929新政后的第一个月,也就是10月,上海全市共成交2.44万套二手房,其中二手住宅为2.2万套,在今年前10月中仅次于6月份,这个之前文章已写过,今天主要根据上海链家的数据来细说这2.2万套二手住宅的成交结构。
首先,从环线分布来看,上海分为内环、中环、外环、郊环,因此环线也被分为五个部分,10月外环外(外郊环+郊环外)成交达到1.2万套,依旧是主力区域,其中郊环外成交环比增加83%,是增幅最大的地方。
上图为8-10月上海各环线二手住宅成交套数,绿色为8月、蓝色为9月、黄色为10月。
其次,从板块分布来看,10月成交前五的板块是五个新城,分别是松江新城、奉贤新城、嘉定新城、金山新城、青浦新城,单月成交套数都在450+套。
这也并不奇怪,过去五年这些板块新房供应量都非常大,因此这两年二手房挂牌量也就很大,新政刺激下产生更多成交。
第三,从总价分布来看,基于上述两种结构,就不难可以推测出二手房主力成交总价段是300万以下,10月成交占比达到63.7%,比9月份增加2.6个百分点。原因很简单,五个新城主力户型都是90平上下,均价在2.5万每平方米上下。
综合上述成交结构,我们可以初步得出一些结论。
1、上海楼市置换链条正在变得顺畅,新政对郊区利好最大,因此二手房以郊区成交为主,房东卖房后进入市区升级新房,从市区新房依然热销可以验证。
2、在成交量加持下,二手房成交均价止跌,10月为3.92万每平方米,环比略跌3%,前10月为4.05万每平方米,与去年同期持平。如果价格止跌,那市场反转也就不远了。
3、明年3月份前,上海楼市政策大概率不会有变动,需要通过半年时间来评判下政策效果,看看市场成交量能否持续保持在2万套以上。