今天云悦开盘就清栋了，现在这种低总价小面积为主的小型刚需盘还是挺畅销的，像保利雅郡，西关珑悦等，只要户型好总价低，配套还不错，刚需就会买单。

如今来看，最好的时机是在今年的国庆，也就是929四大一线城市统一放开限购之后。

一方面利率也迎来了史上最低2.75%，现在已经上升到3%了，第二是也可以享受到取消豪宅税以及二套契税的优惠，等收楼拿到房产证时，还能直接落户，第三是开发商也都在降价促销，折扣比较多，如今那些顺销盘已经卖得只剩尾货了，折扣也没那么多了。

市场如果有了起色，好的楼层和朝向也就没有了，还会有新的供应出来，但是多了三四年的利息成本和租房成本，这也是好几十万呢。

其次明年的市场肯定比今年的要好，开发商也是看市场定价，下面我们会提到，再就是这些盘适不适合你就不一定了，针对刚需以及改善来讲，这个12月底之前是一波好的机会，1/2月过年期间大家忙着年终总结回家过年啥的，市场会比较平稳，买的人不着急，卖的人也在等年后小阳春。

我们先说一下300-600万之间的刚需市场，哪些是比较紧缺的。天河卖得最好的是保利天汇了，全是现房了，明年基本都收楼了，最好卖的是116的四房，只剩下西南和东向了，总价550-570万，单价不到5万，要知道这个价格比海珠的三房、番禺万博的四房还便宜，卖得快也是正常的。

天河壹品比较多的是118/126/140的四加一房，总价要700万起步了，而600万以内的96南向和86北向也基本不多了，年底前就清完了。天河性价比高且位置较好的两个小区就是这两个，要不然你就降低预期和总价去选城投天禧或者天河润府这种，要不然就要提高预算买更大的面积。

而500-600万是天河刚改上车的主要门槛，向下又是刚需地段刚需产品，向上又是偏改善偏豪宅，这个段位是不会买错、不会踩坑的主城区主流选择。在海珠也是同理，海珠卖得比较快的是燕语堂悦，燕语堂悦5月初开盘，才7个月的时间，现在就卖最后一栋，去化速度是真的快。

小面积确实好卖，如今B2栋90方540万起，还是横厅的，有部分遮挡，还不如原来92的竖厅，面积小了两个方，总价又贵了二十万，算下来单价要六万了，跟开盘才5.5万比确实贵了10%。

但买家没得选，11号线马上就要开通了，都要抢这头啖汤，刚需哪里架得住地铁商业学校这么个六边形。

明年的主力就是熙悦江湾了，主打88/108两种，因为得房率更高，去到120%了，肯定不会比燕语堂悦便宜，总价上相差不大，只是层高较高，燕语堂悦是45层，熙悦江湾是57层，参考中海观云府57层的高度，看你能不能接受。

500多万在海珠也只能买个三房刚需上车户型，要么选择新盘密度高、容积率高的，要么只能去看快20年楼龄的二手了，户型和得房率又没有那么高。

即便去芳村也好不到哪去，芳村今年主打的300多万的小区，算是找到了自己的客群和卖点，一下子就去化很快。

比如保利和颂86方、中海浣花里89方、万科朗庭79方、锦上印88方，这些是卖得最好最快的几个户型，总价才300万的就能上车基本也没有了，保利雅郡才三个月就清盘了，要不然就得加钱买大面积了。

再往改善来看，天河的保利天瑞货量也不多了，在卖的楼栋都没有以前的好了，价格还贵了一点，107和150的要尽快选了，如果改善们把天瑞买完，就只能去看看位置更偏一点的大观路了，或者将来再加钱去买员村了，只是改善们的时间成本会更高了。

另外像长隆悦府108的起步四房也只剩下低楼层了，万博城103的小户型也没有了。而马上准备新开的两个得房率在120%的梅花园越秀云悦和老荔湾河柳街的西关珑悦，靠低总价取胜，货量不多。

总结一下，就是成熟板块对应的热门小区里的上车户型基本上没有了。主要客源来自，一是刚需买家，可以在配套好的地方，用更低的首付、更低的总价就能上车了，外围还能落户，自住买房的好时机到了。

价格便宜户型又好，而且又是地铁口加学校，对第一次在广州买房的刚需来说，吸引力很强。

二是核心板块的入门级首选非常畅销，他们的买家来自改善或置换群体，对地段和稀缺性以及学校有一定的要求，比如保利天瑞107、长隆悦府108、万博城103、整体货量在小区里占比不多，这是他们进入核心板块比较好的机会。

未来板块能级更高了，面积也会做得更大，也不是现在这个价格了。

每一个板块在爆发前，都是上车户型开始畅销的，这个时候进来溢价不会太高，基本也不会买错。

将来他们置换又会推动大面积的改善，货量不多，也保证了一定的稀缺性，未来二手市场上也不会差的。