作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

实际上，在中国，早前以“棚改货币化安置”为名，为众多家庭带来了梦寐以求的财务自由，但随着棚改的叫停，新的时代风潮——旧改已经起航。

过去，棚改项目犹如一场“致富盛宴”，但自2021年起，这种方式被全面叫停。

下面，来简单梳理一下。

根据住建部的数据显示，2000年前建造的老小区有21.9万个，拆迁还是改造？一直是很多人关心的话题。

毫无疑问，拆迁一直是很多人期盼的住房更替模式。

因为我们身边，或多或少都有受益于拆迁，赔付几套房产，几十套房产的人都有，所谓“拆”字一喷，立马大奔，说的就是他们。

据说上海静安区就有户人家，仅50多平破房子就换来850万巨款。那会儿谁要有套拆迁房，加上一套自有住房，这补偿款就全是白花花的银子，想想就让人心痒痒。

然而，随着城市化达到相当高度，住建部开始对拆迁踩刹车。标志性事件是2019年7月，住建部黄艳副部长首次宣布，“将告别大拆大建时代”。

特别是，国家为了引导产业改变发展模式，并强力推出了城市更新的大战略，继而大规模棚改拆迁到了2021年就被全面叫停了，取而代之的是旧改。

所谓旧改，就是在不大拆大建的基础上，对于房龄在21年以上的老房子进行修复改造。

比如，更换老旧管道、加固楼梯过道、粉刷内外墙壁、安装电梯、增加小区绿化和停车位，添置健身器材等。

其中，住建部明确指出，21年以上房龄的房子将全部按照新规定进行处置。具体来说，大约80%的这些老房子将接受旧改，而另外的20%将会被拆除。

亦即，就是划分为存在安全隐患的高危建筑，将被允许拆迁。当然其他不属于危房的，只是设备设施比较久的，则会按照旧改计划来处理。

今年7月17日，住房和城乡建设部明确指出，各地需积极探索从开发模式向经营模式的转变，严格控制老城区和主城区的拆迁活动，倡导通过城市更新的方式对现有建筑进行升级改造，而非简单粗暴的拆除重建。

根据上述新闻显示，住建部住房城乡建设部建筑节能与科技司汪科副司长表示：

1、目前，全国已有400多个城市成立了城市更新工作领导小组，84个城市出台了管理办法，300多个城市编制了城市更新专项规划，城市更新的工作组织机制和制度政策框架日益完善。

2、按照住房城乡建设部的要求，下一步各地要积极扭转传统房地产化、拆除重建的城市开发建设方式，探索由“开发方式”向“经营模式”转变，实现城市更新的可持续发展。

据波哥看楼市观察，住建部的话很明确，接下来要扭转“拆除重建”的城市开发建设方式，老旧小区作为城市更新的主要组成部分，自然也在此列。

从开发到经营的模式转变，意味着不再搞大规模的开发，将对存量进行运作，对小区而言就是升级改造。

而且，从组织到工作实施，各城都是以城市更新为抓手，目前已有400多个城市开始形成了严密的城市更新架构，接下来，肯定是持续推进不断变老的城市建筑、住宅小区的更新工作。

小结：

据波哥看楼市观察，也就是说，以前大行其道的棚改已经退出历史舞台，以旧改为主导的城市更新模式将是当下及未来国家的长期性的一大发展战略了，毕竟，行业大趋势发生了重大的改变，市场供需关系及其结构产生了颠覆性的逆转——以前是供不应求，大拆大建下市场能够快速消化；如今，供给过大、需求不足，大拆大建的粗暴模式，已然不合时宜了。

对此，可以用一个数据来观察一二：

据国家统计局数据，2024年，我们的城市化率已经超过66%（2023年实际为66.16%），离发达国家城市化率门槛（70%）近在咫尺。如果考虑到人户分离国情（户口在农村，在城市买了房），以房子算城市化率的话，事实城市化率已经来到70%关口。

也即，没有那么多的新增住房需求，不需要再花那么大力气拆房、盖房，减少人力、财力消耗。

上面，简单交待了一下旧改取代棚改和拆迁盛宴谢幕的基本情况，以便大家能有效弄明白住建部推出相关新规的主要背景等。

接下来，再来说一下第二个主要问题：

新规具体涉及哪些内容？

经波哥看楼市梳理和归纳，主要有两个方面的内容——

第一，旧房处理方式方面，将采取棚改与旧改交替进行，但以旧改为主。

并不是说在旧改政策大行其道的当下，棚改政策就一文不值了。对于那些线路老化、结构损坏严重的房屋，整体质量已不适合人的居住，翻新改造已无力回天，像这类的房子就可以实行拆迁制度。

其实，这里面还存在着一个历史遗留问题，就是虽然现在全面启动旧改和城市更新，但实际上，在很多城市，以前被纳入棚改的项目，由于各种原因，并未完全搞完，留下了不少余货，走的都是原来的棚改资金计划、立项模式等，也不可能完全改变为旧改模式，比如在长沙有一批这样的项目，其他城市肯定也有类似情况。

第二，旧房改造内容方面，除翻新修缮房屋主体、完善小区基础设施、整治小区整体环境外，政府还将加大力度打击违规建筑和违法扩建现象。通过加强监管和执法力度，维护老小区的安全，保障居民的合法权益。

在棚改时代，老房子的处理方式基本上是以拆迁为主。对于拆迁户们的补偿分两类，要么补房，外加一点资金补偿；要么就直接是货币化安置时代的现金补偿。

其中，对许多“个人”来说，房屋拆迁就相当于拥有了一个“一夜暴富”的机会。而对于城市来说，拆迁却存在着如成本过高，容易导致社会资源浪费等问题。甚至，有些难以被监管到的地方，还出现了“强拆”的情况，严重威胁到了居民的合法权益和社会的和谐稳定。

可见，原有的拆迁模式已不太适合当下的城市建设发展，对于旧房的处理需要变得更加科学。

这也是对上述有关观点的再一次有力佐证。

最后，那么，新规又能真正给业主带去哪些利好呢？

其实，分析到这里，这个问题就相对比较简单了，下面就从直接的角度来唠嗑几句，其他的就不多扯了：

首先，新规有利于保障业主房屋价值，经过翻新修缮过后，老房子的品质会得到提升，有效避免老小区房屋因老化而贬值。同时，老房子在经过旧改之后面貌焕然一新，再加上地段优势，以及周围各种配套设施齐全，未来房价还有一定的升值空间。同时，老房子在经历过旧改之后，将来老业主要想出售也会更加容易一些。

其次，新规能够大大改善老小区环境和基础设施，有利于切实提高居民生活质量和幸福感，让业主住得舒心、住得放心。

再者，还能促进房地产市场的健康发展。因为新规的发布会提高开发商和物业公司的责任和标准，提醒他们更加注重房屋的品质，有效减少低质房屋流入市场的可能性。

因为，老房子被拆掉，住户得到了补偿金，也就有了更多资本去置换新房。这将对当地楼市的发展带来一定的助力，进而对整个地方的经济产生促进作用。

另外，往大一点的层面来看，旧改的优势也比较明显：

替代其位置的是旧改，它以温和、有效的方式翻新老旧房子，更换设施，为居民创造一个更加美好的生活环境。这样的转变并不是毫无道理，它带来了三大显著的优点：

助力经济发展：与棚改相比，旧改为建筑、建材等多个行业提供了大量的就业机会，从而刺激了经济发展。

稳定房价与环保：旧改避免了大规模拆迁和补偿，减少了对房价的过度推动，同时也减少了环境污染。

减轻财政压力：对于地方政府来说，旧改大大降低了财政支出压力，相较于过去棚改时期的巨额补偿，这无疑是一大利好。

事实上，对业主的三大利好和对经济的三个推动，看似角度不同，然而，最后两者都是相辅相成的关系，换句话来说，就是后者的价值也将反哺到业主的身上。

7月17日，据北京日报报道，记者从住房城乡建设部了解到，全国目前已实施城市更新项目超过6.6万个，完成投资2.6万亿元，城市更新行动实施带来的综合性成效正在逐步显现。

其中，围绕城镇老旧小区改造，去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。今年前5个月，全国新开工改造城镇老旧小区已达2.26万个等。

这些都跟来业主息息相关，不就是切实利好和鲜活的价值的见证吗？

写在最后：

随着旧改政策的出台，众多老房业主无疑将迎来一个新的时代。这不仅仅是对房屋的翻新，更是对整个城市、社区和居民生活的升级改造。

在这个过程中，每个业主都将收获更加美好的居住环境和更高的房产价值，这无疑是对他们多年生活的最好回报。