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一直纠结买西溪云庐还是晓月澄庐的老贾，最近停下了看二手的脚步。

因为，他把目光投向了刚刚“商改住”的蒋村低密宅地，又可以在城西的核心地段买低密新房了。

前不久，杭州市规划和自然资源局公示了“蒋村文新单元XH030203-01地块”的规划调整报告，竟在蒋村挤出了一宗住宅用地。

这宗宅地无疑是十分珍贵的，毕竟蒋村上一次供地要追溯到2017年6月。

不只是断供已久的蒋村有了新供应，这宗地块的位置还特别出色。

地块东至崇仁路，南至晴川街，西至弘德路，北至文一西路南侧防护绿带。具体来讲，位于西溪首座的南侧，直线距离西溪湿地400米。

斜对角是保俶塔实验学校西溪校区，500米处是地铁19号线西溪湿地北站。一公里范围内，还有西溪天街、西溪银泰城两大商业综合体。

地块堪称蒋村核心，是任谁都会心动的位置。

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除了这宗地块的地段，地块本身也是亮点颇多。

地块原本是一宗商业地块，调整之后，除了一宗3.55万㎡宅地，还有18班初中、文化设施用地，教育和文化配套都是贴身的。

更重要的是商改住后该宅地容积率仅1.01，加上规定的建筑高度不得超过15米。

这意味着，地块可以排布叠墅类的产品，甚至还能有联排合院类的产品出现。

以西溪云庐为例，在1.08的容积率下，排布了叠墅+合院的产品。这宗容积率更低的蒋村宝地，当然也具备这样的想象力。

这样质素的地块，如果再遇上一个给力的开发商，大概率能让整个大城西的改善疯狂。

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其实，不止是这宗蒋村商改住的宝地，最近杭州商改住的风也越吹越大。

前不久，三塘板块也通过商改住新增了一宗宅地，容积率为2.1。

地块体量虽然不大，但是位置十分不错。位于5号线西文站北侧300米，200米处是西联广场，走几步则能到城北体育公园。

参考3月清盘的锦上文栖府和之前的锦绣华府，新房限价均为4.7万/㎡。

滨江区也出现了商改住，地块南侧为中南国际、西侧为时代高架。调整之后，住宅容积率2.5。

虽然离高架近，但江南大道北侧的宅地相当稀缺，而且1公里左右还有浙二、滨江天街等成熟的配套。

云谷的一宗纯商业用地也迎来商改住，住宅比例新增70%，新增超10万㎡的住宅，容积率则降至2.5。

另外一宗三墩的地块，调整前由7宗商业/商务金融用地、1宗文化用地、2宗公园绿地组成，并有200米西湖区第一高楼。

调整后变为12宗地块，包括4宗住宅用地，但距离高铁和高速不远，小环境还是有一定瑕疵的。

其他包括城东安琪儿地块东侧、之江板块、石桥单元等板块，都有地块商改住。

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大量商改住的背后，其中就不得不提5.9新政中的一条；

“明确优化住宅用地供应。对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。”

像蒋村、三塘、滨江核心等板块，一直以来住宅都是供小于求，而且一些商业本就处于过剩的状态。

仲量联行数据显示，2023年四季度，杭州甲级办公楼空置率约25.2%，乙级办公楼空置率25.9%，超过国内写字楼空置率警戒线的20%。

以蒋村为例，这两年商业的空置率走高，且租金也是步步走低。

蒋村的招牌商业园区西溪首座，一个100㎡多的写字楼单位，前几年最高租过4.7元/天/㎡，去年初降到2.6元/天/㎡才能成交。

而这个月同面积段的写字楼单位，挂牌租金也只有2.5元/天/㎡，实际成交租金会更低。

整个西溪首座的租金都在遭受断崖式下跌，蒋村商务中心和边上的互联网创新创业园，园区环境和外立面就稍差一些，租金就更低了。

把过剩的商业改成稀缺的宅地，这样的商改住当然乐见其成。

当然，商改住之后，三墩200米地标高楼消失，石桥的杭汽轮文创综合体也不见了，这还是相当可惜的。

但值得庆幸的是，商改住后市中心的宝地会越挖越多，想要买房改善的购房者，也可以慢慢等待。