满足庞大的工薪群体。

同时，国家队收购库存用于保障性住房的工作也在徐徐开展中。

从这方面来考虑，这些公寓很可能成为收购目标。