“深圳楼市正在妖股化，上海则是蓝筹化”，这是一位业内对于沪深房地产的评价。

在刚刚过去的11月，中国楼市诞生了历史性时刻——深圳新房成交首超上海。数据显示，整个11月深圳新建商品住房网签8076套，而上海新建商品住宅网签6694套。

深圳在10月新房成交完成翻倍增长的基础上，在11月继续达成环比翻番。正是因为这两个月的持续倍增，让深圳单月成交历史性超越上海，但这种情况大概率难以持续。

更神奇的是，深圳单月新房成交套数已经超越二手房，11月其二手房网签7125套。

一般而言，一个城市二手房成交是新房的2至4倍。以同为一线城市的北上广做对比，11月北京二手/一手成交比是3.84，上海是3.64，广州是1.57。

深圳一二手房成交为何会出现倒挂？一位在深圳的业内人道出真相。

深圳楼市政策敏感性较强，放宽力度比上海更大，因此购房者热情恢复迅速，很多二手房业主趁机撤销挂牌，达成涨价联盟，此时一手房价格优势便凸显出来，从而吸收到大量需求，也就造成了11月极端倒挂行情。

二手房业主之所以能达成涨价联盟，主要在于深圳楼市体量较小，今年全年通过招拍挂仅出让了5幅宅地，可想而知市场供应必定很少。类似于股市里的小盘妖股，庄家只需要投入较少资金即可达成控盘目的。

正因于此，深圳楼市成交量波动率相对较大。相对而言，上海楼市容量更大，价格控制会更难。有数据显示，今年3季度深圳新盘开盘31个，而上海则是73个。

所以，上海楼市对于利好政策的反应程度更为平缓，10月一手房成交增幅43%，11月增幅27%，远低于深圳持续翻倍走势。

二手房也同样如此，上海10月二手房成交增幅为70%，11月为10%，深圳这两项数据分别是92%、16%。考虑到沪深二手房体量差距巨大，成交绝对值反超的可能性几乎为零。

沪深楼市的上述差异，也决定了两城房价走势也存在较大区别。以国家统计局公布二手房价格指数为例，因为前几年新房存在限价，所以二手房价格走势更能体现市场行为。

如下图所示，上海二手房价格指数见顶于2022年四季度至2023年一季度，相比于2020年初上涨约18%，如今大致跌回2020年底水平。

深圳则是2021年一季度便已见顶，如今已跌至2019年底水平。相对应的，2018年之后的那一轮行情中，深圳涨幅高于上海。

此外，图表中可以明显看到，深圳每个月房价K线实体更大，代表着涨跌幅更大，而上海则是以小涨小跌为主。

从目前房价来看，两地都已出现短期见底信号，明年预计会迎来一波反弹，按照规律，深圳反弹幅度会大于上海，但真正的历史级别大底暂未出现。