作者 |罗乾波出品 |波哥看楼市

近日，经济观察报一篇《断供房贷被冷处理》的报道，惊动了市场。

该文章，主要报道了房贷断供情况不断增多的情况下，银行也不得不弯下了自己的腰，其内容大致如下：

《经济观察报》通过对于安永（化名）的采访也透露了银行当前面临的难题，态度根本硬不起来了！安永是南方一家城商行某支行的负责人，他近期刚刚处理了一笔不良债权。

这笔不良债券是一个三线城市的断供房，房子是房主在2021年高点的时候买的，结果房价连跌三年，房主终于在今年6月实在扛不住断供了。

断供之后，安永也多次跟房主沟通，了解他的困难。哪怕是先不还本金，只还利息，银行也可以接受。可是房主已经确定了要断供，银行也不好再说什么了。

一般来说，银行处理断供房主要是两种方式，一是通过法院走法拍房的路线，二是将不良资产打包卖给专业处理不良资产的AMC公司。

安永这一次选择了第三条路，银行直接销售，这可能是没有办法的办法。因为现在法院面临着大量的法拍请求，法院的法拍时间也在不断延长。

以前从银行提交申请到强制执行，不会超过3个月，现在有的案件已经向法院提交多半年了，到现在还没立案呢。

为什么法院迟迟不予立案呢？

主要有两个原因，一是房子断供涉及到了民生问题，如果一个城市法拍房子过多，也就意味着城市无家可归的人在增多；二是因为法拍房大大降低了当地的房子成交价，会让房价进一步下跌。

一般情况下，房子法拍会按照市场评估价的70%进行拍卖。如果房价进一步下跌，会导致更多人断供，最终引发恶性循环。

安永表示，从2023年底，断供的趋势开始增多，自己所在的支行以前一年也就10个断供的，今年还没过完就已经有50多个断供的了。

多种原因叠加，银行不得不放下架子，开始好好跟断供的人商量着面对当前的困境。

下面，再稍微展开来说一个问题：

银行，为何硬气不起来了呢？

也即，高高在上的银行，为何此时对断供房贷要采取冷处理呢？

当前经济形势大伙都知道的，房价普遍下跌，部分地区跌幅超过50%，导致个人房贷还款压力增大，增加了断供的风险。

国家统计局公开承认，8月70城市商品住宅房价跌幅进一步扩大。

统计局不再遮遮掩掩，而是承认现实，把真实数据直接公开。这在某种意义上，意味着决策层已做好了应对预案。

其中，一个微妙的情况是，法院在处置断供房时，似乎也不给力了。其原因，上面，已经说到了，其实，从目前来看，法院方面可能还要考虑民生问题。

政府和监管机构可能鼓励或指导银行采取更为宽容的政策，以稳定房地产市场，保障民生，防范系统性金融风险。

此外，从实际操作层面来看，传统的断供房贷处置方式，如司法拍卖抵押物或打包出售给专业AMC公司，现在面临重重障碍，很难走下去了。

比如，目前全国法拍数据已经创了历史新高。

根据Wind数据，8月份法拍房挂牌量是81901套，是2021年8月来最高值，首次突破8万套。

8月，法拍房成交额199.19亿元，低于7月的215.48亿。

8月法拍房平均成交折价率是73.06%，是2023年9月以来最大折扣。

另外，据媒体报道，今年1月-8月，全国法拍房的数量是21万套，仅成交了7万套，大部分都是流拍的。

这些数据说明啥？

——法拍套数创新高，但成交额在走低，成交折价在扩大。

根据上市银行披露的半年报来看，住房按揭依旧延续去年的收缩态势；断供率持续上升，银行按揭资产持续缩水，提前还贷的越来越多。

譬如

42家上市银行的个人住房贷款余额合计较年初减少了3191亿元，其中，六大国有银行合计减少3119亿元。

42家上市银行中，目前有21家银行披露了半年度个人住房贷款的不良率，其中19家出现不同程度的提升。

然而，众所周知，银行赚钱的大头靠的就是房贷。但如今，没钱的断供，有钱的提前还贷。

一句话，银行压力越来越大，不服软不行了。

其中，有个案例，也可以说明很多问题。

网上有人爆料：

自己失业了打算断供，银行了解到情况之后，主动给他介绍了银行保安的工作，每个月的工资固定额度交给银行，留点自己过日子。

这又昭示出什么呢？

其实，这句话翻译过来，即为——

“银行对客户说，现在经济不好，你晚点还钱也行。这段时间每月还点意思一下，我不给你上征信，只要不摆烂断供，大家都是好朋友。”

可见，当下，断供者都成大爷了，这在以前是根本不可想象的。

以前银行是大爷，到期不还，该起诉就起诉，该查封就查封，该拍卖就拍卖，房子拍卖完了，如果还不够还贷款，那人家还会像“追债鬼”一样逼着你继续还钱。

而，现在，却完全变了，许多“房奴”终于可以松口气，缓一缓了，银行、法院等，充分考虑到了现实的问题，不再逼着断供的业主们上窜下跳了。

写在最后：

归结起来，据波哥看楼市观察，银行如此这般去“讨好”客户，无外乎两点：

一是，在大趋势急骤的变化中，银行的日子相当不好过了，躺着赚钱的时代早就过去了。

现在大家都在疯狂存钱，但是愿意贷款的人是越来越少了。这样一来银行赚钱的链条就转不动了；贷款规模上不去，银行的净息差也是越来越小了。

净息差的安全线一般是 1.8%，达到这个标准银行才能挣钱，现在很多银行只有 1.5%。

也就是说，这些银行是注定亏损的，你说他们能不着急吗？

故而，他们就使劲儿去讨好房贷客户，因为这是公认的最好的客户，比贷款给什么中小微企业那靠谱多了。

二是，面对时代的大压力，大家都在不断去杠杆。在房贷方面，出现了一个相对普遍的情况——有钱的人都在提前还贷，没钱的他就只能断供；因而，也给银行造成了很多的压力。

前者，银行不想看到，会导致银行的利息和利润率降低；后者，更加会让银行心慌，这会造成不良率提高，如果不能有效化解，可能会引发金融风险等。

因此，一个问题就摆在银行的面前了：

如何去留住客户，既不激发矛盾，又要守住自己的营收指标呢？

思来想去，在上述两类情况中，提前还贷的人，银行是没办法阻挡的，只能拉拢后者，就是那些不想断供的，但是手里又没有钱的群体，让他们暂时还贷付点利息就好。

或者是，根据实际的情况，相互约定一个周期，暂时不收房贷，先让这些断供者先活下去和进行一定的休养生息等，在境况好转时，再逐步偿还房贷本息等。

这样，至少每个月还能收一些钱，总比一分钱没有好吧。再者，就是，对于那些特别困难的人，没有完全断供，仍然在房贷池中，未来还可以继续偿付，也不会引发其他方面的问题；而给双方都留下了一个有效缓冲的时间，对大家都会好处。

最后，银行在房贷断供上的巨大变化，充分说明一个问题：

在房地产供求关系已经发生根本性的变化的阶段，与房地产捆绑很深的房贷市场也必然会发生巨变，银行再也不能躺着赚钱了。

毕竟，时代和环境，不一样了。

银行如此急速变阵，也印证了一个朴素的道理：

想要持续喝牛奶的前提，是先要保证奶牛不能死。