都说今年是上海豪宅大年，没想到市场会如此火热。

上周末，位于杨浦滨江的保利外滩序认购结束，74套房源共吸引538组认购，认购率727%，创下2024年最高记录。

此前，2024年上海新房项目认购率记录由高尚领域保持，其今年3月推出73套房源，共有471组认购，认购率为645%。

保利外滩序由2幅地块构成，分别是45街坊和88街坊，其中45街坊为今年4月与卫百辛合作通过遴选获取，而88街坊则是今年7月保利发展通过招拍挂独立获取。

本次推出的74套房源属于45街坊，备案均价达到12.9万每平方米，远超此前板块房价。

业内分析，今年杨浦多个板块地价创新高或许给了豪宅购买者充足的信心，未来看涨预期非常强烈。

以保利外滩序所在平凉板块为例，今年7月保利发展拿地楼板价达到8.85万每平。此外，距离项目约1公里的江浦公园板块楼板价升至8.6万每平，大桥街道楼板价8.2万每平，定海街道楼板价7.33万每平。

地价涨后房价涨、房价越涨购房人越多、购房人越多房子越好卖，房子好卖后房企抢地积极性越高，目前杨浦中环内楼市正在形成这样一种循环。

其实市区很多板块都是这个逻辑，因此市区豪宅也在近期加速入市。整个11月共有5批次新房过会，单价超过10万每平的楼盘达到17个之多，其中有14个超过12万每平。

可以预见到的是，年末将迎来豪宅集中入市，但有个现象也正在发生——豪宅分化。如今的市场，也并非是所有10万+的楼盘都会热销，不过房价越高越热销的规律依然存在。

相对来说，郊区楼盘依然很艰难，11月因认筹者太少而取消摇号的9个楼盘中，单价低于6万每平的达到7个。

根据上海中原地产提供的数据显示，11月上海新建商品住宅成交5333套，比10月略多50套，仍然大幅不及6月高点。

一方面原因是房企推盘数量虽多，但单次推盘房源减少。另一方面依然是政策利好，仍未能实现阳光普照，郊区楼盘销售阻力不小。