越秀地产2023年:增收不增利,分红很大方

杠杆游戏 2024-03-27 19:07:47

摘要:股息却不错(欢迎关注杠杆游戏)

撰文|张银银&编辑|欣欣然

近期房企开始进入密集的年度业绩发布周期,但有杆友说,现在地产公司受到的关注好少。确实,地产行业不景气,房司情况总体也不太好,何必哪壶不开提哪壶。

我们偶尔还是应该关注一下。

比如越秀地产日前发布了其2023年的年度业绩公告。业绩可以说不错,也有些许遗憾,总的来说在房企中不算差。

最有意思的是,越秀地产2023年的年度业绩中有多组有趣的数字。

今天,杠杆游戏新一年的“拆年报”栏目,和杆友一起看看越秀地产的2023年吧。希望接下来1、2个月,可以为杆友深度解析你想看的公司2023年的业绩。

不废话,我们进入主题。

1、营收增长、净利下滑,股息却不错

2023年,年越秀地产累计合同销售(连同合营企业及联营公司项目的销售)金额约1420.3亿元,同比上升13.6%。

其中,在大湾区实现合同销售金额约为716.0亿元,同比上升20.0%,在广州实现合同销售金额约为613.2亿元,同比上升15.3%。

华东地区全年实现合同销售金额373.8亿元,同比下降13.0%。

上海实现合同销售金额135.2亿元。

中西部地区全年实现合同销售金额突破二百亿元大关,为200.6亿元,同比上升20.9%。

北方地区实现合同销售金额129.9亿元,同比增长123.8%。其中深耕北京战略取得明显进展,全年实现合同销售额79.3亿元,同比上升57.3倍。

如今,销售能够增长的房企不多,主要是央国企地产公司;同时,城市的层次要好。越秀地产恰恰属于这两类兼备。

接着我们看营收,2023年越秀地产录得营收超802亿元,同比上升10.8%。不得不说,以当下的房地产背景,营收还能增长的房企,真心厉害。

对了,截至2023年末,越秀地产已售未入账销售金额1992.8亿元,同比增长11.3%——换句话说,如果顺利交付、不烂尾,未来1、2年,越秀地产的营收还是可以确保稳健的。

商业租赁、物业收入占比总体不高,我就不详细说他们。

尽管营收增长、销售也不错,不过钱并不是那么好赚。

2023年,越秀地产的毛利率约为15.3%,同比下降5.1个百分点。

归属净利润小32亿元,同比下滑超19%,2022年该数字为超39亿元。

虽然盈利下滑,越秀地产坚持分红。杠杆游戏看到,该司董事会建议宣派2023年末期股息每股0.148港元(相当于每股人民币0.134元),连同中期股息,全年派息每股0.380港元(相当于每股人民币0.347元)。派息总额约占核心淨利润的40%。

2023年,越秀地产每股基本盈利人民币0.8542元,2022年该数字为1.1932元。

截至2024年3月27日收盘,越秀地产的股价为4.220港元——换算一下,这股息水平很不错的。是不是很有趣?

2、聚焦城市能级不错,令人羡慕的融资数据

2023年,越秀地产通过“6+1”多元化增储模式,在11个城市新增28幅土地,总建筑面积约491万平米,全部位于一线和重点二线城市。

截至2023年末,越秀地产的土地储备达到约2567万平米,其中1075万平米位于大湾区,占比约为41.9%。总土地储备中95%位于一线城市和重点二线城市。

在这几年备受关注的TOD方面,杠杆游戏注意到,越秀地产斩获还不错。

2023年,在杭州新增星桥TOD项目,总建筑面积48万平米。截至2023年末,越秀地产的TOD项目总土地储备约为331万平米,约占该司总土地储备的12.9%。

对了,2023年,越秀地产的TOD项目实现合同销售金额约273.7亿元,同比上升23.9%。

截至2023年末,越秀地产的现金及现金等价物及监控户存款总额约为461.0亿元,较2023初上升31.3%。

剔除预收账款后的资产负债率为67.4%,净借贷比率为57.0%,现金短债比为2.01倍,越秀地产的“三道红线”保持“绿档”达标,财务健康稳健。保持穆迪和惠誉投资级信用评级。

2023年,越秀地产的加权平均借贷利率为3.82%,同比下降34个基点。2023年末,其平均借贷成本进一步下降至3.63%。

2023年,其境内成功发行合共69亿元的公司债券,加权平均借贷年利率约为3.37%。境外发行自贸区债合共 34亿元,加权平均借贷年利率约为3.92%。境外发行首单12.1亿元点心债,票面利率为4%。

上述融资的货币单位均为人民币。

债务结构和资金成本持续优化,融资渠道多元。财务纪律好、以及国资背景,越秀地产这融资表现是很不错的。

尽管融资数据很好看,越秀地产在业绩公告中也提到可能的利率风险、外汇风险。

3、不可避免的其他亏损,以及一组好玩的纳税数据

和很多分房企一样,资产减值不可避免。

2023年,越秀地产的其他亏损净额约13.48亿元,主要包括投资物业年内重估净跌值约15.02亿元、及其他零星收入净约1.54亿元。

接着杠杆游戏又要说一组有趣的数字。

如上文所述2023年,越秀地产的营收增长、销售也是增长,但是纳税是下滑的。

1)本期税项方面,中国企业所得税及企业预扣所得税是增长的、中国内地土地增值税是下滑的,两者相加后,2023年的本期税项为40.70亿元,而2022年则有52.02亿元。

2)递延税项方面,如下图,相较于2022年,2023年也是下滑的。比如2022年该项合计约47亿元,2023年为31亿元多。

越秀地产的年度业绩公告做了说明,年内的香港利得税已按16.5%税率及按估计应课税盈利计提拨备。

该司在中国内地的附属公司、联营公司和合营企业所获得的盈利按25%税率计提中国内地企业所得税拨备,惟享有优惠所得税税率的若干附属公司除外。

另外,就外商投资企业在2008年1月1日之后赚取的盈利作股息分派时需要按5%或10%的税率计提企业预扣所得税。

中国内地土地增值税按介乎30%至60%的累进税率及按土地增值价值(即出售物业所得款项减可扣减的开支,包括土地的成本,以及发展及建设开支)征收。

注意,上述税率2023年和2022年比并没有变化,为何纳税结果却这样?

总的来说,地产大行情不行,房企纳税不如以前厉害了。

本文未标注出处的财务图表,均源自越秀地产有关公告,特此说明并致谢

版权及免责声明:本文系杠杆游戏创作,未经授权,禁止转载!如需转载,请获取授权。另,授权转载时还请在文初注明出处和作者,谢谢!杠杆游戏任何文章之观点,皆为学习交流探讨用,非投资建议。用户据此进行的一切投资,请自负责任。文章如有疏漏、错误欢迎批评指正。

0 阅读:57

杠杆游戏

简介:前媒体人与经济研究员主笔,用数据读懂经济杠杆和泡沫