天津的土地市场，正在抢收。

1-5月，总共才卖了11块地。

趁着5月下旬的政策潮，连续3天哐哐挂了12块地，够酣畅的。

都赶在6月30日之前摘牌，节奏拿捏死死的。

因为只有“上半年的地”，才可能成为“今年的盘”。

房企当年拿地、当年投产、当年有回款，也能拉动今年的经济。

下半年再卖的地，大多得等明年才能入市。

买房人也没必要“苦等”。

现在的行情，土地“能挂就能摘”。

新挂牌的这12块地，大概率都有主儿了，能顺利出让。

西青精武镇地块，估计还是找代建；

津南海教园地块，龙湖有意向；

红桥耀华中学地块，是城市更新，预计格调代建；

东丽金钟河大街地块，是时代之城的城市更新……

至此，今年上半年的土地市场，已经明牌。

预计将出让23宗宅地，比去年上半年少了2宗。

成交总面积约152万方，只有去年上半年的60%。

成交总额89亿，不跟去年比了，差的有点远。

主要原因是，今年很多都是城市更新的地，不含土地整理成本。

像红桥耀华中学地块，总价才0.6亿，也没啥参考性。

这些地有几个特点：

❶ 基本都是底价成交。

除了中海陈塘地块溢价5.8%外，其余全部底价。

去年上半年，小阳春很激烈。

金茂体西地块溢价10.4%，龙湖砚熙台、金重御河臻璟，都溢价15%触发摇号。

房企也是感性判断，市场冷暖影响很大。

❷ 抢被子，找暖和的地方。

能卖房才能卖地。

上半年海教园是“土地大户”，将出让6块地，占比26%。

保利、中铁建的热销，给了其它房企信心，都愿意去海教园。

但是，每个板块只有一次“换代红利”。

这一下供应量又太大了，价格肯定得PK。

❸ 布局市场空白。

聪明的房企一般不会扎堆，专挑市场空白。

比如红桥西站、耀华中学地块，都很有机会。

❹ 城市更新继续大干快上。

2023年，城市更新地块共10宗、84.6万方。

今年上半年，又来3宗。

城市更新的威力市场已经见证了，后发优势贼强，背刺房价。

比如刚开的格调观麟花园，“加量不加价”。

这两年，天津土地出让大幅减少。

虽然新房成交规模也降下来了，但整体一直在去库存。

2021、2021年，还能基本供需平衡。

2022年土地成交400万方，新房去化799万方；

2023年土地成交688万方，新房去化977万方。

今年上半年，预计新房成交400万方左右，但土地才出让152万方。

2022-2024上半年，天津已经去了936万方的库存。

现在，供需两端都在回归市区、回归外环线。

环城边缘板块或远郊，虽然供应大，但对楼市形不成主要冲击。

要密切关注“小板块”的供需。

下半年能入市的新盘，基本就眼前这些，不多。

这才是值得警惕的。

土地的供应弹性很小，从供地、拿地到入市，快的话也得半年。

超预期政策不会停，羊群效应引发的需求进场，就是一瞬间的事。

所以，今年买房“抢收年中”，很有必要。

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