深圳前海的范围包括南山前海和宝安前海，总面积120.56平方公里。

河套的范围则包括香港园区和深圳园区，香港园区在落马洲，面积0.87平方公里，深圳园区3.02平方公里，包括福田保税区和皇岗口岸。

在深圳的各片区规划里面，前海和河套是与香港联系最密切，也是战略地位最高的两个区域。略有不同的是，前海以金融+物流为主，河套的核心则是科技+创新。

如果你同时去过前海、河套，并且每隔一段时间就去一趟，看看进展，对它们的发展可能会有更直观的感受。

以我为例，每次去河套，河套都令我耳目一新。

2021年的时候，河套很多地方是空的，现如今，不仅产业入驻的速度很快，我特意选择饭点的时候观察，周边的餐馆多、食客多，不难推出河套的人也多。

反观前海，前海的热度要远大于河套，知名度越高，对前海的发展越加分。可是在很多人那里，却变成了，前海好，所以买房就得买前海。

包括今天，假如我说河套好，一定有人会觉得，谭帮主在吹河套的房子。但这不是事实。

大家有机会到面授课，我在讲深圳十大片区的时候，谈到福田，可以更详细讲一讲河套的中试转化平台。

实验室成果商业化，正常的存活率是30%，经过中试转化平台，可以提高到80%。这就是河套牛的地方。

河套很小，可是河套带来的，不是几栋写字楼和几千个从业者，而是它背后关联的各个产业，财税、审计、律师事务，河套的任何一家公司发展起来，都会带动高端服务业的发展，带动更多的关联从业者变成优质购买力。

我今年碰到好几位学员，原先在陕西、新疆开律所，现在搬到深圳福田。他们说，谭老师，我在深圳谈一单，比得上老家干一年。

这是不是在持续虹吸外地的购买力？这些人，想不想在深圳扎根，会不会在深圳买房？

所以河套的机会，不在于河套深圳园区的3.02平方公里，而在于河套有可能创造出一大波高收入的群体。

河套好，也不等于买房必须买河套，必须买保税区、皇岗口岸。

正如前海好，也不等于买房一定买前海一样。假如前海好，深圳会不会越来越好？假如河套好，深圳会不会越来越好？

前海发展起来，从后海到前海三湾，开车只需要10多分钟，买房必须买前海吗？

河套发展起来，因为河套出现的有钱人，能不能买上下沙，能不能买香蜜湖？

网上有很多宣传这种规划、那种规划的人，深圳的发展能够从这些规划里面看到雏形，可是我们一定要知道，买房的重点不在规划。

以前海、河套为例，深圳并不依赖它们，即使没有前海和河套，深圳也依然是那个一线城市。

前海好，受益的不仅仅是14.92平方公里的前湾妈湾赤湾，也不仅仅是120.56平方公里的大前海。河套好，受益的也不仅仅是保税区、皇岗。

即使是规划，大家要学会看重点，有的规划发展起来，能够创造足够的购买力，有的规划即使发展起来，也跟房价没关系，有的规划哪怕发展得很好，也不等于那里是买房的选择或唯一选择。