楼市在3月迎来了小阳春。4月16日,国家统计局发布了2025年年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。
数据显示,3月份住房市场成交活跃度提升,新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有24个,比上月增加6个;二手住宅环比上涨的城市有10个,比上月增加7个。
克而瑞数据显示，3 月，百强房企实现销售操盘金额 3175.7 亿元，环比增长 68.8%。这一数据看似亮眼，实则存在明显的季节性因素 ——2 月受春节假期影响基数较低，3 月作为传统销售旺季，环比反弹符合市场规律。
但若拉长时间维度，同比数据更能反映市场真实走向：3 月销售额同比下降 11.4%。从累计数据看，1-3 月百强房企累计销售额 7333 亿元，同比降幅收窄至 5.9%，较去年同期 20% 的降幅确有改善，但依然未能扭转同比下跌的趋势。
值得注意的是，百强房企的销售主力集中在新房市场。新房作为楼市的 “风向标”，其数据变化直接反映市场信心。今年同期新房市场已处于深度调整期，3月新房销售额同比仍下降，意味着今年的 “小阳春” 成色不足。
业内人士指出：“3 月环比增长是短期修复，同比下降才是中长期趋势的延续。” 这种 “修复性反弹” 并未改变楼市整体承压的格局，尤其是民营房企占比下降，国有房企和央企成为销售主力，折射出市场主体结构的深刻变化。
数据表面的 “回暖” 背后，是严重的区域分化。
中指研究院监测的 30 个重点城市数据显示，3 月成交规模 1213 万平方米，同比微增 3%，一季度累计增长 6%。其中，一线城市表现突出，3 月新房销量环比近乎翻倍，同比增长 8%，一季度累计增幅达 22%。
北京、上海、杭州、成都等核心城市土地市场热度回升，优质地块频出 “地王”，改善型需求集中释放，形成局部繁荣。
然而，头部城市的 “小阳春” 难以掩盖三四线城市的低迷。
据克而瑞分析，三四线城市新房销量同比下降 15%，部分城市库存去化周期超过 24 个月，房价环比持续阴跌。这种分化本质上是资源集聚效应的体现：核心城市凭借经济活力、人口流入、优质公共服务，吸引高收入群体和改善型需求。
而三四线城市受制于产业基础薄弱、人口外流，即使出台购房补贴、降低首付比例等政策，市场反应依然平淡。例如，无锡推出 “马拉松买房打折”、义乌给予多孩家庭购房补贴、呼和浩特放宽限购，此类 “花式救市” 政策的背后，正是三四线城市试图打破僵局的无奈。
“2025无锡马拉松”圆满结束，共有约2.1万人完赛，完赛者可以获得8万元的购房补贴
这种解读主要源于三个层面的驱动因素：核心地块集中供应拉高市场预期，多地推出优质地块，如北京四环内、苏州容积率 1.3 以下的低密地块，吸引开发商打造高端项目，这类产品定位精准对接高收入群体，短期内提升区域房价，但无法代表整体市场。
改善型需求阶段性释放，随着疫情影响消退，积累的改善型需求集中爆发，2025 年一季度，144 平方米以上大户型成交占比提升至 35%，较去年同期增长 12 个百分点，杭州、深圳等地豪宅市场热销，本质是高净值人群的资产配置选择，与普通住宅市场关联度较低。
政策传导的结构性差异，各地因城施策效果分化，核心城市政策微调直接刺激需求，而三四线城市政策边际效应递减，国家统计局数据显示，3 月 70 个大中城市中，新房价格环比上涨的城市仅 25 个，且集中在一线和强二线，三线城市环比上涨率不足 5%，政策红利呈现 “圈层化” 特征。
面对复杂的市场数据，需要树立三个基本认知。
分化是长期趋势，而非短期波动，中国楼市已从 “普涨时代” 转入 “梯度发展阶段”，根据国务院发展研究中心报告，2030 年前，人口持续向 20 个左右核心城市集聚，这些城市将承载 60% 的城镇化增量，这意味着头部城市与三四线城市的 “马太效应” 将长期存在。
新房市场的 “高端化” 不代表整体健康，当前新房市场的 “繁荣” 建立在产品结构调整之上，70 90 政策放宽后，开发商倾向于建设高溢价的改善型产品，导致刚需房源供给不足，这种 “选择性开发” 虽然短期提升利润率，但加剧了住房市场的阶层分化。
购房者需结合自身城市能级、人口趋势、产业前景综合决策，避免被碎片化信息裹挟。 25年，楼市将呈现 “政策精准滴灌、市场深度分化、产品加速迭代” 的特征。
政策层面，核心城市或将进一步优化限购、限贷政策，三四线城市则聚焦保障房建设和城中村改造，形成 “高端市场市场化、刚需市场保障化” 的双轨体系；
市场层面，头部城市新房市场将维持 “小阳春” 与 “浅调整” 交替，三四线城市继续筑底，二手房市场分化加剧，核心城区优质次新房仍具韧性，远郊老破小面临 “富人看不上、穷人买不起” 的尴尬境地；
消费层面，购房者需摒弃 “闭着眼买房” 的惯性思维，对于刚需群体，优先选择人口流入持续、产业基础扎实的城市，避免盲目追逐 “地王” 概念，对于改善群体，需考量产品迭代速度，警惕 “伪豪宅” 陷阱，十年房龄的 “高端盘” 可能因物业管理、户型过时等问题沦为 “鸡肋”。
中国楼市正在经历一场深刻的结构性变革，数据背后是发展模式的重塑。百强房企数据揭示的不仅是销售额的升降，更是城市竞争力、人口流动、政策导向的综合映射。
对于购房者而言，与其纠结于短期数据波动，不如回归基本逻辑：人口持续流入的核心城市、配套成熟的优质地段、兼顾自住需求与抗跌属性的产品。
文章来源：金融民工吉胖子
