随着昨日上海七批次集中土拍落幕，有一个信号正愈发强烈——2025年上海市区房价大幅上涨已不可避免。

为何这么说？因为从最终成交楼板价来看，多个市区板块已经创新高，在如今限价已经取消的情况下，面粉涨了，面包还能不涨吗？

01 市区房价大涨板上钉钉

具体来看，涨幅最大的是浦东新杨思，之前区域内楼板价是5万每平，这次土拍直接被开发商硬刚到7.44万每平，涨幅接近50%。今年板块内新房价格是9.9万每平，按照地价计算明年入市房价至少11万每平以上。

再比如杨浦江浦公园，之前区域内楼板价是7.4万每平，这次土拍楼板价刷新到8.6万每平。今年区域内房价大约在11.7万每平，明年估计至少要到12.5万每平以上。

此外，杨浦大桥街道、虹口四川北路等板块楼板价均有明显的上涨。可以发现，上述板块都在中环内，这也代表了上海市区热门区域正在缩圈。

12月30日，徐汇、长宁2幅内中环区域宅地也将入市，徐汇起拍楼板价9万每平，长宁7.1万每平，到时候将会进一步佐证这一点，成交楼板价都有可能突破10万每平，尤其是徐汇。

外环附近也有一些热点区域，例如浦东唐镇和闵行梅陇，本次土拍楼板价记录也都有所刷新，但涨幅不大，这两个区域新房市场也十分火热，大多能达到日光成绩。

02 郊区房价有个好消息

相对于市区，上海郊区明年的新房价格预计不会有太多变化，从土拍结果来看，楼板价基本持平。

但郊区市场逐渐会迎来一个好消息——供应正在减少，这或许会带动市场回升。

根据乐财聚统计，今年上海集中土拍共推出宅地约161万方，去年为380万方，前年为504万方。数量上也在大幅减少，今年一共47幅，去年为74幅，前年为105幅。

总量下滑，郊区的土地成交也同步下滑。今年全年，嘉定区就成交了1幅地块，松江也是1幅，青浦成交2幅，奉贤成交4幅，临港成交1幅。

上述区域新房市场比较冷清，因此之后几年供应下滑，或许能使区域内供需达到新平衡点，从而使房价企稳回升。

目前上海新房市场呈现的是二元结构，市区和郊区体感截然相反，市区多数楼盘热销，但会有零星爆冷，而郊区则是多数遇冷，但会有零星火热。

接下来，随着土拍供应调节，以及市区房价大幅上涨后，郊区新房楼盘性价比将会逐步体现，从而带动成交。