房财经网12月27日，周五，中国金茂领到了两张建筑工程规划许可证。
它们都是来自北京丰台的金茂璞逸丰宜，北区是建字第110115202400319号，南区建字第110106202400271号。
一天前，北京规自委发布了一则规划设计方案公示反馈意见的采信情况通告，689份意见，被总结归纳为13类，金茂方面逐一作答。
全部通过。
于是，金茂璞逸丰宜第二天就领到证。这意味着，它的规划设计方案过关了。
当日，金茂璞逸丰宜迅速发布了定版的户型图，一共六张。之前，各种小道消息已传开了。
如果从10月30日公示总平图算起，等来这份公告，金茂璞逸丰宜花费了两个月时间。
好事多磨。
花姐相信，在过去两个月时间里，金茂团队一直在精心打磨璞逸丰宜的方案，一切为了追求完美。
这也是中国金茂的四大产品系里的“玉”系，首次在北京大本营亮相。
在689份意见里，公众到底问了什么？金茂是怎么回应的？花姐挑了四个关键问题，来进行还原。
一、小区一分为二，是原有的样子
政怡家园被一分为二的问题，摆在了第一条。
该小区2000年元旦开盘，由北京政华住宅合作社投资建造，共计四栋住宅楼，1#为20层塔板楼，2#为18层板楼，3#和4#为15层塔楼。
从外面看来，它们在一个小区内。
实际上，这个小区中间规划了一条道路：顺五条。早在2008年，顺五条西段已由北京政华住宅合作社予以代征实施，并用围墙圈在小区内部用于停车，未移交至道路交通主管部门。
现在，金茂璞逸丰宜所在的东铁营棚改项目已经启动，顺五条东段由棚改实施主体中铁建置业有限公司实施。
如此一来，东段和西段一起拉通后，顺五条就通车了，一条宽15米的双向车道。
政怡家园的业主们，把顺五条西段当作停车场，已经用了16年。当金茂璞逸丰宜公示了总平图后，发现小区竟然被一条马路隔开了，1#和2#在南区，3#和4#在北区。
花姐很能理解政怡家园业主们的心情，但这里原本就有一条路，只不过，现在要回到它原来应有的样子。
二、机动车位开口精准
作为老小区，最担心新地块未来会建成什么楼，是不是会挡太阳，会不会有车库出入口对着。
政怡家园的业主们，也是这么想的，对金茂璞逸丰宜的车库出入提出了意见。
总平图显示，金茂璞逸丰宜的车库出入口，一共有四个，其中两个开在南区最南端的顺五条路上，一个是供小区业主用的，另个是供养老楼用的；另外两个口开在北区，北面和西面各一个。
这次，群众主要对南区的两个车库有意见。
关于车库出入口怎么开？金茂是依法依规的。
按照项目挂牌文件中北京市交通委的交通影响评价审查意见的函指示，机动车出入口原则上应设置在低等级道路上。
由于金茂璞逸丰宜南区的FT00-0512-0015地块东、北两侧规划为城市次干路，南侧规划顺五条为城市支路。因此，它的机动车出入口应设在顺五条道路上，且允许开口位置距离东侧道路红线交叉口大于50米。
于是，金茂璞逸丰宜才有了总平图上的机动车出入口位置。
三、影响日照，除非太阳在北边
有了车库开口问题，日照等问题也来了。
反馈意见显示，金茂璞逸丰宜距离政怡家园小区2号、3号楼过近，影响政怡家园小区居民隐私、通风、采光和日照问题。
政怡家园3号楼在璞逸丰宜5#西侧28米，这两栋楼并处平行位置，是不会影响采光的。况且，璞逸丰宜南区3#距离它有近50米，除非用望远镜去窥探别人的隐私，否则没这么好的眼力。
再来看一下政怡家园2号楼，是一个18层的板楼，北向距离政怡家园3号院约30米，东单元距离璞逸丰宜5#约27.24米。
政怡家园2号楼在璞逸丰宜5#的正南面，是不可能影响通风、采光和日照，除非太阳在北面。
另外，关于隐私问题，如果璞逸丰宜会影响它的2号楼的隐私，那政怡家园3号楼的业主们早就被投诉了。
尤其是，有关反馈的通风、采光和日照问题，完全没有说服力。
四、测绘图与总平图严丝合缝
有公众还反馈了一条上纲上线的问题：关于公示项目用地西边界，侵占政怡家园用地问题。
侵占用地，这绝非小事。
作为央企的金茂，会在这上面出问题吗？
为了印证，花姐查阅了金茂璞逸丰宜的《建设工程规划用地测量成果报告书》（2024规自（丰）测字0036号），以及《土地权属审查告知书》，用北京市测绘设计研究院出具的2024规自（丰）测字0036号图，与璞逸丰宜的总平图对照。
花姐用放大镜看了好几遍，完全吻合，没有旁逸斜出，没发现侵占政怡家园用地问题。
北京规自委也给出定论：本项目用地与周边用地权属无重叠。
花姐点评：
除了以上四点反馈意见，还有一些问题，属于鸡蛋里挑骨头。
比如，金茂璞逸丰宜局部降低部分楼栋的高度问题。其实主动将80米降至不高于54.7米，只会使得城市界面更加合理。
再如，金茂璞逸丰宜南区西侧以及东南侧的两个口袋公园，约2900平米，这很明显是为了改善区域环境，补充周边居民公共活动场所。
更有意思的是，有人提出关于影响政怡家园小区的房价。
目前，政怡家园小区的房价约5.2万元/平米，而金茂璞逸丰宜的销售指导价为10.75万元/平米，比它高出了一倍。花姐如果是政怡家园的业主，必然是欢迎金茂的到来，这样自己的房子才能更加保值、增值。
当然，也有人会因此担心，那便是想买政怡家园的人，买家总是希望价格更低。
