对于这一轮高层说的新一轮房改，我感觉网上大部分人说的都太保守了，或者都在用老一套的观点套上。
我们今年出了无数次政策了，但房改这个大方向，我认为可以称之为“中国商品房新一轮改革”，简称新一轮房改。这个可能短期对楼市影响没那么大，但是这已经是为整个楼市指明了方向。大概率会在未来重塑整个中国房地产市场。这个政策真的太重要了，我之前写过一篇文章，但是我觉得仍然不够，需要再次讲一下。之前的文章里很多人都在说，这是我们在学习新加坡的模式，大方向是这样没错，商品房和保障房两条腿走路。买得起房的人去买商品房，变成自由市场；买不起房的人最后去买保障房，回归居住属性。按照新加坡的经验，商品房上涨空间和幅度大大超过新加坡的祖屋，能买得起商品房的人，都有钱人，然后有钱人的房子越来越贵，而买不起商品房的呢？也能解决居住问题，房子回归居住属性。所以，这是非常好的两条腿走路的手段，保障房解决居住问题，不怎么涨，商品房市场化，彻底不限制，成为脱缰野马，该涨就涨，该跌就跌。但是，这种新加坡模式，肯定也不会完全照搬，毕竟很多细节我们是学不了的，人家城市即国家，弹丸之地又鬼那么有钱。我们的自身条件完全不一样，所以我们只能摸索出属于中国特色的住房改革。什么叫做“中国特色的住房改革”？接下来我要从三个方面讲，这篇文章非常重要，大量干货和观点，带大家明白未来的房价走势，很重要！！！！建议大家一定要耐心的读完。
第一，大家还记得7月24号zzj会议中，对于房地产曾经给过一个定调“房地产供求关系发生重大转变”。其实从那个时候起，房改已经有了一丝苗头，过去的那一套开发模式已经不适用。首先是“供”，我们已经不缺普通的房子了；接着是“求”，随着人均居住面积不断提高，“求”也在不断的缩小，这是我们要承认的。也就是说属于房地产的游戏圈子会缩的越来越小，大家发现没有，目前市场上新建的商品房几乎都是改善用房为主。尤其是一线市区的新房，动辄上千万价格，全都是大平层，哪怕是二线也是四五百万起步，这些价格普通人望而却步，专门为富豪和精英家庭供应的。对于开发商而言，未来市场也只剩下这些房子开发有利润，或者说拿到这些地块的开发上才能顺利的活下去。像碧桂园那种拼多多的模式，在房地产领域彻底行不通，而这些房企也注定是没未来的。
第二，在新的转变下，让刚需住有所居。记得在上个世纪九十年代，朱总在上海工作时，曾经非常希望改善上海老市民简陋逼仄的居住条件，当时还提出上海一年要完成500万平方米住宅建设的目标。但是当时真的太穷了，根本没钱盖房子，后来一步步讨论才推出的第一轮房改，也就是98年确立商品房改革。包括最开始的福利分房为啥进行不下去，因为实在承担不起那么大的支出了。这次我也看到很多人说地方财政受压，地方债高企，没钱盖保障房。其实今时不同往日了，我们现在大城市的存量住房不能说完全够，但也能提供一部分。就比如大城市那些八九十年代的老破小，以及2000年初户型老旧的房子，还有就是庞大的郊区房子。以上三类住房未来的价值将会一步步下跌，不排除会被官方回购成为保障房，包括今年搞的“统租”其实也是这个方向。去年长三角，苏州温州等不少城市由官方出面去收购市场上滞销的商品房。这并不是简单的地方托市那么简单，当时官方也说了，回购是要把这些房子改作保障房用途。这几年很多城市的商品房库存大增，尤其是近郊区的房源，根本卖不出去，烂在手里。相反成本价卖给地方，一方面解决房企的资金危机，同时大大扩充当地的保障房库存，让刚需住有所居，两全其美。就是把这些存量的房源调动起来即可解决一部分需求。其次这次新一轮房改的14号文件里面也谈到，只有城区人口超300万以上的城市率先探索。我们国家的住房结构是失衡的，小地方不缺房，但是没人住，这些房子是没价值的。大城市大都市圈打工人多，如果他们将来不回老家，这些地方依旧需要新建保障房去补充供应量。而这些钱是哪里来呢？这次的万亿特殊债只是也开始，我相信后续的专项债一定会补贴到位的。
第三，彻底放开限价，限购等调控手段，让商品房回归到市场价值。在解决刚需自住的问题后，真正的商品房才正式登场呢！买一套房子就像买一瓶矿泉水一样简单，这就是未来的商品市场，只要你愿意出高价，房子涨上天也没关系。我说这话可能很多人不愿意听，但大家想想，只要普通刚需有房住了，对房地产的怨气不会那么大，不影响民生，官方自然就不会随意打压，更没必要“三限”“五限”了。反正房地产未来会沦为富人的游戏，富人最不差就是钱了，房价涨高点何乐而不为呢。反而商品房价上涨，意味着大城市的土地收入还能维持，甚至未来会通过税收调节，比如房地产税开征，富人是不会在意这点钱的。所以涨上天也不影响民生之根本，反而是利税的，反过来说就是再次造福城市。其实国家为了这次房改的官宣，已经早就提早铺路了，一系列的政策已经早就有信号了。第一，放松限购限贷。限购本来就是一个非市场化的手段，过去的房子，其实是半市场化的，如果自由市场，绝对没有限购这个说法。所以今年以来，取消大多数二线城市的限购限贷，就是逐步回归自由市场，未来，包括北上广深杭等城市取消限购是大势所趋。第二，放松限价，包括土地的限价。我留意到今年来很多地方对于商品房的限价已经没有那么严格了，广州琶洲的新盘，备案价二十多万一平，这在过去是不可想象的。上个月土拍市场大变天，高层建议土拍取消限价，这两天长沙成都等城市土拍已经取消了。既然商品房市场是为富人提供的，那品质一定得过关。这些限制措施的率先放开，其实都是本次房改的目标。当然，房改毕竟是趋势，是中长期因素，短期三五年影响没那么大，然而，接下来5-20年内，我们的房地产市场很可能会经历一个特别复杂的阶段，就是一个极其重要且转折的过渡周期。首先保障房是封闭式管理，无法流通的，但是高品质商品房可流通，老破小，品质差的电梯房也可以流通。老破小，保养差的单体住宅楼，人家也是商品房啊，但是相信我，未来这些房子的价值将会一步步下跌。目前挂牌的价格就是未来十年的最高价了，毕竟有了低价保障房之后，解决了住房问题后，谁还愿意花上百万去买个破房子呢！不难预料，明年全国的大城市将会再次迎来一轮老破小的抛售潮，最后跌倒一定程度结局就是被收购，这个过程可能延续五到十年。我建议大家现在真的马上哪怕割肉也要卖。而另一端，这些卖了老房子的人，赶紧换船上车。二次房改之后，真正利多的是一线强二线的高价值房子，大城市核心地段商品房的涨幅，也许未来会超出你我的想象。这篇文章，我不知道有没有说明白，说到这里，总感觉还有好多没说清楚，当我看得越深，越看到的是一张大网。包括万亿国债的出现，也是给保障房提供资金，21个大城市城中村的改造，统租等等，一切都是一张大网之中，包括为什么商品房的开发数据很差之后，国家是怎么思考的，开始开率用保障房替代商品房开发的缺口，这样可以让房地产投资维持住，拉动增长。这一系列的举措如果连起来，其实讲的是一个故事，我有机会再跟大家详细一点点说，我还会在闭门直播再给大家来说。总之，我觉得国家的布局真的太牛了，这是一个从短期到中期，从中期到长期的大变局。这篇文章，我希望大家好好读，尤其是最后的内容，看不懂可以再看一遍，今天就写这么多吧，已经很长了......
