文/金立成

作者简介：金立成是一位奋斗在一线的创业者，更是一名活跃在二级市场的投资者，还是一个躬身红尘的修行者（道家），金巴巴财策创始人，财经专栏作家，拥有18年专业投资经验，著有雪球丛书《聪明投资课——一个独立投资人的心路历程》，专注于投资教育和家庭、家族财富顶层设计与咨询。

（本文1300字左右，阅读大概需要2分钟，这是“立成说投资”第658篇原创文章）

知名房企万科又摊上大事了，国际知名评级机构穆迪再次下调万科信用评级，将万科信用评级从原来的Baa1评级下调至了Ba3。

对于穆迪下调信用评级的突发事件，万科的管理层非常不满，并及时进行了回怼：“目前公司经营保持稳定，合同销售规模持续保持行业头部地位，金融机构对公司的支持一如既往，深圳国资和大股东力挺公司，持续提供实质性的支持。”

当然了，穆迪除了“唱空”万科外，还下调了国内其他龙头房企的信用评级，如中海地产、龙湖地产、金茂地产等。很显然，穆迪这是有备而来的，并不完全针对万科一家房企。

有些投资者可能对穆迪的评级系统不了解，Baa1和Ba3级分别到底是什么级别呢，各有什么含义呢？

在穆迪的信用评级系统里，主要分为“投资级”与“投机级”两大类，其中Baa级属于投资级别中的最差一级，Baa级又分为1-3档，其中3档是这里面最差的评级。Baa级的意思是“信用保证程度一般，利息支付和本金安全现在有保证，但在相当长远的一些时间内具有不可靠性。缺乏优良的投资品质。”

而Ba级就不属于“投资级”信用了，属于“投机级”，其投资风险明显要高于“投资级”。Ba级也分为1-3档，其中3档是这里面最差的评级。Ba级的意思是“不能保证将来的良好状况，还本付息的保证有限，一旦经济情况发生变化，还本付息能力将削弱。具有不稳定的特征。”

看到这里投资者应该就明白了，穆迪将万科信用评级从Baa1级下调至Ba3级，这一下子就将万科信用评级下调了6级，从风险较低的“投资级别”降到了风险较高的“投机级别”，真可谓“用心良苦”啊。

万科管理层自然知道这背后的利害了，所以他们就公然表示反对穆迪的做法。一般来说，“投机级别”很可能就意味着公司经营基本面开始恶化了，债券违约的风险开始上扬。不管这是不是事实，但对二级市场的投资者还是有一定杀伤力的。

因此，不出意外的话，下周万科的股价与债券价格都将面临较大的市场考验，投资者对此一定要有心理准备，千万不能掉以轻心。今年以来，万科的股价持续单边下跌，A股股价从年初的10元一路暴跌至6元上下，本周五股价有所反弹，A收盘价为6.87元。

万科的股价持续下跌，已经反映出了市场对万科基本面的担忧，毕竟房企大都是通过高负债模式来运营的，一旦销售不畅，经营性现金流出现青黄不接，叠加融资性现金流出现困难的情况下，企业很容易面临较大的风险与困境。

前段日子，万科被各大媒体爆出要售卖资产的传闻，其中最能引起投资者关注的是，当然是公司打算出售其旗下的物流地产普洛斯了。早在2018年1月，万科私有化普洛斯交易完成，万科出资157.33亿元、持股21.4%，为单一最大持有人。

通过出售资产来回笼现金，这是各大房企不得已的“断臂求生”的方法，之前万达地产就反复这么干过，毕竟，在行业下行周期里，能够安全着陆活下来就是王道。

总体来说，苍蝇从来不叮无缝的蛋，穆迪之所以敢于这么玩，往往说明其背后很可能已有大资金在悄然大面积做空了，至少押注了不少空单。新的行业周期里，越来越多的房企都出现了不同程度的经营压力与困境。

笔者认为，投资者一定要谨慎布局地产行业的投资，毕竟这个行业的大势已去，非人力能够彻底扭转其颓势。要做好投资，一定要踩准周期的节奏，这样才能事半功倍。

（注：以上内容仅代表“立成说投资”的独家观点，不作为专业投资建议！）