如果时光倒流至10年前（2014年），相信大部分人都会选择买房，然后在2021年6月份卖掉，全国房价均价从6324元/平方米上涨至10485元/平方米，上涨81.6%，闭着眼睛买房都不会亏。

之所以房价上涨如此之快，与当时楼市所处的大环境有关：

一是棚改货币化安置政策。数据统计显示，2014年-2019年PSL叠加专项债，有4.6万亿元资金流入棚改，高峰时期，货币化安置比例超过67%，相当于给棚户区居民定向撒钱，这些钱最终又通过买房流入房地产市场，造成原本供过于求的房地产市场转变为供大于求，房价快速上涨。

二是国家放宽了购房政策，提高了购房杠杆。2014年9月份之前，全国住房限购城市只有北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市未取消限购，其余城市全部取消限购，与此同时，降首付比例、调整二套房认定标准、下调房贷利率、加大支持房企融资力度等政策密集出台，至此以后，买房需求高涨。

可以看出，10年前的房地产，依靠棚改和政策调控，房价实现快速上涨，最近三年，楼市大环境又出现了惊人的相似之处。

从2021年开始，我国对楼市的调控就呈现出收紧到放松趋势。

2021年：央行降准0.5个百分点，随后降息如约而至，然而这次只是试探性降息，毕竟上一年楼市还很火热，全国商品房成交面积超过17亿平方米，这次降息，资金并没有大量流入房地产，缘于“三道红线”对其进行了拦截，就像炎热夏天的一场暴雨，只可惜房地产在雨伞下面，并没有得到灌溉。

2022年：由于上一年（2021年）融资收紧，得不到“资金灌溉”的房企一批又一批宣布暴雷，债务违约的出现，导致商品房销售数据大幅下滑，眼看楼市下行显著，楼市新政接踵而至，诸如降首付、3次降息、四限（限购、限贷、限价、限售）、鼓励买房、保交楼、房企债务展期、“三支箭”齐射、重申房地产支柱产业地位等密集出现，年关收尾时，楼市复苏依旧一般。

2023年：由于上一年（2022年）救楼市失败，于是又加大了楼市调控力度：

（1）二套房认定标准，从“认房又认贷”调整为“认贷不认房”，相当于名下有两套房的，只要还完贷款，第三套房可以继续贷款；

（2）核心城市（南京、合肥、济南、青岛等14个城市）全面取消限购；

（3）福州、合肥等30个城市放宽限售条件;

（4）鼓励以旧换新，鼓励购房者卖掉老房子置换新房子；

（5）降准和降息，下调存量房贷利率，增加改善购房需求；

（6）下调首付比例，一线城市首套房首付比例统一下调至30%，部分二线城市下调至25%，其余大部分城市首付比例下调至20%；

（7）推出房子拆迁房票安置政策。

可以看出，对房地产支持力度越来越大，但效果却并不理想，每年的商品房成交面积在10亿-12亿平方米徘徊，对此，高盛预测我国楼市会呈现L型趋势，我国房地产会逐渐软着陆，当然也有另一种声音：房地产会V型反弹，财经“专家”孟晓苏认为，我国房地产还远没有到顶，原因在于美国房地产有248年历史，有跌也有涨，最近12年就在上涨，日本在90年代楼市泡沫破灭后，最近5年房价也出现了上涨，涨幅达到35%，房地产不可能就此倒下。

对于孟晓苏的观点，笔者还是有一些赞同的理解，毕竟我国房地产不是像新加坡那样完全由国家主导的市场，房子的金融性还是会周期性存在，房价如葱价只会发生在天灾人祸这种特定情况下，比如地震、战争等，真到那时，不仅房子不值钱，除了生命，其他身外之物都会变得不再重要。

最近，十四届全国人大二次会议（两会）在上，国家报告（2024年房地产工作报告）近乎明示：

一、房地产风险防控，守住不发生系统性金融风险底线；

二、对房地产支持，一视同仁满足不同所有制房地产企业项目合理融资需求；

三、构建房地产长效机制，加快推动保障性住房建设和供应；

四、稳步实施城市更新，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造。

五、优化房地产政策，支持刚需和改善性住房需求。

从“两会”对2024年房地产工作安排来看，并没有过多突出的亮点来改变楼市现状，都是在平稳地推动城市更新、城镇化建设，常态化的强调防控风险、支持刚需和改善性住房需求，称得上新工作的也就是“满足房企合理融资需求”和“城中村改造”了，老生常谈的房地产发展方向，基本定调了未来10年房地产动向，在笔者看来，今年“两会”关于房地产的工作安排，除了稳楼市，还有温养房地产新市场的倾向。

稳楼市方面

防止楼市出现大起大落，政策上，既不会过于倾向于刺激楼市，也不会放任楼市下行不管不问，不对楼市搞大水漫灌，也不会让房地产市场失去信心，所以融资方面针对的是房企项目，由银行来担起“保交楼”任务，稳住新房市场避免继续下行。

温养房地产新市场

一是要构建“商品房和保障性住房”新房地产体系，住房供应主体一分为二，房企领着商品房向前冲，国家用保障性住房兜底，目的十分明确，推动城镇化进程。

二是要推动城市更新，棚户区改造告一段落，十四五期间的老旧小区改造也即将告一段落，接下来就是城中村改造，不同周期在不同板块推动城市更新。

这些看似常态化的房地产工作，其实是在为下一个房地产周期做准备。三胎政策已经放开，随着各种鼓励生育的政策出台，接下来人口不排除由“负”转“正”，未来20年，逐渐长大后的新生儿还会有购房需求，加上住房品质在不断升级，城市往边缘扩展，20年后或许又是另一番面貌，很现实的现象：现在的大部分年轻人买房，主要还是考虑电梯房，基本不会考虑20年之前的步梯房，那么20年之后呢？随着电梯房变得老旧、设施设备陈旧，那些容积率、没有小区绿化、居住密度大、总层数达到30层的电梯房，或许就不再受欢迎了，简单的喜新厌旧现象，同样适用于房地产。

再者，目前经济压力较大，缘于出口受阻和消费信心不足，一旦国际局势稳定下来，国家又能够专心支持经济发展。不必再分担过多精力到“维和”和“防范”时，出口贸易或许就会成为经济复苏的火花石，到那时，经济通货膨胀会让楼市自动复苏。

当然，在笔者看来，未来10年时间内，我国房地产应该翻不出大风浪了，首先是供大于求的局面短期内不会逆转，如果能逆转，早在2022年或2023年就已经逆转，国家貌似也逐渐接受了房地产软着陆事实，明确表示不会依靠刺激房地产来带动经济发展；其次是新的购房需求还在成长，该买房的家庭基本都不缺房子，买不起房子的人群也由国家保障性租赁住房进行了兜底，购房需求的释放大致是循序渐进，而非“爆发式”释放；最后是国家对房价定调是稳，未来的楼市政策或许会较多，但是底线始终如一，也就是不能让房地产发生金融风险。

这样一来，房价全面大幅上涨的可能性基本归零，在人口流动作用下，那些人口流入型城市房价还有小幅上涨空间，但是那些人口流出型城市，或许就要提前做好房地产继续下行准备了。