由于众所周知的原因，前几天地产板块迎来了一些反弹。当然，可能还有一些朋友不太知道，我就简单解释一下。

在上周金融监管部门在召开的金融机构座谈会上（实际上是这周媒体才公布的消息），讨论提出了“三个不低于”，对房地产企业融资形成了巨大利好。尤其是当前地产企业融资极其困难的情况下，这非常有可能成为房地产企业的“救命稻草”。

这“三个不低于”即：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。

不过熟悉金融历史的朋友都知道，这“三个不低于”和十年前的“两个不低于”非常像，甚至可以说是熟悉的配方也为国。回到2010年2月23日，当时的银监会要求银行对于小企业信贷投放做到两个“不低于”——增速不低于全部贷款增速，增量不低于上年。

所以说，如果“三个不低于”真正落地了，那么这个政策态度还是比较鲜明的。

至于政策力度嘛，恰恰是能否支撑房地产板块反弹的一个核心问题，也是今天我想在这里讨论的核心问题。

那么我们把“三个不低于”拆开来看：

首先看后面“两个不低于”，也就是：对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。这里面关键词显然就一个“对非国有房企”，简单来说就是民营房企。

我们都知道这一轮民营房企受伤是比较严重的，也是面临银行抽贷最严重的领域。考虑到月初的中央金融工作会议是这么定调的—— “一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。所以这两个不低于显然就是落实这个“一视同仁”的要求，确保从比例上来看，民营房企能够获得银行信贷的资金比例不会下降。

所以这两个不低于只能解决比例的问题，不能带来增量。

那么再看第一个不低于，也就是：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速。这个就比较难界定了。因为银行业平均房贷增速最后就是各家增速加权平均后的结果，所以这个最后实践怎么操作，光看已经公开的信息看不出来。

抛开这个不谈，我们用数据说话。房地产贷款分成两个，一个是给开发商的贷款，一个是给居民的个人住房贷款，这两个放在一起算说实话外部研究人员处理起来相对麻烦一些。所以我们也就分开弄，都用最直接的简单指标。

给房地产开发商的贷款，在国家统计局每个月公布的“房地产开发资金来源”中的“国内贷款”这一项，今年1-10月同比是-11%，是下降的。

而给居民个人住房贷款，这个比较复杂。我们用央行公布的个人住房贷款余额（季度）来算，2023年3季度末，累计同比是-1.23%，也是下降的。

所以两个加起来看，银行业平均房地产贷款增速整体上是降的，那么银行高于这个指标，可以说基本上没啥大压力。

这么和2010年那个小微企业的“两个不低于”相比，这次的“三个不低于”虽然多了一个不低于，但是含金量明显下降了。因为对于小微的两个不低于，一个是不低于全部贷款增速，一个是增量不低于上年，也就是说总的贷款规模不仅要增加，而且要快速增加。而地产的“三个不低于”并没有这样的要求。

所以“三个不低于”，熟悉的配方，但可能最后不是熟悉的味道。