来源：凤凰网房产广州站
2019年轰轰烈烈地过去了，对于房地产行业来说，一句“太难了”难以形容。
易居中国执行总裁丁祖昱将2019年房地产关键词总结为“南”，具体体现在：投资难、融资更难；买房难、卖房更难；企业难、政府更难；交付难、维权更难；长租难、商办更难。
而广州，今年在粤港澳大湾区的背景之下，旧改火热，土拍“上热下冷”，年底“抢人”新政刷屏，可谓冷热交替、冰火交融。
关键词：大湾区
早在1990年代，粤港澳大湾区的概念已出现雏形。直至2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布，粤港澳大湾区的重要战略地位被提升到国家发展大局中，规划近期至2022年，远期展望到2035年。
粤港澳大湾区是由香港、澳门两个特别行政区和广东省广州、深圳、珠海、佛山、肇庆、惠州、东莞、中山、江门等九个城市（珠三角）组成的城市群，其规划纲要也对这九个城市的楼市产生影响。
规划纲要指出，广州将充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，而“打造广州南沙粤港澳全面合作示范区 ”则让南沙一跃成为广州热区。凤凰网房产湾区智库专家黄韬也认为，广州在定位、分工上处在核心之中。
4月2日，南沙大桥正式通车。南沙大桥是《粤港澳大湾区发展规划纲要》公布后，首个投入使用的“超级工程”。从广州南沙到东莞的路程缩短10公里，比之前缩短约半小时车程，从东莞到广州番禺缩短将近30公里车程。
楼市政策上，从12月16日起，港澳人士在广州各区购房，无需再提供学习、工作、居住证明，仅需提供港澳身份证和通行证，并满足境内无房的条件，即可购买且只能购买一套住宅。
另外，12月24日广州住房公积金管理中心发布通知， 在深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、江门、肇庆缴存公积金的职工，在广州购房申请公积金贷款，可不再提交《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。
关键词：旧改元年
2018年年末，《关于深入推进城市更新工作的实施细则》发布，广州明确加大城市更新项目支持力度。2019年初，广州再次发布《广州市2019年重点建设项目计划》，明确提出将投入313亿元推进52个项目，涉及11个区。
据不完全统计，2019年，广州10区（除越秀区）共计36个旧改项目，用地面积超4800万㎡，投资总额超1575亿元。各路房企争先恐后，除了粤系房企稳坐大本营夺新项目，连上海的“过江龙”升龙集团都跑来抢食广州旧改“蛋糕”。
制图：凤凰网房产广州站
在全国土地市场遇冷的情况下，广州旧改却是热火朝天，不管是龙头房企还是异地公司，都不想缺席这场盛宴。在房地产行业下半场，旧改项目无疑是重要“入场券”。
关键词：上热下冷
凤凰网房产统计显示，2019年广州成功出让88宗地块(含商住、商服用地)，成交面积超501万平方米，揽金1552.689亿元。其中，住宅用地(包括商住地)高达54宗，出让面积高达407万平，成交金额1356.2亿元。
从土拍收入来看，今年广州土地市场还挺热。但实际上，广州土拍上半年还挺热闹，下半年就遇冷。
上半年，广州拍出33宗地块，成交金额达510亿元，比前两年都火，而超过60%的地块溢价20%以上。3月，天河黄埔大道646号地块，历经56轮争夺，最终以370676万元+自持比例55%被合景拿下，是今年广州最热门的地块。
来到下半年，广州多宗地块流拍。10月，广州共有11宗商住地块出让，其中6宗中止出让、1宗延期。全年，广州流拍商住地块高达20宗，不少地块采取延期、降价等措施才得以出让，而很多地块则是底价成交。
究其原因，一方面房地产融资趋紧，调控政策让房企拿地更谨慎，另一方面下半年楼市成交不甚理想，促回款、拼业绩成为房企的首要工作。
关键词：上暖下凉
据广州中原研究发展部大数据分析，2019年广州一手住宅网签成交79737套，同比上升5%；成交面积858.4万㎡，同比上升6%；一手销售均价为28707元/㎡，与去年同期相比增幅约为5.5%。
对比2011年-2019年的数据，2019年广州成交量排名倒数第四，比去年稍微回升，但比之2016年、2017年还是相差甚远。
4月份，成交量达8724套，为全年最高，这应该是受《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布的影响。不过，这一数据，同比过去6年的数据，该成绩排名倒数第二，“小阳春”盛景不再。
下半年，业内称“金九银十”变“铜九铁十”，国庆促销并不能挽回一路跌的成交量，维持在6000+套。12月，广州南沙黄埔花都人才新政掀起热潮，成交量才回升，但也不达7000套。
2019年广州二手房市场比较惨淡，根据广州中原研究发展部监测，2019年，广州市二手市场成交宗数为107335宗，同比去年同期（126661宗）大幅下滑15.3%。全年高峰也在4月，有11336宗。全年月度成交不足9000套，远低于去年（10555宗），存量房流通缓慢。
值得一提的是，根据广州中原研究发展部监控显示，2019年1-11月广州累积成交784.07万㎡一手单位，居四大城市总量之首，可见广州楼市还是比较“稳震”。
关键词：入户放松
4月，广州发布入户新政，“1+1+3”入户政策体系曝光，新一轮的广州入户政策体系实施。
人才入户一步到位，将普通高校毕业生接收和入户分离，简化普通高校应届毕业生入户办理流程，高校应届毕业生直接到公安部门办理人才入户。
放宽人才入户年龄限制，学士、硕士和博士分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁。
关键词：限购松绑
年末最后一周，广州南沙、花都、黄埔三区陆续发布人才购房松绑新政，抢人大战一举爆发。
12月13日，南沙政府官网公布了《关于进一步便利人才及港澳居民购买商品房的通知》。认定持有广州市人才绿卡、广州南沙人才卡A卡和B卡等的高端人才，可在南沙区范围内享受广州市户籍居民购买商品房同等待遇；在南沙区工作、学习，并符合条件的人才，在南沙区范围内购买首套商品房不受户籍、社保和个税缴存限制。
12月18日，花都区推出《广州市花都区人才绿卡申领指南（修订版）》，符合条件者可领取花都区人才绿卡，持卡人在安居置业、子女入学等方面享受便利化服务。申领人凭相关就业或创业证明即可申领人才绿卡，不再有6个月社保限制，学历要求也放宽。
12月20日，黄埔区确定优化人才购房政策，在黄埔区连续工作半年以上的各类人才，可不受户籍限制，在黄埔区范围内限购1套房，而其家属同样可以在黄埔区范围内购买1套房。
这波人才购房新政，都体现各区吸引人才的迫切需求，凤凰网房产湾区智库专家韩世同认为，“下一个解限，只能是番禺。是全区域放开，还是局部放开，具体看整体经济的发展情况。”
关键词：LPR
房贷利率今年迎来大改革，房贷再也不能“打折”。
8月25日，央行发布公告称，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
而12月28日，央行就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR发布公告，自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从长周期看，未来三到五年内，整个市场进入降息通道，但从短期看，现在只是LPR利率向下微调，这对普通老百姓房贷利率的影响不是太大。
