在经历过2021年新房各种停工烂尾之后，2022年诸多朋友为改变住进工地的命运，果断选择盘二手房上车。

二手房对比新房，只要房东或中介对你暗藏祸心，想要坑你，那就是分分钟的事。那怕你再细心、看再多的攻略，只要你不是经验很老道的玩家，最终只有被坑的嘴脸。

今天给大家分享下目前昆明正在上演的坑，希望大家耳熟能详，不要再入坑！

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首付被骗

先给大家上图，请逐字认真看完，看看这些低级错误，有则改之，无则加勉。

但凡细心认真一点的朋友，就不难发现：房东把交易风险全部架在他身上，而中介则是，从头到尾，没有帮他做任何的风险把控。

之后，这个粉友给我打电话了，我叫他现在立刻马上，叫上中介带他去房产交易中心再做一次产权调查，他查完回复我的消息是：房东并没有还款赎证，结清证明也是伪造的。

后面帮这个粉友想办法联系上房东之后，这个房东承认自己外债太多，钱才转到卡上就被强制性划走，用来偿还其他欠款。

现在的结局就是，房子依旧无法正常交易过户，房东也没有钱还这位粉友，只能通过对簿公堂来拍卖房产，拿回37W。

2

代持房产

通过粉友咨询情况得知，近期昆明有一种较为新颖的坑，操作更是让人闻所未闻，连我这个在昆明操练地产十余载的中年大叔都叹为观止。

大致操作逻辑如下：有人出钱买套房子给你，而且还会给你几万块钱，而且房子可以随意租或者住。听到这里，是不是都觉得心动无比，简直就是天上掉馅饼稳赚不赔的买卖，于是很多人就心动不如行动了。

其实这个套路去年在重庆很流行，已经有上百人被这个馅饼砸晕倒地，如今终于准备在昆明上演了，真不知道昆明何德何能，有幸被看上。

现在市场上很流行一种叫“房产代持”的专业名词，以前在诸多大城市都出现过，只是后面被人识破后玩不转了。

他们具体操作如下：

先找到卖家，谈好价格，比如总价100W的房子，利用A的首套购房资格先付个首付，把房子买在A的名下，接下来再用A的名字去办不动产权等相关手续。在证件到手后，再换一家银行去做个50W的抵押贷；再去找个其他贷款平台做二次抵押，又贷50W左右出来；然后再借民间信用机构的手，再轻轻松松搞一二十W出来。

最后这套本来价值只值100W的资产，在这顿骚操作后，他总共拿到手的就是100多W接近200W。除去给了的首付20W和给A的几万块钱，他依然净赚了100多W。

对于原房东来说，就只是收到了个首付，就把房子过户给了别人，剩下的尾款遥遥无期；就算最终破案了，房子也被拿去做不良资产处理、沦为法拍房。

在此等情况下，A都不是排在第一位的债权人，因为前面还有银行、二次抵押平台，还有民间信用机构。

而对于A来说，自己沦为失信被执行人、上黑名单都算下手很轻了，情节严重则是送一副银手镯，免费包吃包住。

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定金变全款

这个案例也发生在我们身边，去年年底昆明房东唐女士，通过中介出售名下新亚洲体育城310平的房子，却只卖了5W块钱。

当时买家支付了她5W块钱的定金，和买家签订了定房协议，并在合同中约定5W定金后期转为房款，其余的尾款，买家全部通过办理银行贷款来结款。（这里可能很多朋友看不懂，问5W块钱转成房款也不够首付呀，那怎么过户呐？在这里我不做任何解说，词汇太敏感，但买过多套二手房的玩家，应该都知晓方法。）

接着唐女士为了能快速收到尾款、回笼资金，就积极配合中介和买家办理过户手续；她当时心想安心坐等收钱后，再让买家接房、交钥匙办交接手续。

最终的结局就是，唐女士等了几个月依据没有收到尾款，买家失联。找到中介后，中介也说不清楚一二才报警求助，经警方调查才得知，房子早已不在名下。买家过完户、拿到新房本就悄悄以自己的名义去做了抵押，随后就是卷款跑路。

而唐女士此刻才反应过来，房没了、钱也没了，5W块钱就成功把310平的房子卖了。

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避坑指南

给大家分享这些案例，说这样多废话，千言万语只想告诉大家：今年二手房市场会比新房更火爆，无论你是买房还是卖房，都要格外细心，注意细节稳妥走好每一步。

以下11条实操奉上，请务必学以致用：

一、之前我就说过，买二手房只有两个风险：一是钱给了、房却没有在名下，二是房子也接到了、是凶宅、硬伤房或有其他纠纷房。

所以，在看房时、交定金前，一定要对原房东刨根问底，充分了解房东实际卖房需求后再交定金，坚决不能只听信中介或房东一面之词，自己一定要去多方面了解。这是买二手房极为重要的一个环节，切勿省事。这一点，我也不记得说过多少遍了。

二、买家的任务是打击房东自信心，让他觉得房子必须赶紧便宜出手，不能烂在自己手中；要比中介和房东更能挑出更多的优缺点，你才能掌控整个谈判主动权与节奏。

所以在看房时，当着中介的面，房子的优点和缺点都要讲，这样显得你专业，不会被忽悠。当着房东的面，多说缺点，少提优点。

三、在买二手房或卖房时，一定要在房源软件上看看目标小区过去几个月的房价走势和历来成交价格，有助于你判断砍价空间和做好防砍策略。涨幅最大、跌幅最小的，是买方的首选；跌幅最小、连续稳步上扬时，是卖方的高抛时机。

这个操作我敢说，至今懂的人都不多，一般情况下中介更不会告诉你。人生亦是如此，对自己负责的，只有你自身，别人不忽悠你已是仁至义尽。

四、付定金前，一定要悄悄多次看房，看完室内，务必顺便看小区。白天看房型、看采光、看小区电站垃圾站，晚上看噪音、看安保、看停车。

五、在交易过程当中，房东产权人和隐性共有人，一定要到现场签字，不然坚决不交钱，不签任何协议。此外，中介费一定要分期支付，签合同付一半，交房付一半，付得早，你注定就是孙子，付得晚，你才是大爷。

六、买二手房一定要学会把控风险点，比如买100W的房子，首付25W要直接转账给房东。为最大限度规避自身交易风险，所有款项必须当面转账给房东，不能付给任何代理委托人和中介门店。而且从付定金起，就要把房东的证件扣压在中介保险箱内或随身携带。最佳方案就是，一起到房产交易中心，先过户、等回执凭条出来之后再现场给房东首付款。

让房东把产证和首付款同时带走，对你来说，是最大的交易风险。

七、买二手房时，要早签合同、晚付款，给自己充足的保障和筹款时间，任何时候，钱在自己手里才最安全。

但在卖房时，我们需要掌控大局，逼迫下家缩短流程，越早付款，付款越多对自己越有利。

对于卖一套再买一套的置换客来说，房子卖掉后，要提前告知下家，推迟至少半年才交房，要给自己买房装修凉房提供便利，省去租房和二次搬家的烦恼。

八、卖房挂房源时，一定要全面开花，周边大小中介都要挂。切记不能独家委托给任何一家中介公司，没有其它中介的参与和竞争，独家委托方就会牵着你鼻子走不算，不利于要价，很可能被吃差价。所有客户的报价，都是从独家委托中介方那里得来的，这时你就会很被动，很容易挨宰。

九、现在房东卖房都喜欢到手价，所有税费都让下家承担，这一点我相信很多买二手房的都不清楚，只知道房东和中介说税费是多少，税费一定要各自承担。

十、买房有契税，卖房有个税、增值税，商住公寓还有土地增值税，公司名下的还有增值税、土地增值税、企业所得税。继承和赠受的房产，不是满五唯一的话，还有差额个税。买房的税很单一，卖房的税却很复杂。

所以，买房时务必要求房东税费自付，如果迫于房东的淫威，下家可以在合同中写明只承担增值税和个税，如有其他税费一概不管。但假如你是卖房的房东，把所有税费都推给下家，才是专业的表现。

十一、买二手房遇到陷阱是概率问题，就算经验再老道之人，也同样会在不经意间入坑，夜路走多了就容易遇到鬼，我们能做的就是提高警觉性，脚踏实地做好每个细节。

此文完！

原创作者：毛毛

文章来源微信公众号：毛小伙侃房