乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。本期楼盘测评项目：保利云上。

项目概述

保利云上位居城市西南二七新区，央企保利开发，高端云上系产品，建面约98-128m²高层、洋房。

综合推荐购买人群：

地处二七主城四环内，无地铁优势，配套一般，纯新盘即将开盘，价格优势明显，适合地缘性刚需及刚改群体。

区域测评

地处城市西南价值洼地

保利云上位于二七区郑密路双铁路交会处向南500米路西，位居城市西南方位。二七区是郑州的老城区，区域交通路网发达，不仅有绕城高速、郑栾高速穿境而过，还有陇海路、航海路、长江路、南三环等交通主干道，京广铁路、陇海铁路也在此交汇，郑州火车站、汽车客运中心以及邮政、电信枢纽均位于该区域，具有良好的区位、交通、通讯等优势。

二七新区位于郑州南部，离市中心最近，是老城的自然外溢。所在区域三面环水，享有一湖两河五公园的生态配套，不仅具有极高的生态价值。二七新区定位“三大核心”——行政服务中心、总部经济中心和市民文化中心，是政府重点打造的“二七生态文化新城”，未来发展值得期待。

产品评测

保利高端云上产品系

保利云上共分两个地块开发，首推地块占地57亩，容积率2.99，绿地率约35%，共规划6栋8-9层洋房、5栋20层高层和一栋幼儿园，高低配设计，高层面积段96 m²、129 m²三房，洋房127 m²三房，全部带装修交付，全为百变户型，最高的房率81%，最高赠送率9.9%，实得率最高可大91%，后期物业为保利物业，人车分流设计。

保利云上在建筑风格上，打造现代简约的建筑风格，在西南片区外立面颜值不错，景观手法上，走轻快明朗的风格，主打云上五景多层次景观，比如云端际会、云间穿越、云上舞台、彩虹云谷等，小区内部会有起伏。

户型解析

赠送面积多，利用率高

高层129 m²边户，2梯4户设计，可魔变户型，赠送面积多。

入户独立玄关设计，鞋柜均做好，索菲亚品牌，室内私密性好。

客厅朝南向，面宽5.6米，连接南向宽景阳台，长5.6米，宽1.8米，大面宽的客厅连接南翔大阳台，公共空间面积开阔。后期可以根据需要，客厅可改造增加公共活动区域或者小书房。

主卧，开间3.4米，独立套房设计，独立卫浴及大飘窗设计，交房时飘窗会直接打掉，增大室内空间，但主卧因为空调外挂设计的位置，导致主卧空间有墙柱，影响一定的室内面积及舒适度，床的摆放有限制并显得局促。

北向衣帽间设计联通北向阳台，交房时会直接改造为卧室，免去自己改造成本，改造后开窗面积比较大，但因为阳台限制窗台会比较高。

整体户型公共区域宽敞，如客厅、餐厅、厨房均开阔舒适，客厅5.6米的面宽在市场上比较少见，但卧室面积相对局促，装修标准及风格一般。南北双阳台，均赠送一半面积，利用率高。

洋房127 m²三房，1梯1户设计，可魔变户型，得房率高。

三开间朝南，南北通透，三房卧室均分布在户型的不同的方位，生活起居互不干扰。独特家政间设计，面积约6 m²，可作为书房或储藏间，独立入户门可联通电梯厅。1梯1户，独家电梯厅设计，可作为私人空间使用。

客厅朝南向，面宽5.4米，连接南向宽景阳台，长5.4米，宽1.8米，餐厅、客厅相连，整体空间感开阔。

主卧，开间3.5米，独立套房设计，独立卫浴，大飘窗长3.5米宽0.8米，所有卧室飘窗交付时均为直接打掉，增加室内空间，采光度好，居住舒适度高。

北向衣帽间设计联通北向阳台，交房时会直接改造为卧室，免去自己改造成本，改造后开窗面积比较大，但因为阳台限制窗台会比较高。

整体洋房户型得房率高，户型设计合理，装修标准同高层，装修标准及风格一般。

交通测评

无地铁优势，公共交通不便捷

1公里范围内无已通车地铁，距离在建地铁7号线漓江路站4公里。周边规划有地铁14、15号线，但开工及通车时间待定。

周边1公里范围内有1个公交站点，郑密路张仙(公交站)，在此站点可有138路、4路、560路、722路、登封-郑州等公交线路，其中乘坐138路可到达郑州火车站中心站、绿城广场、医学院等核心商圈，首末班车时间是6：00-20：30分。但目前由项目通往公交站点的道路尚未通车。

保利云上拥有三横三纵城市交通路网，三横是南三环、鼎盛大道、南四环，三纵是郑密路、嵩山路、大学路，其中，郑密路为出行主要道路，以及修建中的祈福大道将成为快速链接主城的主干道。但目前项目地块周边道路多在修建中，尚未开通，且郑密路大型货车较多。

配套评测

无名校优势，生活配套待完善

除自建社区幼儿园外，周边1公里范围内有三所学校，有已建成的盛安路小学、滨河花园实验小学、刘庄小学，其中建安路小学与项目一路之隔，公立公办，目前的售楼处即是未来的幼儿园。

周边1公里范围内有侯寨社区卫生服务中心，距离郑飞医院3.3公里，距离郑州市第二人民医院5公里有、距离郑州一附院约8公里。享受二七区成熟的医疗配套，近距离社区服务满足生活医疗需求。

周边拥有一湖两河五公园生态资源配套，其中一湖即6000亩凤凰岛，两河为金水河、南水北调运河，五公园即滨河公园、金水河城市文化公园、花博园、树木林、文博森林公园。

自建社区底商，满足日常生活所需，外部一路之隔有绿地城商业和华侨城商业配套，距离万科万达直线距离约5公里。目前周边多在建新房，商业氛围及生活氛围不足，距离最近的滨河花园安置区附近商业可满足一些日常生活所需。

房价及潜力分析

即将开盘，首次开盘价格惊艳

保利云上纯新盘，预计10月23日首次开盘，带装修交付，目前释放开盘价格预计高层均价约12500元/ m²，洋房均价15000-16000元/ m²。

周边在售新房，郑密路一路之隔的郑州华侨城，距离2.5公里的融创御湖宸院15500元/ m²，距离3.2公里的绿城柳岸晓风16500元/ m²。

周边基本均为在售新房，以绿地城以及滨河花园安置房为主，绿地城二手房均价10000-11000元/ m²。

综合来看，保利云上目前释放价格低于周边在售新房2000-3000元/ m²销售，价格优势明显。

保利进入二七区，带着央企开发的实力，为二七新区发展注入新的机遇，保利云上首期产品不管是在产品设计、物业服务等方便将优化二七新区整体水平。保利云上产品定位高端，在片区颜值高，户型赠送面积多，实用价格高，具有较高的性价比。

项目亮点：

央企开发，实力房企

保利集团是国资委管理的央企，覆盖多产业，资金实力强，河南保利2011年进驻，多盘布局郑州、开封、洛阳、许昌，且保利物业服务口碑较好。

高端云上产品系

保利云上是保利高端云上系产品，也是河南云系产品的第一个作品。

户型赠送多，得房率高

阳台、飘窗多重赠送空间，百变户型设计，可多功能转变，实用性强。

买房提示：

1、保利云上北侧距离郑西高铁线直线距离约660米，郑西高铁约5分钟一趟，小区噪音影响是一定的。

2、保利云上东北方向距离万福金像陵园1.4公里，对此忌讳的购房者谨慎选择。

3、保利云上地块周围被绿地城多在建地块包围，且绿地城多数在建地块处于停工状态。

4、周边整体道路、交通、居住环境的界面较差，生活氛围及生活配套缺失。