没有人再投资住宅了！
在天津住房成交结构中，自住需求占比已高达99%。
投资需求都不足1%……
以前，住宅回报率只有1%，却能撬动万亿资金，投资者仍趋之若鹜。
现在，天津的住宅投资回报率平均2.5%，更有高者能超过4%。
但为什么反而没人投资了呢？投资热情降至冰点。
2024年天津新房成交占比还不足900万平米，买房需求剧烈收缩。
如何解释这个悖论？
这揭示了一个真相：
住宅投资从来不是价值投资，而是全民参与的资本游戏。
本质是建立在“房价必涨”的投机共识之上，根本不看回报率。
房价持续走低，天津城镇化率已高达85%，人口流入不足……
短期来看，房价确实无大涨动力，自然无人再投资住宅。
没错，投资住宅的时代已结束，资产属性正从住宅市场剥离。
但如此一来，资产沉淀型人群又面临难题了——资产荒。
银行理财曾经是很多人稳健投资的选择，但近年来风险也与日俱增；
股票市场虽有获得高收益的机会，但也波动较大，门槛还高；
黄金势头猛，但又受到国际、汇率等多种因素的影响，普通人更看不清……
投资渠道太匮乏！
所以才出现“存款堰塞湖”的现象。
2024年人民币存款新增17.99万亿，又创新高了。
“存款高、资产荒、利率低”的特点越来越凸显，更催生对稳定投资的需求。
这是个难题！
如果有一款商铺，回报率稳定在5-6%的水平，而且是带租约的熟铺，还处于人口流入型区域，发展势头很猛，你会不会考虑？
这就是——天津空港复地湖滨广场的商铺！
复地湖滨广场实景
5-6%的稳定投资回报率，极其难得。
不仅跑赢定期存款，也跑赢3.6%的LPR，更是跑赢了大多数理财产品。
开售后很快就去化过半，优质资产果真是藏不住的。
对于资产沉淀型人群来说，追求的是回报率。
是时候转换资产配置思路了，不能只盯着“股债汇房”。
戴德梁行也有数据显示：核心商圈成熟商铺的回报率，正从住宅的2.5%向商业的5-6%价值回归。
投资逻辑正在从“价差套利”向“现金流创造”的模式转换。
“商”作为现金流资产的王者，更适合当下的投资环境。
那就要来检测一下，复地湖滨广场商铺的安全边际究竟有多强？
最最最无敌的优势，在于它是熟铺且带租约销售。
商铺投资的最大风险就是“空置期”和“养商期”。
复地湖滨广场已经将风险前置化解，规避了商铺最大的不确定性。
这是回报率稳定在5-6%的最坚实基础，消灭了资产沉淀型人群的后顾之忧。
在“带租销售”的基础上，复地湖滨广场的商铺还具备5大安全边际。
· 安全边际1：空港的核心商圈
空港作为北方AOD，本身就具备大量客流基础。
板块内的居住、教育越来越成熟，新房成交面积每年成交20-30万方。
属于典型的人口流入型板块，对商业的需求也越来越大。
如今空港已经汇集了复地湖滨广场、SM滨海城市广场、海航YOHO湾等近百万方的商业集群。
而复地湖滨广场，刚好位于空港的商业中心，主打高端商务消费。
与面向平价餐饮的YOHO、面向家庭休闲的SM形成差异化，吸引的客群消费力也更强。
据统计，复地湖滨广场的年客流600万、会员总量34万+、微信粉丝数25万+……
为商铺的经营提供了坚实基础，最终实现年销售7.5亿的稳定营业额。
· 安全边际2：业态组合抵御周期风险
对于商业来说，只要餐饮+生活服务的占比超60%，就能“抗周期”。
复地湖滨广场体量巨大，已成为规模化的地标商圈。
关键在于形式，为开放式低密街区，全时全维临街商铺。
这种科学动线的设计，能够第一时间捕捉消费者的目光，非常利于吸引人气。
总建筑面积约50万平米、商业面积约21万平米、停车位3000个。
复地湖滨广场效果图
集精品超市、特色餐饮、品质运动、家庭旗舰娱乐、微醺&夜店双享空间、智能家电、汤泉&酒店群落、文娱手店聚集地8大亮点业态，满足不同消费者的需求。
业态之间的安排，合理有致。
A区为日享空间，以特色美食、休闲小吃、主题商务住宿配套服务为主。
现在已成为空港“社交第一站”，是日常“吃喝玩乐”首选。
复地湖滨广场实景
复地湖滨广场实景
B区主打商务&微醺空间，汇聚酒吧、咖啡馆、主题餐厅等商务休闲业态。
超24小时的娱乐生活模式，成为潮流聚集地，活力十足的“精彩不夜城”。
复地湖滨广场实景
C区作为生活空间，以儿童业态聚集为主。
聚集家庭消费、儿童体验、主题餐饮、互动乐园、亲子成长陪伴空间……
复地湖滨广场实景
D区为创想空间，非常规业态&MALL。
汤泉与购物中心融合，开创了新型消费体验模式。
复地湖滨广场实景
复地湖滨广场实景
· 安全边际3：接近满铺，收益“可视化”
复地湖滨广场的商铺火到什么地步呢？接近满铺状态！
97%的进驻率，商业氛围极其浓厚，马太效应已形成。
不夸张的说，周末想找个停车位都挺费劲……
不仅是空港的核心商圈，就连整个东部（华明、津滨大道、程林道等）都以它为消费目的地。
复地湖滨广场实景图&进驻品牌
· 安全边际4：统一运营，商管赋能
为什么有的商铺明明地点很好，但就是做不起来？
因为商业最怕散售！一散就乱、一乱就死。
比如河东万达的商街、水上上谷的商街……地段不差，但经营很惨。
吸引不到知名品牌，也就无法引来高端消费力。
如何避免这种bug？这需要“运营护城河”。
成功的商业需要运营，定期举办活动、业需要平衡、不断推陈出新……
最初阶段，复地湖滨广场的商铺只租不卖，由复地商管自持运营。
如今给出难得的机会，对外散售，但依然保持统一管理，能良性持续。
大海航行靠舵手。
复悦商管的运营能力不容小觑，它是城市商业专业运营管理平台。
在全国20个重点城市布局了36个项目，资产规模达442.4亿，总管理规模达338万方。
复地湖滨广场建成7年来，坚持自持运营。
2024年租金收入达约4200万，每年可保持约10%增长率。
一座良性循环的商铺，必须依靠专业的整体运营团队，不断对商业进行有效的规划和管理，才能保障商铺的持续繁荣。
· 安全边际5：长期可持续的潜力
空港，已连续多年位居天津楼市板块成交TOP3。
持续有人口进驻空港，无论居住还是上学，聚集的人气越来越旺。
一期成熟后，二期也顺势启动，热火朝天的建设。
更重要的，空港是天津产城融合呈现的最好的板块。
产业以高端制造、服务金融为主，商务客群和在地居民，形成越来越庞大的消费群体。
关键，空港是天津吸引高端产业的重镇，每年新增产业数量位居天津头部阵营。
但板块内的商铺类产品十分稀缺性，供应严重“吃紧”。
随着消费需求增多，复地湖滨广场的热度只会越来越高。
那么随之，租金水平也会水涨船高。
【带租约出售】+【接近满铺97%入住率】+【专业商管运营】+【核心商圈】+【长期潜力】+【5-6%左右的稳定回报率】！
复地湖滨广场的商铺全部握在手。
难怪开售后迅速去化过半！足以说明其投资价值得到市场认可。
精准适合追求稳定现金流的投资人。
现在的资产状态与三五年前完全不同：
住宅褪去金融属性，回归居住本质；商业地产从开发导向，转为运营导向。
投资客的思维逻辑也应转变，需从“砖头崇拜”到“价值投资”跃迁。
在资产重估新周期，比选择更重要的是——认知迭代。
千里之内
比再傻也不会炒房了