大家还是太天真了，以为天上会掉馅饼。

上周五（8月30日），外媒突然爆出一个大利好，我们正在考虑进一步下调存量房贷利率，允许规模高达38万亿元人民币的存量房贷转按揭，以降低居民债务负担、提振消费。

大家都解读为超级大利好，异常激动，尤其是楼市自媒体更是推波助澜，地产股也急剧拉升。

我也十分诧异，保留了对消息真实性的一些顾虑，觉得too good to be true。

新闻上说周末出政策，我也在等这个消息，但是并没什么动静，也没人提醒政策出来了，于是专门查了一下，其实‬去年‬就‬出政策了，是央行和金管总局联合印发的一个通知。但是‬今年‬的政策‬尚未‬出台‬。

关键内容是：自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

什么意思？

1、存量房利率调整，只针对首套住房；

2、你“可以”申请，但需要银行审批，主动权完全在银行手中。

关键是，通知指的银行是原银行，没有说你可以跨行申请，这就杜绝了银行之间的竞争。

很明显，自主权完全在银行手中，因为它完全不用担心竞争，不用担心客户流失。

3、即便房贷利率侥幸置换成功，新的房贷利率也不是当下的市场利率，而是不能低于当时最低政策利率。

举个例子，现在LPR都降到了3.85%，有的地方取消了房贷利率下限，房贷利率都跌到了3%以内。

那么你的房贷利率能降到这种水平？不太可能。

如果你以前的房贷利率是“LPR+50BP”，当时的LPR利率是4.65%，加50个BP，房贷利率就是5.01%。

即便调整房贷利率，最低也是4.65%。

3%，对比4.65%，差距不是一般的大。

经过前两年的房屋置换，以及房贷政策利率水平的限制，存量房贷利率调降的范围极其有限。

嘴上说让利，实际上还是舍不得。

为何不肯让利呢？

从市场角度看，因为银行的日子也不好过，净息差一直在下降。

行业净息差从2019年的2.2%，目前已经下降至1.54%。

这是什么概念呢？

按照市场规律，1.8%算是警戒线，跌破这个水平银行就有很大风险。

很明显，整个银行业的净息差水平都超过了警戒线。

再看具体的银行。

目前已披露半年报的31家银行中有29家净息差出现下滑，其中净息差水平跌破1.8%“警戒线”的已有21家，占已披露中报银行比例约67.7%。

净息差水平跌破金融监管总局披露二季度商业银行净息差均值1.54%的已有11家，占已披露中报银行比例约35.5%。

一句话，从净息差的角度看，银行经营压力非常大，没有给老百姓降房贷利率的空间。

真实的世界，真的是这样吗？这些逻辑，都是忽悠外行的。

这些逻辑，都是市场化下的逻辑。可是，我们根本就不是市场化的啊。

国外的市场化房贷，只跟房屋相关，跟房屋的价值相关。房屋价值小了，客户可以断供不要了，可以申请个人破产，这样银行会面临风险。

而我们的房贷，跟房屋没任何关系，我们的房贷是终身贷款，一辈子跟着你，甚至还跟着你的孩子。

因此，我们可以得出两个结论：

1、无论房价怎么下跌，都不会真正影响银行。

房价下跌50%，房价比你贷款还低了，你就不还房贷了吗？

敢不还房贷，银行会一辈子追着你要，会强制划走你卡里的每一分钱，直到你把房贷、罚金和律师费的钱全还完。

再加上，我国老百姓非常逆来顺受，也不会轻易断供，失去居住很久的房子。

2、银行的坏账，经营等等，都只是纸面数字而已。

数字大小，多少等等，都不重要，因此银行完全可以让利于民。

比如，银行给城投公司、国企，地方债等等的贷款，他们的利率真的“合理”吗？如果合理的话，为啥不能覆盖收益呢？

换句话说，如果银行给这些主体的贷款可以人为的压低利率，为啥不能人为的压低老百姓的房贷利率？

退一步说，困难的时候，多让一下利益给老百姓；等形势好转了，再补回来，也可以啊。

所以，不肯给居民降低房贷利率，其实就是不愿意嘛。