文｜老墨

就在两天前，网友突然给我发了一段话，“一线城市房地产根本不用发愁库存，门槛一降就会爆发式反弹。”

这句话就是出自很多人都熟悉的专家马光远之口。

看完之后，我第一反应就是两个字，代议。

难道房子难卖就因为门槛高？为什么国家和地方还要接二连三出台政策？难道这些政策里就没有降低门槛？

乍一看，好像是只要门槛一降就有人抢着买，可问题是怎么降，降到什么程度？到底是原本首付50%，现在降到30%；还是原本必须落户才能买房，现在不需要了。对于这些问题，我觉得作用都不大。

因为它没有解决老百姓最担心的问题：打心底不敢相信房产。

当然了，专家肯定有自己的看法，咱们不讨论对错，只探讨自己的观点，下面接着看。

过去老百姓为什么敢买房，不就是一有需要，二能赚钱。

从农村读完小学，到县城读完初中高中，再到大学进入城市，还有多少人会回老家？虽然我不知道具体数字，但肯定没有留在城市的多，因为有机构统计过，在2024年第一季度，留在一线、新一线、二三线的比例总和超过了90%，有人留下就需要房子住，其实这就能看成是城镇化。

相比较之下，能赚钱可就更厉害了。

你敢想象？1998年中国才开始住房市场化，也就是允许自由买卖房子，短短三十年不到，现在就有超40%的家庭拥有好几套房子。

粗算，大概是30%的家庭拥有两套，还有10%的家庭拥有三套多。

为什么？咱们心里都明白。

房子又不能下崽，为什么有些人一买就是好几套？还不是因为能赚钱，这就是金融属性，这就是泡沫。

回到正题，不管是一线二线还是三线城市都差不多，大家都有库存压力，但不可能再靠降门槛就实现反弹了，更别说是爆发式反弹了。

其中一个原因就是经济发展不再依靠，更准确说是绝不能再依靠房地产。

注意，我说的是依靠，而不是需要，这两个词的区别非常大，注意看下面两个时间段，你就能明白了。

第一个是2008年到2009年，第二个是2015年到2016年，这是预测中国房价必须要了解的时间段，至于原因，就是这六个字：经济发展依靠。

不要觉得枯燥，请耐心看完。

2008年金融风暴之后，国家对房地产的定义就是重要的支柱产业，4万亿直接刺激，毫不犹豫，大家都知道这个消息，效果确实不错，量价很快就大涨了。

2015年也是经济下行，GDP涨幅罕见跌破7个点，虽然高层很快开始去库存来应对，但是也埋下了新问题。

表面来看，2015年这次并没有直接4万亿刺激，似乎手段并不强硬，但是靠货币化、棚改等等手段，至少释放了数十万亿，这个对比就很明显了。

特别在那几年，很多数据都达到了峰值。

2016年是最后一次婴儿潮，2018年杠杆率达50%，除了2021年之外，就是2015年GDP增速最后一次破7%。

所以为什么这几年国家频繁提及楼市“企稳”，难道还不明白吗？

涨价不重要，量涨不重要，重要的是保交楼，重要的是楼市稳定，重要的是财政稳定，更重要的是银行稳定。

要是还搞过去那套，造个大门就能放贷，别说老百姓不答应，房企自己都不敢干。

去年4月，有两个新闻被很多人忽视，一是中国汽车产值已达11万亿，占中国GDP的近10%，首次超过房地产；二是中国汽车销售总额达4万8000多亿，占社零消总额的10个点左右，成为消费增长的主要动力。

核心：汽车产业崛起，正在削弱房地产崩盘对经济的影响。

换个角度，就是防止硬着陆，所以我不明白，爆发式反弹的意义在哪？可能性又有多大？

国家费劲吧啦发展保障房，特别是多次提到把卖不掉的商品房改造成保障房，不就是防止硬着陆，现在爆发式反弹，那不是又走回头路吗？

而且说句实话，现在想爆发都难！

因为早有数据，2021年调控了651次，2022年调控了1120次，2023年调控了1008次。

虽然没那么顺，但是足够用了，请问哪年房地产政策少了？都不少，可结果呢？要是以2021年卖掉了17万9千多亿平为基础来算，2022年可是少卖了3亿多平，2023年更是少卖了6亿多平。

这是为什么？难道是政策方向不对？

仔细想想那肯定不是，要说门槛降低，无非是放宽/取消限购，下调首付比例，降低贷款利率等等，这些招数早就用了无数遍了。

而且就是现在，贷款利率都不到3个点了，还能怎么降？

下调首付比例就更不用说了，基本就是心理安慰。

关键总结来了，请你接着看。

其实是大环境变了，目前中国经历了三次消费升级，第一次是手表、自行车和缝纫机，第二次是电视机、洗衣机和冰箱等，而第三次就是车和房。

现在新能源汽车的发展就是答案，房地产依然是支柱产业，毕竟是涉及14亿国人的民生行业，这点不可能变，但是它对经济发展的影响已经变了，咋可能还有爆发式反弹呢？至少也是难，很难。

不过，还真有一种可能反弹，就是基数足够低。

比如原本你数学能考120，后来你因为贪玩，只能考70，现在你又及时醒悟，好好学习也能提升点分数，大概90吧。

你说没反弹吗？它反弹了啊，也涨了20分，你说它没反弹吧，倒也没什么错，毕竟和之前还差了30分。

至于我自己，倒是有一个猜想，未来中国楼市有可能就会这么走：

分成两拨，一拨是继续保留商品房，但是量会大减，比如10亿平，另一拨是大力发展保障房，解决特殊人群和中低收入人群的居住难题。

从这点来看，房价依然有保障，毕竟每年还能卖点，跌是肯定要跌的，但暴跌很难。

至于保障房，我们可以看成是重要组成部分，不管哪个国家发展楼市都要走这条路，少则1万一平，多则3万4万一平，怎么可能所有人都买得起。

买得起的人怎么办，住在大街上？

根本不可能，所以就需要这种保障房，这也是2021年国新办就举行“努力实现全体人民住有所居”发布会的原因之一吧。

核心不就是全体人民住有所居。

如果真是爆发式反弹，再直接点就是回到过去，那就不能大力发展保障房，就应该像挤海绵一样，让所有人都买商品房，可这是一个国家楼市应该走的路吗？

到最后就只有一个结果：硬着陆，全体人民都吃苦头。

不仅是资产一夜化为乌有，国家金融体系都得崩盘，否则为什么2018年有金融战呢？

再强调一遍，仅仅只是讨论，不涉及对专家言论的任何批判，不要带偏方向，请大家理性看待。

对此，你怎么看呢？

欢迎友善讨论、点赞、关注、收藏！