去年文章已做过分析，厦门的保障性商品房虽然销售定价贵得离谱，到了2023年居然还在使用2018年的评估价，但也并非全无好处。保商房最大的优点就是可以申请退出，政府回购仅仅扣除每年1.43%的折旧率，五年下来也就贬值7.15%。

相比于动辄腰斩的二手房价，这点跌幅可真是做梦都会笑醒，这些钱就当交了租金。于是每个月都有一批购房人如梦方醒，开开心心去申请回购，去年底公示退出保商房的人数更是陡然增多。

自从2018年大量推出保商房以来，至今已有不少人即将熬满5年限售期。也就是说，如今业主们若想止损，摆在面前的不止一条路径，除了申请回购，还可以等到限售期满自己上市交易。当然，卖房前需要先补交一笔土地收益价款。

此时最关键的问题在于：这笔土地收益价款到底贵不贵？根据《厦门市保障性商品房管理办法》，土地收益价款的计算方式是原购房价与提交申请时房屋市场指导价的差价的55％。

“原购房价”很好理解，当初保商房是按市场评估价的45%销售，翔安、海沧均价1.4万多，同安1.2万多。至于这个“市场指导价”，以前我一直很好奇会被定到多少钱。按理说“指导价”也一样是找评估公司通过“评估”得来，届时直接参照市场评估价来定也无话可说，假如房价依旧涨个不停，那这么做也不奇怪。然而后来房价大跌大家都已看到，要真硬着头皮定个很高的“指导价”，那必然会引来一片骂声。

今年刚开年，厦门市就公布了海沧新阳居住区一期的上市交易指导价，定为21200元/㎡。这个新阳居住区就是马銮湾保商房，跟同在马銮湾板块，2021年就已公布的海新阳光公寓24800元/㎡相比，新阳居住区固然地段稍差一些，但单价也便宜了3600元/㎡。由此可见，他们自己心知肚明当年保商房定价太虚高，后来房价又持续下降，真的不好意思再把上市指导价定得太高。所以，尽管这价还是高于目前市场行情，但以厦门一贯风格已属“法外开恩”。

看到这里，我们大家就能简单算算土地收益价款要交多少。回想2018年下半年保商房销售大规模启动时厦门楼市已颓势尽显，但房价仍在山尖，表面上依然贵得吓人。于是此前商品房销售火爆的马銮湾板块保商房也很好卖，一堆人明知评估价过高依然排队去抢。

当时马銮湾保商房一期市场评估价为32468元/㎡，售价按45%定为14611元/㎡，如今与指导价的差价是6589元/㎡。因此，上市交易要补缴的土地收益价款是6589元/㎡的55%即3624元/㎡，假如一套房60㎡要交21.7万。

也就是说，抛开银行利息、交易税费、中介费等其他成本不谈，如果这些业主想要卖房保本，那他们的购房成本价是18235元/㎡。算完这笔账，这些年来我苦苦相劝“厦门房子绝不可买”却不肯听，还对保商房心存幻想的人也已知道自己吃了大亏。当然，有些人会想说这笔土地收益价款让买方承担，我相信有这念头的人不在少数。

或许在他们眼中买方都是逆来顺受纯属智障，或许时光倒退五年这一切尚有可能。但现在厦门楼市冷若冰霜，去年11月30日文章已经做过盘点，马銮湾一带地段更好的商品房海沧万科城都只能卖到1.7万。就连正常商品房想找接盘侠都很困难，你总不能奢望保商房也卖商品房的价吧？

更何况去年四季度以来，厦门的新建安商房已开始分批进入二手房市场，近段时间相信很多读者都有看到房产中介的刷屏广告，叫卖新阳居住区附近的佳美花园。近几年岛内岛外大拆迁后的安置小区陆续建好，当地拆迁户手上新房多如牛毛，首批“抢跑”房源报价只开到1.2万，将来“大部队”来了降价空间还不小。而且安商房与以往的安置房不一样，土地性质是出让而非划拨，上市交易无需再缴纳土地出让金了。

这边有人痴心妄想让买方承担二十多万的额外价款，那边拆迁户成本低廉拼命抛房。说到底厦门岛外的“县乡房”已原形毕露，随着时间推移越来越不值钱，马銮湾单价跌回一万以下只需耐心多一点。

当然话说回来，与那些高位接盘商品房的人比，买保商房已属亏得很少。既然这个时候挂到市场上很难找到接盘侠，就算能成交也要亏上几十万。那还是不要奢望自己卖二手房，抓紧时间申请回购吧，晚了就怕人家反悔啊。