轻轻地它来了，轻轻地它又走了。
这不是再别康桥的徐志摩，而是南宁的房贷利率。
10月21日，央妈宣布5年期lpr调整为3.6%，一下子把南宁的房贷利率打进2字头时代，市场着实嗨了一把。
不过，进入2字头仅18天，最近我从银行方面收到消息，南宁的房贷利率涨了，重回3字头时代，而这次上调是近年来南宁房贷利率首次上涨。
这到底怎么回事？
时隔18天
南宁房贷利率重回3字头时代
这两天朋友圈里，南宁各大银行的贷款纷纷发布通知，南宁的首套房贷利率上调了。
通知显示，南宁的首套房贷利率调整为3.0%。即由原来的LPR-62bp调整为LPR-60bp。二套房贷利率不变为3.3%，仍然为LPR-30bp。
但是我看了一轮各大银行的官网，没有发现相关通知。
我电话咨询了南宁各大银行的工作人员，得到了准确的答复：2024年11月8日，南宁各大银行已经收到相关部门下达的广西市场利率定价自律机制关于取消商业银行个人住房贷款下限的通知。
明确规定：南宁、桂林的首套房贷利率统一调整为3.0%，南宁的首套房贷利率为即LPR-60bp，较原来升高了0.02%。
其中，11月8日之前申请并且进入审批流程的贷款仍可以享受2.98%的利率，11月8日之后执行新的利率标准。
以百万房贷为例，调整之后的首套房贷利率，每月要多还房贷约11元，一年多还132元左右，30年多还约3960元。
10月21日LPR下调，南宁利率才进入2字头时代，时隔仅18天，南宁利率又重回3字头时代，利率变化如此之快的原因是什么？时隔三年，南宁利率首次上调，背后释放了什么信号？
咱们下文慢慢说。
南宁房贷利率触底
公积金将为调整信号
无独有偶，南宁并不是最近首个利率上调的城市。
10月底以来，
广州的房贷利率由原来的2.85—2.9%调整为3.0%；
南京从2.95%回调到3%；
武汉从2.9%回调到3.1%；
长沙从2.9%调回3%；
苏州从2.9%回调到3%；
厦门从2.95%回调到3.05%；
……
这些城市房贷利率上调有几个相同的地方：
一是，房贷利率都是从2字头的回归到3字头，3.0%是一个卡点；
二是，回调的时间基本就在11月初，也就是最近一次LPR调整之后；
三是，基本上调幅度不大，幅度在0.02%-0.1%之间，且调整之后，商贷利率全部略高于当地公积金贷款利率。
难道这些都是巧合吗？
显然不是。
南宁等这一波城市房贷利率集体上调，很明显是监管自律机制的统一部署，释放了一个非常明确的信号：房贷利率见底。
为什么这么说？
10月21日我在《不敢想的事情还是发生了，南宁房贷利率进入2字头时代》就说过，LPR调整为3.6%之后，南宁的首套房贷利率变成2.98%，已经无限接近于2.85%的公积金利率。
而为了保证公积金的普惠性，商贷利率和公积金贷款利率之间必须有合理的差距。
显然，当下的2字头商贷利率是触碰到了这个底线，因此也正说明了，不管是南宁还是全国，房贷利率的底线是3.0%，不会，也不可能低于公积金贷款利率。
即使LPR继续下降，后续的加点幅度也会变化，与公积金保持适当「距离」。
而这也释放了一个信号：未来商业贷款的利率要继续下调，公积金利率下调将首当其冲。只要公积金利率不变，南宁最低商贷利率就是3.0%。
买房发钱、勾机入场
南宁楼市被掀个底朝天
一边是南宁商贷利率见底，另一方面，南宁楼市现状如何？
今年比较重磅的政策有两点：
一是关于首套房的认定。拟购城区名下无房为首套；有房的，挂牌出售再买也算首套；
二是提高公积金贷款额度。首套房公积金贷款额度提高至90万元，三胎家庭最高可贷100万元。
可以说当下的买房门槛是史上最低。
但这还不够，为了争夺拆迁户，南宁市还给拆迁户发钱买房。
最近南宁白沙半岛官微上发布了一则通知，24年1月1日起签订了货币补偿协议的被征拆人，可以享受2万元—1万元的购房补贴。
买房发钱这事，在南宁还是头一回出现。
而正在如火如荼的城中村旧改，更是不断刷新最快征拆纪录。
今年3月摁下加速键的长堽村5组已经基本拆除完毕；
今年7月才纳入白沙半岛城中村旧改的福建园CD级危房，11月8日已经勾机入场开始拆除，不到4个月的时间，完成了宣传、签约、发放拆迁款、拆除房屋等一系列动作。
福建园已开拆
这一连串的政策、动作背后，老铁们品出点什么了吗？
至少两点。
一是态度见底。上头的态度已经很明确了，就是急。急着给政策，急着救市，急着看效果。市场想要的、能给的政策都给了，甚至买房发钱的事也干出来了。这些都是信号，政策触底，剩下的就是看什么时候收回政策。
二是，这一轮南宁楼市的解题思路在老城区。8大城中村旧改大部分是位于老城的核心，地段好、价值高，并且这一轮590亿元的投入，可以说是南宁最大的一笔投资。南宁的发展重心重回老城区，未来一段时间内，老城核心地段将进入爆发期。
这段算送的
这个11月着实有点不一样。
不仅全国各大城市像约好了一样集体上调房贷利率，大洋彼岸的美丽国也动作频频。
继今年9月实施三年来的首次降息之后，11月美联储再度降息25个bp，给我们挤出了更多的降息空间。LPR还有下降的空间，但是房贷利率就要看公积金是否舍得让步，否则，即使LPR再降，这一轮能笑得大声的就是存量房老铁们了。
面对复杂的国际形势，势必要有新一轮的刺激政策出来。
同样是11月，上周五顶层会议释放消息，将新增10万亿化债资源，帮助地方政府化债，这背后的弯弯绕绕我不和老铁们扯太多。
咱就明确一点：凡是政策刺激，必然印票子，票子多了，价格就会上涨。
对于南宁楼市，可能有老铁会说，你不买我不买，明天还能降200。
这句话我暂且不点评对错。
你可以不买房，也可以继续观望，但请做好承受市场变化的结果。
