Hello，大家好，前段时间看到一位前辈的文章，提到了对华侨城这家公司的投资。而刚好也是前两天，有位朋友在我最早一期华侨城的节目下面留言道：
“华侨城现在已经三块钱了……”
是的，对于华侨城这笔投资，甚至是对于地产业的投资，其实我早就认识到这是一个错误。而对于华侨城的投资，我之前处理了一大半，前段终于下决心完全处理掉。所以对于我本人而言，这笔投资我是交了不少学费的，所以当我看到这位前辈的文章，对我的触动还是非常大，可以说感慨万千。这位前辈说道：
2020年—2021年，我记得华侨城这支票从5元涨到10元的过程中，不知道有多少“价投”对华侨城的价值深信不疑。打着价值重估的旗帜，不知多少老手掉进了这个深坑。
华侨城的过去，确实很优秀，吸引了这么多“价投”奋不顾身地冲进去，也确实情有可原。只是，投资，从来不是用过去的优秀来衡量的，而是以买家们的集体主观评判决定的。
所以，一旦你的认知并不和集体意识一致，你便没法获得市场带给你的红利。
就像昨天我捡的化石，如果只是我一个人玩，或者我一家人玩，我们一家子开心就足够了。专不专业、稀奇不稀奇便不重要。但若是我希望拿这块化石卖个好价钱，我就得好好掂量市场的喜好了。总不能在地上随便捡个石头，我自己觉得它值1000元一块，市场不报这个价我就不卖吧？这，在我看来，就是和市场割裂的认知，是排斥市场的，这样的认知模式便必然不是事实。
因此，回到“华侨城”之上，我的核心看法就是，市场的喜好正在发生巨大的变化，原来在市场手里认为是“钻石”的东西，在现在，他们开始以“石头”去看它了。这样的认知，看似只是虚的，但如果你懂得道家的“阴阳互利”的智慧，或者，理解了索罗斯的“反身性理论”，你便会知道，这种认知会促使现实成真的！认知对现实的影响远超唯物观的理解范畴……
是的，前辈这里提到了反身性理论，才正是目前的房地产行业，甚至是与之紧密相连的金融行业的死穴之所在。而对于我本人而言，在整个投资篮子里仅剩的一点地产，那就是那个曾经的金凤凰万科。虽然总体占比降了一些，但始终还没狠心做出彻底清理的决定。但我想，无论是当年的我，还是曾经喊出多少钱以下万科就是送钱的某大v，乃至现在很多分析万科偿债能力的文章，更多都是从静态，从公司目前有什么的角度去考虑万科的安全性和投资价值。但无疑，这样一种思维方式，在大变局的时代很可能是致命的。
有些生意是金融市场和实体市场紧密相连，容易出现反身性，而这一作用反映在高杠杆的金融业和地产业上尤为明显。所谓的“反身性理论”，简单来说，投资者基于所掌握的初始信息，对市场走势进行预判，并据此采取行动。而这些行动，反过来又会对市场原本的走势产生影响，甚至改变其方向。这种相互影响形成了一种循环，使市场走势得以不断加强和巩固。
而回到我们今天说到的地产业或者说万科，债务风险的累积和暴露不仅对地产企业的现金流和财务状况产生了直接的冲击，还引发了利益相关方对公司未来发展的担忧。而这里所提到的利益相关方就包括了购房人、债权人、投资者、政府，甚至还包括你、我和他。万科作为中国房地产行业的领军企业，其债务问题是不可能简单看作一个孤立的事件，更可能对整个行业和市场产生深远的影响。如果债务风险的继续暴露，万科的信用评级可能会受到负面影响，导致融资成本上升，甚至可能面临资金链断裂的风险。这种风险不仅会对万科自身的运营和发展造成严重的困扰，还可能波及其他合作伙伴和供应商，从而对整个行业产生连锁反应。
同时，市场和投资者的反应也是万科债务风险反身性影响的重要因素。当市场参与者意识到万科债务问题的严重性时，他们可能会对公司的未来发展失去信心，导致股价下跌和投资者撤离。这种市场反应会进一步加剧万科的资金压力，形成一种恶性循环。
这一种恶性循环还体现在房地产公司的经营业务上，如果一个房地产公司市值不断下跌，偿债能力也出现了恶化的趋势，可能就会引起购房人对开发商能否稳定交房产生疑虑，这种疑虑进一步降低购房人实施购房计划的可能性，导致地产公司的业绩快速下滑，地产公司原有相对稳固的经营现金流也出现危机，导致更为严重的后果。
在2024年3月初开始的这一周，这个曾经最早喊出活下去的万科，可能正在经历我刚才提到的又一波恶性循环。一则关于“万科寻求与保险公司协商非标展期”的消息在市场间流传得沸沸扬扬。2024年3月3日，新华资产管理股份有限公司（新华保险旗下）发布公开声明：近期，公司关注到有关公司与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与公司保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，公司对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。
根据新华保险2023年半年报披露，其投资了3个万科项目的债权计划，分别为“新华－万科武汉不动产债权投资计划”，实收投资款26.25亿元；“新华－万科物流基础设施债权投资计划（3期）”，投资15.77亿元；“新华－万科昆明债权投资计划（1期）”，投资11亿元；三个计划共计52.02亿元。
而到了2024年3月4日，万科的股票在当天跳空低开，随后持续走低，截至收盘，股价跌至9.43元，单日跌幅达4.65%。而在债券市场中，万科的只公募债出现了巨幅的下跌，其中“22万科06”跌超36%，“21万科04”跌超19%，“20万科08”跌超9%，“22万科02”跌超8%，“21万科03”跌超3%。而到了下午，深交所公告披露，“21万科04”盘中成交价较前收盘价首次下跌达到或超过20%，触发盘中临时停牌。截至收盘，“21万科04”报价为65.1元/张，“22万科06”目前报价仅为50.1元/张。
而到了2024年3月11日，国际评级机构穆迪也把万科的投资信用评级至垃圾级，撤销了万科的Baa3发行人评级，授予Ba1的公司家族评级，并下调万科的高级无抵押债务评级，同时将万科所有评级列入评级下调观察名单。
尽管有部分评论者质疑信用评级的实际作用，但这一指标通常被认为是评估债务人偿还能力的重要参考。信用评级的变动反映了市场对债务人信用状况的信心水平，进而影响其融资成本和投资者信心。
在分析高杠杆企业时，理解信心和信誉的价值至关重要。在极高的财务杠杆的放大作用下，如果信心和信誉丧失，不要说债券融资，即使是抵押贷款金融机构都不愿借给你，在没有流动性帮助的前提下，这样的高杠杆企业必死无疑。这也是此前深国资出来帮万科站台，而万科这一次也提前三天兑付到期的美元债的意义之所在。这也是小作文说国内12家商业银行正在为中国万科筹集高达800亿元人民币的银团贷款，偿还其到期债券的意义之所在。这是希望把万科拉出这个死亡的螺旋。
万科2023年三季报显示，截至三季度末，万科累计实现营业收入2903.1亿元，归属于上市公司股东的净利润136.2亿元，同比下降20.3%。
据2023年三季度财报，万科的总资产为1.65万亿元，总负债为1.24万亿元，净资产约为4000亿元，资产负债率为75.28%。扣除合同负债后，实际负债约为8400亿元。在流动负债中，应付账款约为2500亿元，其他应付款约为1600亿元。同时，万科账上可用资金约为1037亿元，但是在近两年来，为最低水平。万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元，境外债余额为32.25亿美元，未来12个月内到期的债务规模为12.3亿美元，年内三笔待偿还的美元债对应期限分别在今年3月、5月和6月。在2024年3月初的6.47亿美元的外债顺利偿还以后，下一次的偿债的时间在5月和6月。
在经历了三十年来最为激烈的市场波动后，即便是最为经验丰富的房地产企业，也面临着严峻的挑战。万科企业，在此背景下的盈利能力有所下滑，并且进入了密集的债务偿还期。为了应对这一财务状况，万科被迫实施了资产出售的策略，尤其是旗下的高流动性的优质资产。
继2023年12月，万科以4.8亿元出售3家悦榕庄酒店的股权，作价仅有4.8亿元，而当年万科的投资可是达到5亿+。2024年2月20日，领展房地产投资信托基金发布公告，将万科出售旗下最赚钱的商业地产项目上海七宝万科广场50%股权的情况公之于众。七宝万科是万科商业板块里最优质的项目，贡献的营收最多，2022年收入为4.08亿元，出租率为93.44%，位列所有项目第一。这次交易，万科打了个骨折，领展以23.84亿元笑纳，万科抽身而退。2024年2月21日，深投控收购了万科在深圳高新投6.16%的股权。
近期，万科为旗下长租公寓公司“泊寓”部分股权寻求买家的消息又传出。而万科目前最优质的资产主要是位于一线城市的商业物业，比如位于深圳龙岗万科广场和印力中心、上海万科天空、北京悦荟万科广场、中粮万科广场等，这一块整体估值约300亿元。第二块则是万科的物流地产，主要包括上海金山项目、南桥冷链项目，浦东临港物流园、北京京西项目、杭州空港等项目，整体估值约150亿元。第三块则是旗下上市公司的股权，比如万物云、万科海外等。
从目前的情况看，最坏的时候正在过去。而这些深厚的储备这些正是万科在这个函东中仍然能屹立不倒的资源和底气，我也仍然相信万科可以撑过这一个寒冬。但回过头来说，如果楼市持续无法回暖，即使能够获得国内金融机构的融资支持，万科可能也不得不逐步出售旗下优质资产以偿还债务。而最后剩下的这家历史包袱沉重的万科，对于投资者来说又有什么价值呢？
是的，我目前的观点很明确，在目前的市场环境下，我深刻认识到，在经济下行周期中投资房地产是一个明显的失误。我作为投资者，为此买单那是理所当然的，后续也要理智地纠正错误。
在凛冽的寒冬中，最激进的那批公司直接倒下，而所谓稳健的优秀公司也不能置身事外。时来天地皆同力，运去英雄不自由。个人在时代趋势面前是微不足道的，其实上市公司也毫不例外……
全文完
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