◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

近日，“房产中介一哥”贝壳找房公布了2024年中期业绩，作为衔接开发商与购房人、业主与租客之间的“掮客”，很能反映当前行业的现状。

贝壳控股有限公司作为贝壳找房的上市平台，今年上半年实现净收入397亿元，同比减少1亿元，算是收入微跌，但净利润就让人“大跌眼镜”了。

该期内，贝壳实现经营利润20亿元，较上年同期41亿元“腰斩”，经营利润率5.1%；取得净利23.33亿元，同比下滑42.38%，均比较罕见。

分季度看，应该说，造成贝壳中期业绩不佳的关键，还主要是今年一季度“很不给力”。按未经审计数据披露，贝壳今年一季度净收入同比下滑19.2%至164亿元，实现净利润4.32亿元，较去年同期27.5亿元无疑是“暴跌”。

另据披露，今年二季度贝壳取得总收入234亿元，同比增加19.9%，但净收入如何，暂未可知；净利润19亿元，同比增长46.2%。

就上半年具体业务看，贝壳现有四个板块，作为“老本行”的存量房以及近些年飞速拓展的新房、家装家居、租房业务。

其中，上半年，贝壳存量房实现净收入131亿元，同比下滑16.3%，主要是存量房交易额下滑了8.7%。

相较于存量房，贝壳新房受当前商品房市场的影响更大，上半年实现净收入129亿元，同比下滑24.9%，主要是新房交易额下滑32.4%。

目前，贝壳旗下家装家居、租房业务规模体量相对还偏小，上半年家装家居净收入64亿元，同比增幅近60%，而租房业务净收入58亿元，同比增幅176.7%。

依此看，贝壳这两项新业务合计净收入122亿元，占当期集团净收入的30.7%，快达到三分之一的比重，但主要还是传统主业的存量房及新房市场交易低迷致相关收入占比下降。

“任何事情都有两面性。”虽然家装家居、租房业务的收入增幅惊人，但成本也很惊人，因为这两项新业务都是“重投入”。

面对上半年净收入微跌，贝壳营业成本较上年同期却增加10亿元至291亿元，相较于外部分佣、内部佣金及薪酬均“两位数”下降，还有门店成本同比持平，但家装家居业务成本同比增幅57.5%至44亿元，租房业务成本暴增143.8%至55亿元。

就四项业务而言，外界可看出贝壳毛利最低的应是租房业务，这也符合当前租房行业的现状。截至6月底，贝壳手上“省心租”在管房源规模超30万套，同比增加了18万套，集中式长租公寓在管房源超1.4万套，同比翻倍了。

在租房业务上，贝壳透露说，其持续迭代省心租产品模式，增加对租金波动风险的抵御能力，而在招租去化上，自建专岗团队，提升人效等。

再看贝壳“老本行”，截至6月底门店数量近4.6万家，同比增加了6.9%，新增了近3600家门店，较今年一季度同比增幅7.1%及去年全年同比增幅8.1%呈现持续“降速”趋势。

综以来看，贝壳目前至少面临着两大挑战：

一是收入层面，传统主业的存量房及新房业务均仰仗楼市交易能否企稳，这非自身能左右，若楼市短期难以企稳，比如业内预期至少还有三年见底，收入会持续受影响，作为高毛利率能赚钱的利润大头，也会受冲击。

二是盈利层面，家装家居、租房业务“高歌猛进”，很热闹，不止是规模，收入也大幅提升，但这两块利润率不高，竞争也激烈，特别是租房业务，要谨防规模越大，盈利难持续甚至可能亏损等。