作者 |罗乾波出品 |睿诚研究院

01

对相关新闻的思考

近期，天心区黑石铺片区城市更新项目的两个官宣新闻，再次惊动和牵引着业界的目光：

6月25日，天心区黑石铺城市更新片区项目城市设计国际大师邀请赛策划服务招标公告发布；

7月7日上午，长沙黑石铺片区城市更新项目开工举行仪式。

据悉，黑石铺项目位于长沙市天心区省府片区，湘府路以南，湘江南路以东，芙蓉南路以西，三环路、雀园路以及黑石路以北，总面积约9914亩，约合660公顷。

简析：

据睿诚研究院观察，这几年，在长株潭都市圈、南部融城、长沙南中心、国家医学中心、奥体新城、绿心中央公园等大规划和大项目的加持下，位于湘江东岸核心位置的天心区黑石铺项目，也一度成为了业内的重点话题，各界对其关注度较高，都想看到黑石铺一带是怎么做的，能否把湘江东岸真正撑起来，而完美拉满东岸至南城的众多期待？等

毕竟，在湘江中心区核心轴带，东岸区域的黑石铺城市更新片区的重要性不言而喻，上述众多的重点规划和项目的支撑，既是“宠爱”，亦是巨大考验和压力。

很多朋友，多在区域房地产、城市更新的通行角度来描述和观察，或许并不能代表黑石铺项目的真正价值。

当然，大家各自视角不同，观点不一，无可厚非。

“国际大师邀请赛”+央企中建国际投资等动作，说高举高打亦不为过，总体来看，期望很高，然未来如何尚不好说，目前只能逐步观察。

2023年7月5日，住建部发布了《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》一文，对各地城市更新的发展又提出了5点要求，长沙区域也必有回响，对黑石铺项目也是一个新的约束，曾经的项目、产业和城市规划等，可能并非一些朋友所“欣喜”的那样盲目乐观。

长沙近万亩核心区域的土地的运作和可持续打造，不是一两个规划方案和口号就能实现的。

为何，住建部此时提出这样的要求？

为何，天心区黑石铺有这么多关注？

为何，城市设计上要招引大师捉刀？

难道不值得思考吗？

02

黑石铺城更项目的主要独特性分析

如上所述，据睿诚研究院观察，天心区黑石铺片区城市更新项目，较之市内的众多项目而言，有两大不同：

◢其一，为城市和湘江核心区域近万亩体量的项目，其中的模式也在竞争和更迭

在占地规模、投资体量、文脉重心、城市价值、融城战略、产业焕新等方面，具有无可替代的作用，该项目在长沙区域10余个重点片区类城市更新项目中，其地位超然。

比如，在投资规模上，“微天心”等官媒喊出来300亿元的声音，仅次于河西的观沙岭等，不可谓不是重金投入了。

一是，主城区9914亩地的规模且正式开工，区别于芙蓉区西龙片区的后进者，大家都在看黑石铺怎么弄；

二是，区政府平台公司51%+央企中建国际投资联合体49%的股权和政+企的公司治理结构等，也不同于岳麓区观沙岭等项目完全的政+政的模式，和以政府指定平台为实施主体+社会资本方为操作主体的方式，代表着长沙区域大型片区类城市更新项目的主流模式，也具有重要的试点意义。

该模式，是否可行，能走多远？政企可否有效协同而不暴雷或出现某些严重问题？

等

对长沙区域而言，是一个“走在前和做示范”的项目，黑石铺项目折射出来的价值于长沙乃至国内，都有重大参考意义。

雨花区的红星项目，在几经波折后，中建五局虽然进去了，在其两安用地+城市更新+EOD的手法上，目前雨花国资和中建五局的股权结构、治理方式等，基本处于模糊和不敢和未能公示状态，看不出这里的架构体系，仅在两安用地方面做了一些体系化的设计，在透明度和进度上面，与黑石铺项目有一定差距。

睿诚研究院认为：

雨花区模式，难以有效和鲜明代表长沙区域大型片区类城市更新项目的政+企之主流或核心范式，故而此略。

据睿诚研究院独家观察，我们认为，目前不同区域内各自PK之竞争态势中，据睿诚研究院观察，岳麓区基本不会有什么太大变化、开福区尚在蹒跚学步，芙蓉区比较纠结，其他区域更不用说了，能打的或未来会成为主流的或许将在雨花区和天心区产生。

◢其二，区位、资源和业态的多元化，他人难以取代和COPY

区位，就不再费舌了。

大面积的优质土地，其中，涵括了两安用地、农安房、物流用地、产业用地、城中村、工业遗产改造、湖泊生态治理、城市滨水区界面打造等，据睿诚研究院观察，其资源结构的复杂交织和多元化，就不是一个简单的城市更新项目了，如果还是按照观沙岭和雨花区的方式来发展，黑石铺就会流于普通甚或平庸。

当然，这里的所谓“普通或平庸”，并非指所言说项目的缺乏有效价值，而是从全城比较来看，黑石铺项目的内容和特质更复杂更多元，需要考虑的具体问题更多，岳麓区观沙岭或雨花区红星片区的模式，在这里难以适用。

三者，在实操模式上各有差异；

三者，在处置手法上大相径庭‘

三者，在内容要素上繁简不一。

这也是国家和城市区域积极试点的意义所在。

观沙岭、红星和黑石铺，都有其价值，定位和打法不一样，而成就了各自的独特性。

但是，都代表了长沙区域的独特思考。

03

对黑石铺城更项目价值认识的2大质疑

基于上述分析，据睿诚研究院观察，如果只以所谓的国际大师等来讲故事，非常有可能就会流于假大空的尴尬局面，也难以有效实现湘江东岸核心优质存量资源的厚重价值。

譬如，国外的所谓大师，在规定时间内能对黑石铺、长沙和中国会有多少深刻认识呢？

不太好说。

有个题外话提一下。

2018年，在媒体采访艺术大师黄永玉时：

“有人尊称他为黄大师，他却反驳：‘毕加索、吴道子才算大师，我算什么大师。’

说完又加一句：今天教授满街走，大师多如狗。”

而近年，在国内的规划设计界，在不同官媒的推广和新闻中，“大师”越来越多，令人迷惘。

艺术成就那么高的黄永玉老先生，都不敢沾染“大师”的名头，不知道这些规划界的“大师”是如何界定的？

因此，导致业内很多朋友对黑石铺项目的规划和策划捏了一把汗。

前有长沙北中心产城规划方案的众多质疑，黑石铺项目的战略思考，难道就可以放心交给某一到两家所谓的“大师”吗？

上述，住建部的最新要求，需要更多元主体的深度参与，以切实代表国家、城市、产业、区域、社会或市民等的合理诉求和融合，方能真正表达中国城市更新的有效力量。

按黄永玉老师的观点，动不动就拿出所谓的设计大师和国际化的大帽子来忽悠市民，好像并不是一个好的方式，在黑石铺项目6曰25日国家大师的交流新闻中，来的都是一些不痛不痒的角色，既使在国内外规划大师的评定上是科学合理的，也显得有点可笑——大师未亲临现场，只派其徒子徒孙类学生来走马观花？这样的方案，你敢用吗？

最终，变为飘渺的广告和挂羊头卖狗肉的新闻和方案。

只想说一句，长沙就这么没品味与缺乏底蕴吗？

因此，对天心区黑石铺城市更新9914亩地的未来发展，大家对此皆心怀忐忑。

早先的故事，就不多说了，长沙北中心的同济规划设计院的方案，已然“珠玉在前”，令人深思。

好了，不扯多了，下面重点说一下天心区黑石铺项目的两大主要压力。

◢1、文脉压力：青出于蓝，而如何胜于蓝？

按照历史典籍记载和相关历史文化街区资料的描述等，天心区一直是古长沙城区的核心，再者从近现代产业的演化角度来看，天心区的地位，他人很难取代。

西文庙坪、古道巷、坡子街、都正街、长青机械厂、黑石铺肉联厂等，古迹众多，其中，在上一阶段，从城市更新角度，基本都是房地产开发模式，也成就了天心区从一桥南侧到保利国际广场的金融外滩的繁荣，而今，从万科紫台往南区域，原来有所限制，如今如猛虎出闸，为快速提升区域的GDP和发展态势等，近年来天心区大肆宣传和推广本区域内的各大小动作和项目等，似乎有震动湘江的感觉。

战略宏大、声音颇多，而落地速度和效果，并没有为区域居民和市民带来有效的可值得颂扬的价值。

当然，城市的发展不是一蹴而就的，天心区也无能为力，只能不断践行之。

其，效果，也需要大家不断跟踪和观察。

3000年的深厚文化地域，快速裂变的人产城的发展趋势等，面临的第一个挑战就是城市文化和战略的整体思考，不然就会落于下乘，而自说自话，让人夜不能寐。

◢2、产城规划压力：眼界局限，难以表达黑石铺的核心价值？

当前，经系统梳理政府平台公示官微、官媒及业内的一些新闻或专业文章等，在精细研读之后，睿诚研究院觉得，对天心区黑石铺片区城市更新项目的思考上面，有几个方面也值得推敲。

一是，占位和定位有失偏颇。

据观察，所有的描述，皆基于长株潭或天心区的视角来展开的，这并没有什么问题——沿于湘江、落于天心，和展现阐述区域内的发展动态，是客观的也是正常的。

但在长株潭都市圈乃是长江经济带等范畴内，湘江东岸的黑石铺片区城市更新到底有何价值？并没有进行有效思考，有所缺失。

这样说，并不是要把黑石铺项目的功能或价值放大到这些范畴，实际上，是想说，长沙区域重兵布阵的天心区或黑石铺等，在思考的维度和高度上，已经不再是一个天心区和长沙的区域性课题，其价值和影响力更加广远。

退一步讲，中部六城在激烈竞争，都想成为中部区域的引领者。

那么，试问，身处湘江核心的黑石铺近万亩的土地，其价值仅限于天心区或长沙吗？

不讲太远了，黑石铺是天心区的、是长沙的，也是中部地区的？

一万亩优质土地，又在湘江中轴和东岸的核心，在当下国内产城急速变化的大趋势中，9914亩土地，只是长沙或天心区的问题吗？

当然，从区域或政府的角度来看，做好自己以迎合及达成相关考核指标，就完成了自己的相关使命，能否继往开来和从更宽广的竞争环境中杀出重重围等？

可能并不是他或她的工作KPI，情有可原。

所以，住建部为何要提出上述那样的要求和操作模式？

实际上，已经考虑到了国内城市更新，尤其是大型片区类项目的定位、功能、价值和有效落地等问题。

其他的就不讲了，只简单提一下黑石铺项目的核心定位——“省府门户、湘江客厅”，这八个字内是基于区域、板块而生发的，依然在长沙的区域内自说自话，缺乏大区域或全国性视野的观察和思考。

因此，我们也担心，在这种思维下，上述那些所谓的“大师”做的方案，在项目和商业和生意的角度，必然离不开这种牵制，即使有更多的思想，也不会与钱过不去，又能有几个真正为长沙计之久远呢？

尔后，宾主尽欢，而对长沙长期的持续发展的增益甚少。

前几日，有个别朋友对我们的一些有机更新的专业文章提了许多建议，整体阅读后，睿诚研究院发现，此类朋友所提的问题或建议，都有很多的局限性，而自以为“得其实”而“苦口婆心”地来“劝说”我们，感觉很搞笑——3000年古城长沙只有3条历史文化街区+1200年的坡子街不算历史文化街区+200余年的都正街似乎也不是历史文化街区，他们建议我们去阅读柳教授和陈先枢老纽先生的文章等，再来谈长沙的有机更新，对此，我们觉得非常可笑。

教条式或把某一两个的言论，当成了“金科玉律”，实乃可悲。

按他们的说法，1200年坡子街，如果叫“历史文化街区”，就是错误的，太搞笑了。

古往今来，在科学、学术或市场变化层面，没有哪一个可讲自己就是历史和客观现实的“定海神针”，即使在古代，所有大家都倡导“百家争鸣”以完善学术或相关思想等。

在此，提一下这个小故事，实则是，也想表达一下，无论是有机更新、还是长沙天心区黑石铺片区的城市更新等，1-3人的言谈或观点，视野狭窄或自以为是或两三人相互吹捧或教条主义的坚守等，实际上在有机更新和城市更新方面等，皆有很多矛盾或经不起推敲的地方。

比如，在历史文化街区方面，上面那几个朋友，把柳教授和陈老先生的文字和观点当成了长沙街区有机更新的唯一正确标准，这显得很可笑。

同理，因此，从天心区黑石铺项目的设计或规划而言，那些“大师”的视野、思想、理念和对当下局势的观察与思考等，如果，只为了迎合甲方或者只基于长沙角度来思考等，睿诚研究院认为，其方案就难以经得起千年江水的洗涤，未来天心区的发展也将有更多的变数。

前有岳麓区锦绣拾光项目规划设计的前车之鉴，其曾经号称由某位“YY大师”做的规划，现在变成了国内的一个被诟病的案例，让长沙区域的工业遗产改造类项目流于末流，故而，黑石铺如果也是如此，岳麓区锦绣拾光项目的故事，非常有可能会在湘江东岸和黑石铺再次上演，而导致天心区政府前期所有的努力变为泡影，真实不虚。

因为，天心区黑石铺片区城市更新项目，在三湘四水格局中、和中部区域产业体系中等，2.76公里长的沿江水岸+760亩冬瓜湖水面+近60年肉联厂的工业遗迹等，黑石铺项目在历史文脉复兴、城市滨水区改造、生态治理和工业遗产焕新等方面，在长沙区域内有很多的客观挑战。

这个方案的系统、全面和科学的规划和安排等，不是一两个所谓的教授和“大师”就可以促成的，同时，不少媒体所讲的5-8年的成形的说法也经不起考验，基本都是似是而非的画饼式的观点，不值一提。

城市、区域、产业、人口等的变化，已经不再是上一轮快速发展的模式了，5-8年后在新的不断变化的趋势中，这只是一个计划而已，其中花费的时间和精力等，将会更加多变。

未来景象，又有几个人能真正看到呢？

如上，从国际趋势、区域经济、文脉载体、优质资源、片区战略规划、重点大型项目内外影响力和策动等方面，天心区黑石铺9914亩城市更新项目，实际上已经承载了更多的独特使命和价值。

04

结束语

综上所述，基于对近期天心区黑石铺城市更新片区项目的观察与思考，因为趋势、位置、价值、合作伙伴及其所推方案等，综合比较起来，观沙岭、红星片区项目、北中心等，湘江东岸的黑石铺城市更新项目，有许多的特殊性和价值。

我们睿诚研究院认为，长沙再也不是以前的那个长沙了，时空转换之中，长沙的地位和价值日益凸显，故而，区域内各个项目的定位、发展模式等，都需要在此高度进行重新设计，囿于自我视野、迷于他人言语等的行为等，都很难伴随千年湘江劈波斩浪。

无论是有机更新还是大型片区类城市更新等。

黑石铺，以前有点“黑”，被他人赶超；

长沙城，一直秉持“白”，令他人借鉴。

长逾千年，沙水无常，日月经行自有规律；

东岸要地，趋势助推，区域勾连日益复杂。

黑石铺城市更新项目，只是天心区和长沙的吗？

中流击水，浪遏飞舟，9914亩黑石铺城更项目，必将影响长沙的未来走势。

悖于趋势、浅看长沙的言行，必会被湘江浪花所冲走！