市场销量普遍惨淡，逆势劲销的楼盘就极易出圈。对于郑州，近期登上热搜的，不是市面上骨折价卖房的刚需盘，而是经开主城由央企保利打造的标杆产品保利天珺。

11月19日晚，保利天珺营销中心人满为患，多为闻降价来抢房的准客户。按照项目人员朋友圈透露的信息，这个原本1.9-2.3万元/㎡的三环内改善盘，价格竟下探至1.68万元/㎡“甩卖”。更关键，不论楼层、面积段，可选空间都很大；更关键，这个项目地段好、配置高、产品力强劲。

与市面上其它楼盘降价热销一样，保利天珺心如所愿从19日晚热销至20日凌晨。

清晰记得，在不久前与保利某项目营销总交谈问及保利年底是否有营销压力时，营销总直言“保利是央企，市场形势不好，房子卖不动可以不卖”。如今再看保利天珺每平方直降2000元+的行径，颇有种时过境迁物是人非的感觉。

要知道，河南保利给人一贯的印象是不差钱，三道红线高压前一直稳居绿档，难道年底也扛不住营销压力才以价换量？

溢价补仓 地王常客

回顾河南保利的发展，不难分析保利的战略布局。自2011年河南保利落子始，如今保利已在中原这方厚土耕耘了数十年。

十年间，保利先后在郑州、洛阳、开封、许昌拓展疆土，开发项目18个，其中不乏一些精品。目前在售的，省会郑州有保利珑熙、保利天珺、保利天汇、保利云上、保利心语、保利海德公园、保利拾光年、保利金茂时光悦、保利和光屿湖、保利文化广场10个项目；九朝古都洛阳有保利大都会、保利堂悦2个项目；八朝古都开封、“烟草王国”许昌各有1个项目，分别为保利城、保利堂悦。

群雄逐鹿中原核心郑州，央企保利也抢分市场蛋糕，当然，每一次与其它房企的角逐中，背后稳健的财务实力给予底气。

作为国务院国资委管理的大型央企，保利凭借可观的利润率及成熟的两翼业务维持着现金流稳定。据克而瑞地产研究，2020年保利实现营业收入2430.95亿元，同比增长3.04%，收入规模持续提升。毛利率水平为32.6%，合联营投资收益同比增长44.3%至50.54亿元。

得益于此，保利在郑州土拍市场上成为有目共睹的积极分子。今年6月3日郑州第一次集中土拍，保利3个马甲公司齐上阵，分别参与经开9号地、北龙湖10号地、11号地。需要注意的是，这三块地仅保证金总额就几十亿元。优质地块向来竞拍激烈，最终保利豪掷19.5亿元如愿以偿得北龙湖北岸11号地，溢价率高达30%，折合单位地价2681万元/亩。这个项目时隔4个多月后确定案名为保利璞岸。姑且不说保利璞岸的产品力，在建筑成本攀升、利润持续被挤压的当下，想要裹住成本实现盈利，对保利来说，考验还是很大的。

再回顾下保利近些年几次典型的拿地，这个地主家的嫡子骨子里都是壕气基因：

2017年11月16日，郑政东出〔2017〕13号地块经过149轮竞拍被保利收入囊中，成交价25.05亿元，楼面价24032元/㎡。

2019年8月5日，保利4.0868亿元竞得郑政经开出〔2019〕016号（网）地块，楼面价4945元/㎡， 溢价率6.79%，综合房价最高限价1.6万元/㎡。

2019年10月9日、2020年1月15日保利分别以7.7053亿元、10.5142亿元得郑政出〔2019〕71号(网)、91号（网）地块，即保利海德公园项目，楼面价分别为4437元/㎡、4316元/㎡。

2020年1月8日，保利熔断价12.8972亿元竞得政经开出〔2019〕024号（网）地块，房屋成本指导价17759元/㎡，综合房价最高限价20759元/㎡。熔断价8.9703亿元竞得郑政经开出〔2019〕025号（网）地块，房屋成本指导价17769元/㎡，综合房价最高限价20769元/㎡。

2020年9月25日，保利熔断价8.2714亿元摘老经开区第六大街以东、经北二路以南地块，以9977元/㎡楼面价创下当年楼面价最高纪录，溢价率高达50%，房屋成本指导价17988元/㎡，综合房价最高限价20988元/㎡。

2020年12月21日，保利5.9522亿元竞得郑政高出〔2020〕17号（网）地块，刷新高新区双湖科技城楼面价，约6113元/㎡，溢价约23.18%。

不难总结，保利补仓通常以优质地块为导引。当然，其代价便是溢价拿地成本，这背后，屡次佐证保利作为央企根本就不差钱。

“甩卖”促销 欲唱哪出

如其项目营销总言外之意，央企保利开发的楼盘，地段好、产品优、压根不必考虑生存问题。然而，转手就拿“天字系”纯改善之作天珺开刀降价，事情似乎并如其想象的乐观。

据克而瑞河南区域统计的1-10月郑州房企销量榜，保利全口径销售金额68.98亿元，得第6名，落后于碧桂园、康桥、万科、融创、正商；全口径销售面积39.46万㎡，得第8名，落后于正商、碧桂园、万科、融创、康桥、建业、永威。

降价背后，营销压力可能为直接原因，但真正原因尚不明。研究河南保利项目，令人意外的是并非天珺一个项目在降价，而是十多盘齐发，割肉卖房冲刺年底业绩，稳如央企在这个寒冬也需要提前储备粮食。

从“郑州保利会”释放的信息看，第四季度开始，河南保利旗下在售项目均展开了营销肉搏。从9月30日“全年抄底钜惠”开始，河南保利4城12盘联动推出国庆买房优惠。

具体来看，保利云上认筹交1万即享总房款优惠1%；保利天汇、保利天珺认筹享2万优惠；保利心语公寓2套起购享9折；海德公园10套特价房；保利时光悦10套特价房9×××元/㎡起钜惠；保利文化广场住宅总房款优惠2万元、按揭及一次性优惠98折、按时签约99折，公寓认筹99折、按时签约98折、团购9折；保利和光屿湖20套特惠房源、拼团5-10人享99折、10人以上享98折；保利城认购享98折、1万享5万；保利大都会一口价房源享更多折扣；保利堂悦高层优惠14个点、洋房优惠13个点。这还不够，多项目还有叠加福利如认筹砸金蛋、全民经纪人奖励、赢家电豪礼、老带新送物业卡等，诱惑力满满。

今年“双11”亦然，河南保利项目也并未躺平。保利天汇“双11”特惠+专项5000元购房券；保利天珺推出11套一口价拼团特惠房，惊喜价175××元/㎡起；保利海德公园11套一口价特价房，16×××元/㎡起；保利心语惊喜价59××元/㎡起，总价28万元起；保利文化广场总价22万元起抢现房小户，惊喜价15×××元/㎡；保利和光屿湖一口价97折拼团特惠房，限量20套，惊喜价10×××元/㎡起；保利金茂时光悦首付分期最低10%起，享1年超长延期。

“甩卖价”优惠力度，附加家电礼、推介费、物业卡等利诱，的确为河南保利带来了喜人的去化效果和业绩。据保利出街宣传，国庆黄金周假期河南保利就热销7亿元。

尝到了甜头，河南保利屡次下探价格。11月18日，以相同套路保利心语四期开盘便取得了不错的去化成绩。据克而瑞河南区域数据，保利心语四期成交毛坯均价最低才0.99万元/㎡，天花板未破1.3万元/㎡，推盘体量156套，去化约80套，尚可。

以价跑量，河南保利屡试不爽。价格引诱面前，不懂行及对项目不利因素掌握不全面的购房者，是否存在被收割风险？

无视风云 竭力向上

今年轰动郑州地产圈的保利海德公园让河南保利摔了个大跟头。与高价拿地后续减配不同，与资金链断裂而停工、延期不同，海德公园摊上的是涉嫌虚假宣传名校，让业主忍无可忍。

事情要追溯到今年母亲节，保利海德公园很多小业主被家长带着穿上白马甲维权，马甲背后醒目地印着“承诺名校 实际村小”8个大字。该项目在售卖时，因打纬五路一小、省直属中学名校卖点，并在沙盘上标注，却迟迟无动工、无兑现，反变村小。

激怒业主的是，保利这个周边配套尚不完善的楼盘，没有了名校加持，即便品质再好、物业服务再给力，依然是一座“孤岛”。对于保利海德公园“画大饼”式销售行径，多数业主嗤之以鼻。有业主气愤直言“郑州房地产就是韭菜地，一茬又一茬的割，苦的就是老百姓，保利就是割韭菜最凶的一批”。

据观察，河南保利似乎并未受此事影响，是郑州的房地产市场真的下行至此，还是屡禁不止的减配、延期、烂尾让央企也认为很正常？

归根结底，郑州房地产市场亟需提振信心，而像保利这样的央企，或许更应该挑起大梁，引领品质。值得欣慰的是，河南保利今年在郑州亮相的项目基本上都代表了央企的操盘实力。

在河南保利10周年之际，保利用保利天珺、保利天汇两个“天字系”产品和北龙湖保利璞岸献礼中原。其中，保利天珺论建标、论产品配置，皆代表保利最高产品水准。

虽然保利不差钱疯狂拿地，但一波降价操作着实令人不解。对需求端的购房者不失为一大利好，唯愿河南保利，在精耕品质的道路上笃定初心，以价换量的同时凭质跑赢，如此，方为央企的大担当。