作者：周军律师.

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在房地产建设领域，有时会出现房产未竣工验收但已经出售交付的特殊情况。

那么在这种情形下，发包方还能否申请质量鉴定呢？

从法律规定和司法实践的角度来看，这种情况下发包方申请质量鉴定存在较大的难度。

最高人民法院在《诚源置业公司与刘某建设工程施工合同纠纷案》中明确指出，建设工程未经竣工验收，但交付发包方后，发包方已将房屋出售并交付使用，且未提交证据证明其曾经因案涉工程质量问题向承包方提出异议，在诉讼中要求对工程质量进行鉴定的，人民法院不予支持。

这主要是基于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十四条的规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持”。

一方面，房产未竣工验收就出售交付，本身是不符合建设工程正常程序的行为。然而，发包方的这一行为可视为其对房屋现状的一种认可，或者说放弃了对房屋在竣工验收阶段应有的质量把控权利。在这种情况下，如果后续发包方又提出质量鉴定的申请，这与之前的行为存在一定的矛盾，也不符合法律所倡导的权利义务相对应的原则。

另一方面，从维护交易稳定性和保护购房者权益的角度来看，一旦房屋已经出售交付给购房者，就形成了一系列的新的法律关系和权益格局。如果发包方随意申请质量鉴定，可能会对购房者的正常使用和权益造成干扰和损害。并且，房屋在交付使用后，可能会因为购房者的装修、使用等行为对房屋的原始状态产生影响，这也会给质量鉴定带来一定的困难和不确定性。

然而，这并不意味着发包方在任何情况下都绝对不能申请质量鉴定。如果发包方能够提供充分的证据证明房屋存在严重的质量问题，且这些问题直接影响到房屋的安全和正常使用，例如地基基础工程和主体结构存在重大质量隐患等，那么在这种特殊情况下，发包方或许有可能获得法院的准许进行质量鉴定。但这种情况属于极其特殊的例外情形，并且发包方需要承担较高的举证责任。

综上，房产未竣工验收但已经出售交付后，发包方再申请质量鉴定通常不会被支持。因此，发包商应尽量按照相关法律法规规定合同约定流程进行竣工验收，以免后患。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

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