文｜老墨

老房子到底值不值得买？这个话题，算是又被房屋养老金给炒起来了。

我早就说过，老房子的价值是靠地段附带的资源带来的，前几年大炒的学区资源就是其中之一，所以它的价值相对更有保障，然而随着时间推移，它也面临一个巨大的问题：房龄。数据显示，截止到近期，中国约90亿平城镇住宅房龄超二十年，并且每年还以约1000万级别的数量增加。如果这些数据没错，那这个问题就更尖锐了，还有没有必要买老房子？

喜新不喜旧，平常咱们买个电子产品尚且如此，就更别说购买动辄百万的房子了。

长期以来，学区是支撑老房子价值的核心因素之一，可是现在学区也不行了，这才导致房龄问题就又凸显，所以关于房屋养老金问题，老百姓才这么敏感。因为就连银行自己都限制房龄，比如建设要求房龄不超15年才能贷款、农行也要求“贷款期限+房龄不超40年”等等。

光是这点，就决定出售绝不是未来大部分老房子的出路，而是出租。

咱千万不要看不起出租，其实收益一点也不比出售低。就在去年的12月，上海就开始试点“趸租”政策，内容就是让老人搬去郊区大房子，把市区的老破小租给年轻白领。

虽然最后不欢而散，但至少说明了一点，老房子依然有价值，必须要改造，一是提升原住户的生活质量，二是能对外出租。

因为中国的租房需求太大了，2023年租房人口就已经接近2.6亿，而按照预测，大概到2027年前后，租房市场的规模就能达到2.8万亿，要知道在最近五年里，中国商品房销售额也只减少了3.3万亿，窟窿基本就堵上了。

如果你的手上也有老房子，就一定要改变观念，长期稳定的租金或能大大减轻生活压力。

这可不是我无中生有，有关机构早就调查过，房龄小于5年的成交周期是194天，超过5年小于10年是199天，超过10年小于20年是205天，超过20年就是206天。

有了这些数据，那这笔账就好算了。

咱们就按照最低的194天来算，每平方每月的资金是30元，房子面积再小也得有70平，一个月的租金就是2100元，再结合天数，最小也接近1.4万元，而像这种老房子，可就接近1.5万元了。

眼光不要只盯着卖，请记住这点，在中国楼市进入买方市场后，租往往比卖更划算。

其实，打心底我根本不想谈论这个问题的，因为太空了，每个城市，每个小区的情况都不同，根本就没有一劳永逸的办法，尤其是房龄超20年的老房子，那就更难了。

不过，有两个办法或许有些效果，一是长租公寓，二是被国有“收编”。

说句实话，直到2020年开始，中国的租赁市场才算进入了高质量时代，过去实在太乱了，要么是乱扣租金，要么是私自撕毁合同，就连长租公寓也有问题，比如直接爆雷。

2015年才成立的“蛋壳”就是例子，仅仅过了四年，到了2019年底前就累计净亏损25亿元。

但是不得不说，租房比卖房更折腾人，大部分业主根本就没有精力来经营，而过去长租公寓爆雷的核心原因就是过于金融化，高进低出，长收短付等等，一旦租金下降，甚至房子难租，这些机构就会立刻收到冲击，资金链断裂，就只能爆雷。

如果未来长租公寓能不断规范，比如只作为中间商，而不是二房东的角色，或者是建立统一的线上平台，或许就能提高租房的效率。

当然了，这种办法依然是企业、业主的双方市场行为，并不涉及国家，而还有一种办法就要涉及国家了。

注意了，这并不是预测，而是事实。

2022年7月，海南就拟把闲置存量房屋改造、改建为保障性租赁住房；2023年11月，江苏太仓就明确宣布，市民可以将符合条件的二手房出售给国企，用于改造成保障房。最重要是这点，住建部决定在市县范围内的闲置商品房转为保障性住房，当然了，在户型、价格和位置上都要合适。

很多看到“户型、价格、位置都要合适”，就开始乱喷了，这不是很正常吗？国家也不可能什么房子都要，否则就算是改造成了保障房，也没人住。

其实一直以来，老房子不管是出售还是出租也是“二八开”，市区的好处理，郊区的难处理，只不过没人关注这点罢了，而此次房屋养老金、保障房算是又把老房子推上了热点，自然就又引发了议论。

我记得大概是半年前，当时房票兴起，我就说过，“这或许就是大面积拆迁时代结束的标志之一！”

为什么我会这么说？

因为拆迁的最大利益就是资金，现在突然换成房票，谁能接受？换位思考，如果我不想买房，我绝对接受不了。

是否大面积拆迁必须基于时代背景，在2015年前后，中国有巨大的去库存压力，那年待售面积超7亿平，再加上城镇化率仅有56.1%，有条件，也有需要，自然就需要通过拆迁来释放一部分购房需求，以此来解决库存压力。

放眼现在，光是城镇化率超过65%，这点就足够了，人口快速流动的时代已经基本结束。

没有条件，也没有需要继续大面积拆迁，因为这会继续影响房价，而这不是国家希望看到的，从这点来看，我们就能理解为什么要大力发展租赁市场了。

一是继续变相解决商品房库存压力，二是弥补近几年商品房销售额走低的亏空，这就是软着陆。

一旦真像有些人所说，任由房价暴跌，所有人都将无法逃避，大规模断供就导致银行坏账数量猛增，而老百姓出于担心，就可能大面积取现，银行恐怕根本没这么多钱，到最后的结果就是全国老百姓都生活在阴影下。

还是那句话，凡事不能操之过急，越急就越可能出现问题。

我们要相信国家的决定。

对此，你怎么看呢？

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