新的一年，调组织已经成了房企内部的惯常操作。
先有招商、万科相继调整组织和人员，随后又传出大悦城、绿地都在进行内部自我革命。
显然，房企们对组织的调整还在继续。
就在几天前，据自媒体董小姐爆料称，最近几年逆势而起的“黑马”建发房产内部发文，更换了三个集群的总经理，多个事业部的总经理被重新任命，还有两位集群董事长传闻被调回总部。
这些调整如一记重拳，砸在了建发房产的组织架构上。
01 | 变化
先来看看建发房产这次组织架构和人员的具体调整情况。
首先是东南集群董事长许伊旋、华东集群董事长田美坦，两个地方权力中心的“大员”，据传已经被调回总部。
他们仍然保留“集团副总经理”的头衔，但管辖原区域的方式，从“亲自抓”变成了“远程控”。
据说在建发体系里，集群董事长不是虚职，而是实权派。
现在，这些直接负责地方业务的“区首”，被召回总部，也反映了建发房产此次调整的核心：
强化集团职能，削弱区域权力。
其次，集群总经理也出现了一些变化，比如原华东总经理叶耿调去海西，而原海西总经理凌祁调去华东，而原东南总经理陈伟雄，直接升为集团首席运营总。
另外，90后的林聪凯被提拔为东南集群副总经理（主持工作），成为建发最年轻的一位高管。
从这些变动来看，相比之下，东南集群的人升职明显。
最后，建发房产这次调整还对区域进行了重新划分，原本属于华东的武汉和黄石，划给了东南；原本属于海西的南昌，也被并入东南。
几年前，东南集群是建发房产业务板块中货值最小、地盘最少的弱势区域，华东集群则是一枝独秀，货值最大、城市最多。
但经过这次调整，东南的版图扩大了，甚至有超越华东的趋势。
02 | 华东低迷
这些变化，看似是区域间的资源调配，实际上是权力格局的重塑。
而这背后很关键的一个决定性因素就是——
业绩。
建发房产一直是地产圈的异类。在地产高速扩张的时代，它不像恒大那样疯狂扩张，也不像碧桂园那样高调激进，而是以“谨慎”闻名。
反而是在行业遇冷、民营房企经营遇挫后，建发房产才逆势而起。
为了更好发展，2022年时，建发房产将旗下的5大区域合并为3大集群，分别为海西、东南和华东集群。
也是从这个时候起，建发房产确定了要聚焦核心区域的战略。
不过从2021年至2023年，建发房产依然处在业绩扩张的势头中，销售额不断增长。
2023年，建发房产规模达到近年来最高，全年销售额1890亿元。
因为聚焦收缩，扩张速度变慢在意料之中。
但建发房产收缩力度比想象中来的更加迅速和猛烈。
2024年，建发房产销售额收缩至1335亿元，相比2023年下降了近30%。
在众多头部央国企中，建发房产业绩下滑最严重。
不过，有意思的是，尽管销售额收缩了，但行业排名居然还逆增长了。
克而瑞数据显示，建发房产排名提升至行业第7位。
同时，建发房产也力压越秀、华发等，成为地方国资房企排名中的第一位。
从业绩构成来看，海西是建发房产的大本营，重要性不言而喻，除此以外，就是华东，妥妥的业绩重镇。
但最近几年，建发房产在华东集群的发展逐渐低迷。
以华东最核心的城市上海为例，2022年至2024年，建发房产在上海的销售额分别为205.25亿元、149.13亿元、91.6亿元，排名依次为第12、第14、第17。
究其原因，除了上海市场本身的激烈竞争，建发房产在上海的项目去化能力成为限制因素。
比如位于普陀区的海阅首府，10月24日首次开盘，至今开盘三次共推出364套房源，但据网上房地产显示，目前该项目已售总套数仅有67套，去化率仅约18%。
这无疑暴露了建发房产产品线对高端市场需求的适配性不足。
更关键的是，上海市场消费升级趋势明显，购房者对产品力的要求提高，而建发房产的品牌定位和溢价能力并未完全匹配这一趋势。
此外，建发房产在上海拿地，也成了难题。
众所周知，此前上海土地市场拿地不仅要靠实力还要靠运气，所以能看到，在上海2024年前六个批次土地出让中，建发房产都颗粒无收，一直到上海放开地价后，建发房产才拿到2宗地，且都是以联合体形式斩获。
相比2023年在上海累计投资132亿元拿下4宗优质住宅用地的表现，这一成绩显然相形见绌。
03 | 东南崛起
一方面，华东集群业绩和布局在收缩，另一方面，建发房产的东南集群却在悄然壮大。
根据公开资料显示，建发房产东南集群业务主要分布在浙江省和福建省北部。
这其中，建发房产在杭州的表现尤其突出，业绩可谓“突飞猛进”。2022年至2024年销售额依次为89.8亿元、256.6亿元、290.8亿元，排名依次为第19、第5、第3。
这样的表现，与其在华东的低迷形成了鲜明对比。
为何东南集群能崛起？
首先，东南市场在建发房产的战略布局中一直是一个“深耕熟地”。
杭州作为东南集群的核心城市，不仅是长三角经济圈的重要一环，也是高净值人群聚集地。
建发房产通过一系列针对性的营销策略、产品优化和资源倾斜，逐步在这一市场站稳脚跟。
也正因如此，2024年以来，建发房产更加加大了在杭州的拿地力度，全年拿地金额158亿元，仅次于滨江和绿城，这也让外界直呼，建发好像成了杭州地市“新的托底人”。
除了浙江省，福建省北部作为建发房产的“大本营”，为其提供了相对稳定的现金流支持。
例如福州、泉州等地的项目表现虽不及杭州亮眼，但凭借其市场的稳健特质，为东南集群整体的业绩增长提供了底气。
这种区域优势的累积，使得东南集群在建发房产内部的权重逐步上升。
04
综合了这些因素之后，大概就能理解建发房产这次为何要进行组织的自我重塑。
或许是适应行业新形势的主动选择，也可能是应对业绩压力的无奈之举。
借用“董小姐”的话说，建发房产这次组织架构和人员调整就像一场“起立坐下”的游戏。
对于已经坐在椅子上的人而言，暂时安稳了。而另一些还未“坐下”的人，可能就被分配去新业务板块寻找生机了。
但放眼整个地产行业，转型成功的又有几个？
对这部分人而言，这个春节，注定不会太安稳。
