乐居财经 玥珂馨 发自郑州

2022年将至，众房企最迫切的任务当属业绩冲刺。但对于绿城而言，今年似乎毫无压力。据克而瑞1-11月中国房地产操盘榜单数据，绿城中国今年前11月累计实现总合同销售额3190.4亿元（含代建），同比增长约38%，已提前完成全年销售目标。

绿城这一销售数据无疑为市场提振了信心，但同时，不少业内人士再次对比绿城的品质情怀和发展模式，郑州绿城也备受关注。

绿城在郑州的在售项目比较少，但也创造过“绿城现象”。今年3月份北龙湖绿城·湖畔雲庐首开，劲销178套房源，成交额10.6亿元，去化高达80%，热势一度难挡。

“偏科”绿城  野心未成

在郑州，提起绿城很多人都会对标绿城百合项目。作为“宋卫平时代”绿城入主中原打造的豪宅精品，绿城百合建成至今已十年有余，但其品质仍是市面上“范本”般的存在。

凭借绿城百合极高的口碑和品质呈现，杭派房企绿城早些年在郑州是公认的好口碑、好品质代名词，佳话广为流传。

但回顾郑州绿城的发展历程，可谓蛰伏不前。如今郑州绿城已“发展”18年，然而由绿城开发的项目却并没有想象中多。绿城·百合公寓、绿城·明月滨河、绿城·湖畔雲庐、绿城·雁鸣湖玫瑰园、绿城·中牟百合花园，一只手就能数得过来，目前在售的仅有绿城·雁鸣湖玫瑰园、绿城·明月滨河尾盘，以及绿城·湖畔雲庐。

与此同时，郑州绿城走的多是代建或参与项目前期规划和设计的路线，主要负责项目管理团队组建、规划设计管理、工程营造管理、成本管理、营销管理、竣工交付管理等。由其参与代建的项目有绿城柳岸晓风、绿城诚园、绿城明月江南、天伦绿城桂语兰庭、绿城怡商玉园、国龙绿城怡园、蓝城桃花源、蓝城兰园、蓝城凤起梧桐、蓝城诚园、蓝城玫瑰园等，加上绿城自建的，总共20个左右，这对布局全国的绿城而言，郑州过于“偏科”。

翻看绿城中国发布的1-11月绿城在全国拿地排行榜，并不见郑州上榜。据绿城中国公开信息，绿城拿地策略坚持“1+5+N”原则，重心以杭州为核心辐射长三角区域，聚焦浙江市场和5大城市群，可见郑州并非绿城全国化布局战略的核心城市。

基于这个逻辑看郑州绿城自建项目之少，似乎找寻到了答案。不拿地，不入主城，市场份额自然也跟着掉链子，这形成了绿城近些年来“没有野心”的固有标签。

“佛系”摘地  口碑危机

纵观郑州绿城拿地的标准，其擅长的是容积率2.5以下的豪宅或改善产品。北龙湖、滨河国际新城等纯粹片区或近郊的低容区域才是郑州绿城的布局目标，由此郑州绿城启动了十多年的城改出让模式，拿地慎之又慎。

盘点时发现，绿城最近一次成功拿地是2019年11月29日旗下天津绿城北方置地有限公司和北京绿城投资有限公司19.4亿元竞得北龙湖11号地，竞得面积约84亩，楼面价20288元/㎡。

再往前，是2019年1月9日旗下河南锦江置业有限公司参与经开区第十六大街东、经南十三路北地块竞拍，竞得面积约121.22亩，成交价14.2298亿元，楼面价8804元/㎡。

其“掌舵者”张亚东曾公开表示“投资拿地是绿城当下最关键的问题”，但对于郑州或许不是最关键的问题。2020年、2021年郑州绿城拿地略显“佛系”，主要布局北龙湖和经开滨河国际新城。6月3日第一次集中土拍，郑州绿城参与竞争的仅有经开区9号地和北龙湖11号地。

据悉，动用了9个“马甲”公司交109.575亿元保证金抢经开区9号地，6个“马甲”公司交82.5亿元保证金争北龙湖11号地，可惜均败下阵未如愿，其余地块郑州绿城更像局外“看热闹”的房企，尤为淡定。

不积极储地，绿城定会延续一贯的高品质，对现有项目精工打造，凭产品力赢战市场。但聚焦绿城自建的几个项目时，答案略显失望。纵观郑州绿城的“嫡系”项目，绿城·雁鸣湖玫瑰园、绿城·明月滨河、绿城湖畔雲庐，虽然郑州绿城也推出绿城海豚计划、游泳池、奇想会、花间社、瑜伽TIME等活动维护口碑，但逆水行舟用力撑，一篙松劲退千寻。

今年中秋节，正在施工中的绿城·明月滨河就发生过一次维权事件，成为郑州地产圈轰动一时的大事件。按照业主诉求，绿城·明月滨河存在一楼带院违建、人车不分流、擅改购房合同、减配、提前一年发延期交房等问题，致使绿城·明月滨河项目口碑乃至郑州绿城的品牌口碑受到重创。

品牌溢价不具备硬核优势，郑州绿城的项目也面临销售吃紧情况。即便绿城·湖畔雲庐以高于北龙湖常见瓦屋面约4倍的成本打造金属屋面，“重新绘就中原圈层人居的天际线”，打造创新型低密产品等诸多可圈可点的细节，也因为市场环境和竞品等原因带不来理想的销售转化。

销售吃力 促销发劲

项目少、口碑不如以前，让布局重心本就不在郑州的绿城，也不得不思考销售难题。

12月1日克而瑞河南区域发布的郑州1-11月房企销量榜中，郑州绿城项目均未入围全口径销售金额、销售面积前20强。虽然与绿城项目少关系很大，但其背后也反映出郑州绿城年底的营销压力。

从郑州绿城官微信息发现，第四季度“佛系”绿城也“不淡定”了，展开小规模“自救”。

上个月“双11”前，郑州绿城也积极策划营销活动。绿城·湖畔雲庐和绿城·明月滨河双盘联动，于11月1日-11日推出促销优惠，包括双项目每天各3套一口价房源、7天无理由退房、成交获赠家用电器、抽取家电礼包及车位代金券、推荐成交获高佣金奖励等，利诱不断。

其中，绿城·湖畔雲庐推荐成交可得8万元/套奖励，绿城·明月滨河成交可得1.5万元/套奖励，奖励之高其背后的销售压力可见一斑。

尾声

郑州绿城创造了绿城百合神话，但之后再难有第二个“绿城百合”。

近些年，郑州绿城代建、参与前期规划设计的项目一度超过绿城自建项目，误入“歧途”的绿城可能需要找回曾经笃行的初心。

绿城中国董事会主席张亚东在11月15日召开的品质保障高级别会议上表示，“不要一味追求快，相反要慢一点，用好产品做出口碑。”

可见绿城已开始努力找回来时的路，至于郑州绿城能否执行落地，为郑州带来第一梯队的品级产品，仍需要产品佐证。